Eine Räumung ist kein ideales Ergebnis für Vermieter oder deren Mieter. Überraschenderweise ist der Räumungsprozess jedoch häufiger als Sie denken – laut der US-Notenbank wurden zwischen 2016 und 2018 rund 3 Millionen Nicht-Hausbesitzer aufgrund der drohenden Räumung vertrieben oder gezwungen, umzuziehen.Während einige Räumungen unvermeidlich sind, gibt es Best Practices, die Vermieter befolgen sollten, um verantwortungsvoll zu mieten und Räumungen insgesamt zu verhindern, einschließlich der ordnungsgemäßen Überprüfung von Mietern und der Unterzeichnung staatskonformer Mietverträge. Hier ist, was jeder Vermieter über den Räumungsprozess wissen muss.

Was ist eine Räumung?

Menschen assoziieren das Wort „Räumung“ oft mit der physischen Handlung des Mieters, der aus einem Mietobjekt vertrieben wird. In Wirklichkeit ist eine Räumung ein langwieriger rechtlicher Prozess. Dieser Prozess beginnt mit einem Räumungsbescheid, häufig in Form einer Lohn- oder Kündigungsmitteilung, und gipfelt gegebenenfalls in einem rechtswidrigen Inhaftierten, der von den örtlichen Strafverfolgungsbehörden durchgeführt wird.Laut TransUnion betragen die durchschnittlichen Räumungskosten für Vermieter etwa 3.500 US-Dollar, und eine Räumung kann drei bis vier Wochen dauern. Wenn man diese Kosten mit dem niedrigen Preis des Mieterscreenings vergleicht, sprechen die Ergebnisse für sich — ein gründliches Mieterscreening ist eine kostengünstigere und zeitsparende Alternative.

Bevor Sie den Räumungsprozess einleiten, kann es sich lohnen, Optionen direkt mit den Mietern zu besprechen. Eine Lösung zu finden, bevor man vor Gericht geht, kann auf lange Sicht viel Zeit und Geld sparen, und letztendlich wollen die meisten Mieter nicht vertrieben werden, da eine rechtliche Räumung gegen den Mieter für sieben Jahre gemeldet wird. Wenn möglich, ist es im besten Interesse von Vermietern und Mietern, gemeinsam eine Einigung zu erzielen.

Was sind die Schritte im rechtlichen Räumungsprozess?

1. Pay or Quit Notice

Eine Pay or Quit Notice soll Mietern eine formelle Warnung geben, dass sie gegen den Mietvertrag verstoßen. Dadurch erhält der Mieter spezifische Anweisungen zur Einhaltung seines Mietvertrags und gibt Auskunft über die Anzahl der Tage, bevor eine Räumung vor Gericht gebracht wird.

Als Vermieter ist es am besten, eine Lohn- oder Kündigungsmitteilung (manchmal auch als Lohn- oder Freistellungsmitteilung bezeichnet) per Einschreiben vorzulegen. Dies stellt sicher, dass es eine rechtliche Aufzeichnung des Datums gibt, an dem die Benachrichtigung erfolgt ist. Es ist üblich, die Räumungserklärung an die Tür der Immobilie zu senden, dies sollte jedoch nur zusätzlich zum Versand der Mitteilung per Einschreiben erfolgen.

Bei einer Räumung ist es von größter Bedeutung, professionell zu handeln und die staatlichen und bundesstaatlichen Gesetze einzuhalten. Bevor Sie eine Räumungsklage einreichen, überprüfen Sie die Gesetze Ihres Bundesstaates, um die Anzahl der Tage zu bestätigen, die für die Kündigung erforderlich sind, und um zu bestätigen, dass rechtliche Gründe für die Räumung vorliegen.

Wenn die rechtlichen Gründe für die Räumung erfüllt sind, können Sie hier einen landesspezifischen Räumungsbescheid erstellen.

2. Räumungsformulare und Einreichung

Nachdem eine Zahlungs- oder Kündigungsmitteilung zugestellt wurde, hat der Mieter eine bestimmte Anzahl von Tagen Zeit, um den Mietvertrag einzuhalten oder die Immobilie zu räumen. Wenn der Mieter nicht innerhalb der vorgesehenen Kündigungsfrist einhält, kann eine Räumung gegen den Mieter durch die Gerichte eingereicht werden.

Die Einreichung eines Zwangsvollstreckers zur Entfernung des Mieters erfordert die folgenden Formulare:

• Räumungsbeschwerde: Dieses Formular startet den Räumungsfall.
• Vorladung: Dies informiert den Mieter über den Räumungsfall.

Diese Formulare sind beim Gerichtsschreiber einzureichen und dem Mieter über das örtliche Sheriffbüro zuzustellen. Sie können auch die Ressourcen des örtlichen Sekretariats überprüfen, um festzustellen, ob es Optionen für die Online-Einreichung gibt.

Wenn Ihnen als Mieter eine Räumungsvorladung zugestellt wird, befolgen Sie unbedingt die Anweisungen für die Vorladung und überprüfen Sie die Mieterrechte für Ihren Bundesstaat. Diese sollen den Mietern helfen, das Gesetz zu befolgen und Schutz vor rechtswidrigen Praktiken des Vermieters zu bieten.

Wenn eine Räumung durch das Gericht eingereicht wird, prüft ein Richter die mit dem Fall verbundenen Unterlagen und erlässt eine Entscheidung. Um sich auf diesen Schritt vorzubereiten, ist es am besten, eine Kopie des unterzeichneten Mietvertrags, eine Aufzeichnung aller Zahlungen und eine Aufzeichnung aller relevanten Kommunikation zwischen dem Vermieter und dem Mieter zu haben.

