Les États-Unis ne sont pas sur le point de revoir la bulle immobilière qui s’est formée en 2006 et 2007, précipitant la Grande Récession qui a suivi, selon les experts de Wharton. Des normes de prêt plus prudentes, la hausse des taux d’intérêt et les prix élevés des logements ont freiné la demande.
Cependant, certaines perceptions erronées sur les principaux moteurs et les impacts de la crise du logement persistent – et la clarification de celles-ci garantira que les décideurs politiques et les acteurs de l’industrie ne répètent pas les mêmes erreurs, selon Susan Wachter et Benjamin Keys, professeurs d’immobilier à Wharton, qui ont récemment fait un retour sur la crise et sur la façon dont elle a influencé le marché actuel, lors de l’émission de radio Knowledge @ Wharton sur SiriusXM. (Écoutez le podcast en haut de cette page.)
Selon Wachter, une erreur principale qui a alimenté la bulle immobilière a été la précipitation à prêter de l’argent aux acheteurs sans tenir compte de leur capacité de remboursement. À mesure que le marché du financement hypothécaire se développait, il attirait des foules de nouveaux joueurs avec de l’argent à prêter. ”Nous avons eu un billion de dollars de plus sur le marché hypothécaire en 2004, 2005 et 2006″, a déclaré Wachter. « Cela représente 3 billions de dollars d’hypothèques qui n’existaient pas auparavant — des hypothèques non traditionnelles, des hypothèques dites NINJA (pas de revenu, pas d’emploi, pas d’actifs). Ceux-ci provenaient de nouveaux acteurs, et ils étaient financés par des titres adossés à des créances hypothécaires de marque privée – une très petite partie de niche du marché qui s’est étendue à plus de 50% du marché au plus fort de 2006. »
Keys a noté que ces nouveaux acteurs apportaient de l’argent de sources qui, traditionnellement, n’allaient pas vers les prêts hypothécaires, ce qui a fait baisser les coûts d’emprunt. Ils ont également amélioré l’accès au crédit, tant pour les personnes ayant de faibles cotes de crédit que pour les propriétaires de la classe moyenne qui souhaitaient souscrire un deuxième privilège sur leur maison ou une marge de crédit sur la valeur nette de leur maison. « Ce faisant, ils ont créé beaucoup d’effet de levier dans le système et introduit beaucoup plus de risques. »
Le crédit s’est étendu dans toutes les directions dans l’accumulation de la dernière crise – « toute direction où il y avait de l’appétit pour quelqu’un d’emprunter”, a déclaré Keys. « Une leçon importante de la crise est que ce n’est pas parce que quelqu’un est prêt à vous faire un prêt que vous devez l’accepter. »
Les leçons tirées de ces expériences sont pertinentes pour les conditions actuelles du marché, a déclaré Keys. « Nous devons garder un œil attentif sur ce compromis entre l’accès et le risque », a-t-il déclaré, se référant notamment aux normes de prêt. Il a noté qu’une « énorme explosion des prêts » s’est produite entre la fin de 2003 et 2006, sous l’effet de la faiblesse des taux d’intérêt. Alors que les taux d’intérêt ont commencé à grimper après cela, on s’attendait à ce que le boom du refinancement prenne fin. Une situation similaire se joue actuellement dans un environnement de taux d’intérêt en hausse. Dans de telles conditions, on s’attend à ce que les prix des maisons modèrent, car le crédit ne sera pas disponible aussi généreusement qu’auparavant, et « les gens ne pourront pas se permettre autant de maisons, compte tenu des taux d’intérêt plus élevés.”
« Il y a un faux récit ici, qui est que la plupart de ces prêts sont allés à des personnes à faible revenu. C’est faux. La partie investisseur de l’histoire est sous-soulignée. »- Susan Wachter
Wachter a écrit sur ce boom du refinancement avec Adam Levitin, professeur au Georgetown University Law Center, dans un article qui explique comment la bulle immobilière s’est produite. Elle a rappelé qu’après 2000, il y a eu une énorme expansion de la masse monétaire et que les taux d’intérêt ont chuté de manière spectaculaire, « provoquant un boom comme nous n’en avions jamais vu auparavant. »Cette phase s’est poursuivie au-delà de 2003 car « de nombreux acteurs de Wall Street étaient assis là sans rien à faire. »Ils ont repéré » un nouveau type de titre adossé à une hypothèque – non pas lié au refinancement, mais lié à l’élargissement de la boîte de prêt hypothécaire. »Ils ont également trouvé leur prochain marché: des emprunteurs qui n’étaient pas suffisamment qualifiés en termes de niveaux de revenus et de mises de fonds sur les maisons qu’ils ont achetées — ainsi que des investisseurs désireux d’acheter.
