USA není asi vidět, repríza bydlení bublina, která vznikla v roce 2006 a 2007, vyvolávající Velké Recese, která následovala, podle odborníků v Wharton. Obezřetnější úvěrové normy, rostoucí úrokové sazby a vysoké ceny nemovitostí udržely poptávku pod kontrolou.

Nicméně, někteří nepochopení o klíčové faktory a dopady bytové krize přetrvávají – a vyjasnění ty zajistí, aby tvůrci politiky a odvětví hráči nebudou opakovat stejné chyby, podle Wharton nemovitostí profesoři Susan Wachter a Benjamin Klíče, který nedávno vzal podívat se zpět na krize, a jak to má vliv na současný trh, na Knowledge@Wharton radio show na SiriusXM. (Poslechněte si podcast v horní části této stránky.)

Podle Wachter, základní chyba, které vyvolaly bublinu bydlení byl spěch, aby půjčovat peníze na kupců domů a bytů bez ohledu na jejich schopnost splácet. Jak se trh hypotečních financí rozšířil, přilákal houfy nových hráčů s penězi na půjčování. „V letech 2004, 2005 a 2006 jsme měli na hypotečním trhu o bilion dolarů více,“ uvedl Wachter. „To je $ 3 bilionů dolarů jít do hypoték, které neexistovaly dříve-netradiční hypotéky, tzv NINJA hypotéky (žádný příjem, žádná práce, žádná aktiva). Jednalo o nové hráče, a byly financovány soukromé-štítek cenné papíry kryté hypotékou — velmi malé, nika část trhu, který rozšířila na více než 50% trhu, na vrcholu v roce 2006.“

Klíče poznamenat, že tito noví hráči přinesli peníze ze zdrojů, které tradičně nešel směrem hypotéky, který jel dolů výpůjční náklady. Mají také lepší přístup k úvěrům, a to jak pro ty s nízkou kreditní skóre a střední třídy-majitelé domů, kteří chtěli vzít druhou zástavního práva na jejich domácí nebo domácí kapitálu úvěrové linie. „Tím vytvořili v systému velkou páku a zavedli mnohem větší riziko.“

úvěr se během poslední krize rozšířil všemi směry – „jakýmkoli směrem, kde byla chuť si půjčit,“ řekl Keys. „Důležitou lekcí z krize je to, že jen proto, že je někdo ochoten vám poskytnout půjčku, neznamená to, že byste ji měli přijmout.“

Poučení z těchto zkušeností jsou relevantní pro současné tržní podmínky, “ uvedl Keys. „Musíme teď bedlivě sledovat tento kompromis mezi přístupem a rizikem,“ řekl s odkazem zejména na úvěrové standardy. Poznamenal, že na přelomu let 2003 a 2006 došlo k „obrovské explozi půjček“, způsobené nízkými úrokovými sazbami. Když poté začaly úrokové sazby stoupat, očekávala se konec refinančního boomu. Podobná situace se nyní odehrává v prostředí rostoucích úrokových sazeb. V takových podmínkách, očekávání jsou pro domácí ceny mírné, protože úvěr bude k dispozici tak štědře, jako dříve, a „lidé budou nebude moci dovolit tolik, dům, vzhledem k vyšší úrokové sazby.“

“ je zde falešný příběh, který spočívá v tom, že většina těchto půjček šla lidem s nižšími příjmy. To není pravda. Investorská část příběhu je nedostatečně zdůrazněna.“–Susan Wachter

Wachter napsal o tom refinancovat boom s Adam Levitin, profesor na Georgetown University Law Center, v dokumentu, který vysvětluje, jak bublina na trhu nemovitostí došlo. Připomněla, že po roce 2000 došlo k obrovskému rozšíření peněžní zásoby a úrokové sazby dramaticky poklesly, “ což způsobilo boom, jaký jsme dosud neviděli.“Tato fáze pokračovala i po roce 2003, protože“ mnoho hráčů na Wall Street tam sedělo a nemělo co dělat.“Zahlédli „nový druh hypotečního couval zabezpečení – ne jeden, týkající se refinancovat, ale jeden souvislosti s rozšířením hypotečních úvěrů box.“Našli také svůj další trh: dlužníci, kteří nebyli dostatečně kvalifikovaní, pokud jde o úroveň příjmů a zálohy na domy, které si koupili — stejně jako investoři, kteří toužili koupit.

Méně známé Roli Investorů

Podle Wachter, klíč nepochopením o bydlení krize je, že subprime dlužníků byly zodpovědné za způsobuje. Naopak investoři, kteří využili nízkých sazeb hypotečního financování, hráli velkou roli při rozdmýchávání bubliny na bydlení, upozornila. „Je tu falešný příběh, který je, že většina z těchto půjček šla na lidi s nižšími příjmy. To není pravda. Investorská část příběhu je nedostatečně zdůrazněna, ale je to skutečné.“

důkazy ukazují, že by bylo nesprávné popsat Poslední krizi jako „událost s nízkými a středními příjmy“, řekl Wachter. „Byla to událost pro všechny, kdo riskují. Ti, kteří mohli a chtěli inkasovat později-v letech 2006 a 2007 — .“Tyto podmínky na trhu také přilákal dlužníky, kteří dostali půjčky na jejich druhý a třetí domov. „Nebyli to majitelé domů. Byli to investoři.“