Obwohl Avail nicht als Rechtsberater fungieren kann, soll die Plattform dazu beitragen, Vermieter und Mieter mit allen erforderlichen Unterlagen an einem Ort zu organisieren. Dies beinhaltet:

• Anwendungen mit dem gesetzlichen Namen, Geburtsdatum und Identifizierung des Mieters gespeichert.
• Rechtsverbindliche Mietverträge mit Zeitstempel.
• Online-Zahlungen werden mit entsprechenden Quittungen und verspäteten Mietbescheiden erfasst.

Stellen Sie sicher, dass Sie sich auf den Räumungsfall vorbereiten, indem Sie alle entsprechenden Unterlagen für den Richter oder die Jury sammeln. Nachdem alle relevanten Parteien ihren Fall eingereicht haben, wird ein Urteil erlassen. Darin werden die Anforderungen an das geschuldete Geld und gegebenenfalls Anweisungen für den Ausschluss des Mieters festgelegt.

3. Urteil

Der letzte Schritt im Räumungsprozess ist die Entfernung des Mieters und seines Eigentums von der Immobilie.

Auch nach einer Räumung an den Vermieter ist Belästigung oder Einschüchterung absolut inakzeptabel und illegal. Wenn der Mieter sich weigert, die Immobilie freiwillig zu verlassen, kann eine gerichtliche Anordnung an die örtlichen Strafverfolgungsbehörden ergehen, um den Mieter zu entfernen.

Die einzelnen Bundesstaaten haben unterschiedliche Anforderungen an das Entfernen der persönlichen Gegenstände eines Mieters. Einige Staaten verlangen, dass Gegenstände durch das Gerichtsverfahren entfernt werden, während andere Staaten Vermietern freie Hand geben, nachdem die Immobilie geräumt wurde. Überprüfen Sie Ihre staatlichen Anforderungen, bevor Sie das persönliche Eigentum eines Mieters entfernen.

4. Vorbereitung auf neue Mieter

Es ist erwähnenswert, dass nicht alle Räumungen abgeschlossen sind, wenn das Gericht einen Zwangsräumer eines Mieters anordnet. Während des Gerichtsverfahrens kann der Mieter zustimmen, einer alternativen Anordnung nachzukommen. Beispiele hierfür sind ein vereinbarter Auszug und die Einhaltung, Entlassung mit Wiedereinsetzungsurlaub, oder eine Pay-and-Stay-Vereinbarung. Diese Optionen sind im Allgemeinen sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter besser, da sie dazu führen, dass der Vermieter die Zahlung erhält und der Mieter die Möglichkeit hat, in der Immobilie zu bleiben.

Es ist wichtig zu beachten, dass einige Umstände dem Räumungsprozess zusätzliche Schritte hinzufügen. Eine rechtliche Vertretung kann nützlich sein, um die Anforderungen eines bestimmten Falls zu verstehen.

Umstände, die den Räumungsprozess beeinflussen oder verlängern können:

• Die Annahme von teilweisen oder vollständigen Mietzahlungen negiert den Räumungsprozess.
• Wenn der Mieter Insolvenz anmeldet, wird der Räumungsprozess bis zum Abschluss des Insolvenzverfahrens ausgesetzt.
• Sobald der Mieter ausgezogen ist, muss der Vermieter die Immobilie in der Regel noch für den Verkauf an die nächsten Mieter vorbereiten. Abhängig von einem möglichen Schaden, der durch den vertriebenen Mieter verursacht wird, kann dies zusätzliche Zeit in Anspruch nehmen und manchmal zu zusätzlichen Klagen führen.Räumungen können kostspielig sein, und aufgrund der Variablen, die die Länge und das Ergebnis des Räumungsprozesses beeinflussen können, ist es immer am besten, Räumungen überhaupt zu vermeiden.
  

  Wie viel kostet eine Räumung?

  Mit der Räumung eines Mieters sind einige Kosten verbunden, darunter Anwaltskosten, Gerichtskosten, Mietausfall, Umsatzkosten und Sachschäden. Wie bereits erwähnt, betragen die durchschnittlichen Räumungskosten für Vermieter ungefähr 3.500 US-Dollar. Selbst wenn ein Vermieter ein finanzielles Urteil gegen den Mieter erringt, sind viele Vermieter immer noch nicht in der Lage, die Zahlung von diesen Mietern einzuziehen. Nach Angaben der American Collectors Association beträgt die Erfolgsquote für das Inkasso nach einer Räumung nur 17%.

  Wie lange dauert eine Räumung?

  Zusammen mit den hohen Kosten einer Räumung kann der Prozess Wochen dauern. Eine Räumung dauert in der Regel drei bis vier Wochen, hängt jedoch von Ihren staatlichen Gesetzen, dem spezifischen Räumungsfall und anderen Faktoren ab.

  Räumung verhindern

  Der Räumungsprozess kann langwierig, teuer und schädlich für Vermieter und Mieter sein. Die Investition in die Suche nach qualifizierten Mietern ist letztendlich der beste Weg, um die Notwendigkeit einer Räumung zu vermeiden, und dies kann leicht mit Online-Mieter-Screening erreicht werden. Überprüfen Sie immer die Kreditwürdigkeit, den Hintergrund und die Räumungshistorie eines Mieters, bevor Sie einen Mietvertrag unterschreiben. Stellen Sie nach dem Screening-Prozess sicher, dass Sie geschützt sind, indem Sie einen staatsspezifischen Mietvertrag erstellen und unterzeichnen.

  Weitere Informationen zur Suche nach zuverlässigen, qualifizierten Mietern — und um sicherzustellen, dass Sie den Räumungsprozess nie durchlaufen müssen — finden Sie in unseren umfassenden Leitfäden zur Suche nach Mietern und zur Überprüfung von Mietern.