Le rôle moins connu des investisseurs
Selon Wachter, une perception erronée clé de la crise du logement est que les emprunteurs de subprimes en sont responsables. Au lieu de cela, les investisseurs qui ont profité des faibles taux de financement hypothécaire ont joué un grand rôle dans l’alimentation de la bulle immobilière, a-t-elle souligné. « Il y a un faux récit ici, qui est que la plupart de ces prêts sont allés à des personnes à faible revenu. C’est faux. La partie investisseur de l’histoire est sous-soulignée, mais elle est réelle. »
Les preuves montrent qu’il serait incorrect de décrire la dernière crise comme un « événement à revenu faible et modéré”, a déclaré Wachter. « C’était un événement pour tous les preneurs de risques. Ceux qui pouvaient et voulaient encaisser plus tard – en 2006 et 2007 -. »Ces conditions de marché ont également attiré des emprunteurs qui ont obtenu des prêts pour leurs deuxième et troisième maisons. « Ce n’étaient pas des propriétaires. C’étaient des investisseurs. »
Wachter a déclaré que ”certaines fraudes » étaient également impliquées dans ces contextes, en particulier lorsque des personnes se présentaient comme ”propriétaire / occupant » des maisons qu’elles finançaient, et non comme investisseurs. Ils ont profité du ”crédit sous-évalué », qu’elle et son co-auteur Andrey Pavlov détaillent dans un document de recherche intitulé « Prêts Subprimes et prix de l’immobilier. »Ces emprunteurs avaient ”mis » des options et des prêts ”sans recours », ce qui signifiait qu’ils pouvaient donc ”s’éloigner de l’hypothèque », a-t-elle déclaré. « Si vous êtes un investisseur qui s’éloigne, vous n’avez rien à risque. »
Qui en a fait les frais à l’époque ? « Si les taux baissent – ce qu’ils étaient effectivement – et si la mise de fonds approche de zéro, en tant qu’investisseur, vous gagnez de l’argent à la hausse, et la baisse n’est pas la vôtre. C’est à la banque ”, a déclaré Wachter. Il y a d’autres effets indésirables d’un tel accès à de l’argent bon marché, comme elle et Pavlov l’ont noté dans leur article: « Les prix des actifs augmentent parce que certains emprunteurs voient leur contrainte d’emprunt assouplie. Si les prêts sont sous-évalués, cet effet est amplifié, car même les emprunteurs auparavant sans contrainte choisissent de manière optimale d’acheter plutôt que de louer. »
Après l’éclatement de la bulle immobilière en 2008, le nombre de maisons saisies disponibles pour les investisseurs a augmenté. Cela a en fait aidé les propriétaires qui détenaient des propriétés qui perdaient de la valeur, en particulier celles qui étaient sous l’eau. « Sans cette intensification de Wall Street pour acheter des propriétés saisies et les transformer de la propriété à la location, nous aurions eu beaucoup plus de pression à la baisse sur les prix, beaucoup plus de maisons vides, se vendant à des prix de plus en plus bas, conduisant à une spirale de baisse – qui s’est produite en 2009 — sans fin en vue”, a déclaré Wachter. « Malheureusement, les personnes qui ont été saisies et qui ne pouvaient pas posséder ont dû louer. Mais à certains égards, c’était important, car cela mettait un plancher sous une spirale qui se produisait.”
« Une leçon importante de la crise est que ce n’est pas parce que quelqu’un est prêt à vous faire un prêt que vous devez l’accepter. »- Benjamin Keys
L’impact sur les minorités
Une autre perception communément admise est que les ménages minoritaires et à faible revenu ont subi le plus gros des retombées de la crise des prêts subprimes. ”Le problème est que les ménages les plus vulnérables à la récession sont les ménages minoritaires et à faible revenu », a déclaré Wachter. » Le fait qu’après la récession, ce sont les ménages les plus touchés ne prouve pas que ce sont les ménages auxquels on a le plus prêté, proportionnellement. »Un article qu’elle a écrit avec les coauteurs Arthur Acolin, Xudong An et Raphael Bostic s’est penché sur l’augmentation de l’accession à la propriété au cours des années 2003 à 2007 par les minorités. « L’augmentation était plus élevée dans la zone majoritaire que dans la zone minoritaire”, a-t-elle déclaré. « Donc, le trope que cela prêtait aux ménages minoritaires à faible revenu n’est tout simplement pas dans les données. »
Wachter a également remis les pendules à l’heure sur un autre aspect du marché — que les milléniaux préfèrent louer plutôt que de posséder leur maison. Des enquêtes ont montré que les milléniaux aspirent à devenir propriétaires. Le problème est qu’ils ont plus de mal à obtenir des prêts au logement car les prêteurs ont resserré leurs exigences après les défauts de paiement survenus lors de la dernière crise. ”L’un des principaux résultats – et c’est compréhensible – de la Grande Récession est que les scores de crédit requis pour un prêt hypothécaire ont augmenté d’environ 100 points », a noté Wachter. « Donc, si vous êtes des subprimes aujourd’hui, vous ne pourrez pas obtenir d’hypothèque. Et beaucoup, beaucoup de milléniaux le sont malheureusement, en partie parce qu’ils ont peut-être contracté une dette étudiante. Il est donc beaucoup plus difficile de devenir propriétaire. »
Keys a noté que de nombreux emprunteurs, en particulier les premiers emprunteurs, utilisent des programmes de la FHA (Federal Housing Administration), où ils effectuent des acomptes de 3%, ou des programmes pour les anciens combattants où, dans de nombreux cas, l’acompte pourrait être nul. « Ainsi, même si les acomptes ne doivent pas nécessairement être importants, il existe des obstacles vraiment serrés à l’accès et au crédit, en termes de pointage de crédit et d’avoir un revenu cohérent et documentable.”En termes d’accès au crédit et de risque, depuis la dernière crise », le pendule a basculé vers un marché du crédit très tendu. »
Signes des blessés
Châtiés peut-être par la dernière crise, de plus en plus de gens préfèrent aujourd’hui louer plutôt que de posséder leur maison. « Le taux de croissance de la transformation du stock de propriétaires en stock de locataires a considérablement ralenti”, a déclaré Wachter. Les taux d’accession à la propriété ne sont pas aussi dynamiques qu’entre 2011 et 2014, et malgré une légère hausse récemment, « il nous manque encore environ 3 millions de propriétaires qui sont locataires. »Ces trois millions de propriétaires manquants sont des personnes qui ne sont pas admissibles à une hypothèque et sont devenues locataires, et par conséquent poussent les loyers à des niveaux inabordables, a noté Keys.
La hausse des prix du logement exacerbe sans aucun doute l’inégalité globale de la richesse et des revenus, selon Wachter. Les prix sont déjà élevés dans des villes en croissance comme New York, Washington et San Francisco, « où il y a une inégalité pour commencer d’une classe moyenne creusée, de locataires à faible revenu et à revenu élevé. »Les habitants de ces villes sont confrontés non seulement à des prix des logements plus élevés, mais également à des loyers plus élevés, ce qui les rend plus difficiles à épargner et à acheter éventuellement leur propre maison, a-t-elle ajouté.
« Malheureusement, de nombreux milléniaux le sont, en partie parce qu’ils ont peut-être contracté une dette étudiante. C’est juste beaucoup plus difficile de devenir propriétaire. »- Susan Wachter
Bien que les prix des logements aient globalement rebondi, même corrigés de l’inflation, ils ne le font pas sur les marchés où les maisons ont perdu le plus de valeur lors de la dernière crise. ”Le retour n’est pas là où la crise s’est concentrée », a déclaré Wachter, comme dans « les banlieues lointaines comme Riverside en Californie.”Au lieu de cela, la demande — et les prix plus élevés – sont « concentrés dans les villes où se trouvent les emplois. »
Même une décennie après la crise, les marchés du logement dans des poches de villes comme Las Vegas, Fort Myers, Floride., et Modesto, Californie., ”souffrent encore », a déclaré Keys. « Dans certains de ces marchés du logement, il y a des gens qui sont encore sous l’eau sur leur hypothèque et qui continuent de payer. »Il a noté que les marchés qui ont connu les plus grands changements – « les Phoenixes et les Las Vegases” — connaissent un marché du logement globalement relativement déprimé; ce sera peut-être une question de temps avant qu’ils ne se rétablissent avec le reste de l’économie.
De toute évidence, les prix des maisons diminueraient si l’offre augmentait. ”Les constructeurs de maisons sont pressés de deux côtés », a déclaré Wachter, faisant référence à la hausse des coûts des terrains et de la construction, et à la baisse de la demande car ces facteurs font grimper les prix. En fait, la plupart des nouvelles constructions sont des maisons haut de gamme, « et c’est compréhensible, car c’est coûteux à construire. »
Qu’est-ce qui pourrait aider à briser la tendance à la hausse des prix des logements? « Malheureusement, une récession ou une hausse des taux d’intérêt qui conduit peut-être à une récession, ainsi que d’autres facteurs”, a déclaré Wachter. Elle a noté que certains analystes spéculent qu’une autre récession pourrait avoir lieu d’ici 2020.
La surveillance réglementaire des pratiques de prêt est forte, et les prêteurs non traditionnels qui étaient actifs lors du dernier boom sont absents, mais beaucoup dépend de l’avenir de la réglementation, selon Wachter. Elle a spécifiquement évoqué les réformes en cours des entreprises parrainées par le gouvernement – Fannie Mae et Freddie Mac – qui garantissent des titres adossés à des prêts hypothécaires ou des paquets de prêts au logement. « Ils doivent être réformés depuis 10 ans maintenant. »Bien que les deux organisations « fassent partie d’un modèle de prêt stable en ce moment, le contribuable est à 100% à risque »s’ils devaient faire face à une crise.