Wachter řekl, že do těchto nastavení byl také zapojen“ nějaký podvod“, zejména když se lidé uvedli jako“ vlastník/obyvatel “ pro domy, které financovali, a ne jako investoři. Využili „levný úvěr“, který ona a její co-autor Andrey Pavlov detail ve výzkumné dokumentu s názvem „Subprime Úvěrů a Cen Nemovitostí.“Tito dlužníci měli“ dát „opce a“ neobchodovat „půjčky, což znamenalo, že mohli „odejít od hypotéky“, řekla. „Pokud jste investor odchází, nemáte nic v ohrožení.“

kdo nesl náklady na to tenkrát? „Pokud sazby klesají-což byly, efektivně-a pokud se záloha blíží nule, jako investor vyděláváte peníze vzhůru a nevýhoda není vaše. Patří bance, “ řekl Wachter. Existují další nežádoucí účinky takového přístupu k levným penězům, jak ona a Pavlov poznamenali ve svém příspěvku: „Ceny aktiv se zvyšují, protože někteří dlužníci vidí, že jejich úvěrové omezení se uvolnilo. Pokud jsou půjčky podhodnoceny, tento efekt se zvětší, protože pak se i dříve neomezení dlužníci optimálně rozhodnou koupit spíše než pronajmout.“

po prasknutí bubliny na bydlení v roce 2008 se počet zabavených domů dostupných pro investory prudce zvýšil. To vlastně pomohlo majitelům domů, kteří drželi nemovitosti, které ztratily hodnotu, zejména ty, které byly pod vodou. „Bez toho, že Wall Street step-up koupit zabavených domů a zase je z domu do vlastnictví nájemce-loď, by jsme měli mnohem větší tlak na ceny, hodně více prázdných domů tam, prodávají za nižší a nižší ceny, což vede ke spirále dolů, k nimž došlo v roce 2009 — s konec je v nedohlednu,“ řekl Wachter. „Bohužel lidé, kteří byli zabaveni a nemohli vlastnit, museli pronajmout. Ale v některých ohledech to bylo důležité, protože to dalo podlahu pod spirálu, která se děla.“

„důležité ponaučení z krize je, že jen proto, že někdo je ochoten, aby se vám úvěr, to neznamená, že byste měli přijmout.“–Benjamin Klíče

Hit Menšin

Další běžně konají vnímání je, že menšiny a domácnosti s nízkými příjmy nesl tíhu dopadů krize subprime úvěrů. „Problém je v tom, že nejohroženějšími domácnostmi vůči recesi jsou menšinové a nízkopříjmové domácnosti,“ uvedl Wachter. „Skutečnost, že po Recesi byly tyto domácnosti, které byly nejvíce zasaženy není důkaz, že tyto byly domácností, které jsou většinou zapůjčeny, proporcionálně.“Papír jí napsal se spoluautory Arthur Acolin, Xudong a Raphael Bostic se podíval na zvýšení domácí vlastnictví v letech 2003 až 2007 menšin. „Nárůst byl vyšší ve většinové oblasti než v oblasti menšiny,“ uvedla. „Takže trope, že to bylo půjčování menšinovým domácnostem s nízkými příjmy, prostě není v datech.“

Wachter také nastavil rekord na další aspekt trhu-že tisíciletí dávají přednost pronájmu, než aby vlastnili své domovy. Průzkumy ukázaly, že tisíciletí usilují o to, aby byli majiteli domů. Problém je v tom, že je pro ně těžší zajistit půjčky na bydlení, protože věřitelé zpřísnili své požadavky po nesplácení, ke kterému došlo v poslední krizi. „Jedním z hlavních výsledků – a pochopitelně-Velké recese je, že úvěrové skóre potřebné pro hypotéku se zvýšilo asi o 100 bodů,“ poznamenal Wachter. „Takže pokud jste subprime dnes, nebudete moci získat hypotéku. A mnoho, mnoho mileniálů bohužel je, částečně proto, že si mohli vzít studentský dluh. Takže je mnohem obtížnější stát se majitelem domu.“

Klíče poznamenat, že mnoho dlužníků, a to zejména poprvé dlužníků, použijte FHA (Federal Housing Administration) programy, kde se dělají 3% plateb, nebo programy pro veterány, kde v mnoha případech akontace může být nulová. „Takže zatímco zálohy nemusí být velké, existují opravdu těsné překážky v přístupu a úvěru, pokud jde o kreditní skóre a konzistentní, dokumentovatelný příjem.“Pokud jde o přístup k úvěrům a riziko, od poslední krize se kyvadlo otočilo směrem k velmi těsnému úvěrovému trhu.“

známky zraněných

potrestáni snad poslední krizí, stále více lidí dnes raději pronajímá, než vlastní svůj domov. „Tempo růstu přeměny akcií vlastnických domů na akcie nájemců se výrazně zpomalilo,“ řekl Wachter. Homeownership sazby nejsou tak optimistický, jako byly v letech 2011 a 2014, a bez ohledu na mírný nárůst v poslední době, „pořád nám chybí asi 3 milionů majitelů domů, kteří jsou nájemci.“Tyto tři miliony chybějících majitelů domů jsou lidé, kteří nemají nárok na hypotéku a stali se nájemci, a proto tlačí nájemné na nedostupnou úroveň,“ poznamenal Keys.

rostoucí ceny bytů podle Wachtera nepochybně zhoršují celkovou nerovnost v bohatství a příjmech. Ceny jsou již tak vysokého růstu měst, jako je New York, Washington a San Francisco, „tam, kde je nerovnost začít s vyhaslém střední třídy, s nízkými příjmy a vysokými příjmy nájemce.“Obyvatelé těchto měst čelí nejen vyšším cenám bydlení, ale i vyšším nájmům, což jim ztěžuje spoření a nakonec i koupi vlastního domu, dodala.

„Mnoho milénia bohužel jsou , částečně proto, že může vzít studentské dluh. Je mnohem obtížnější stát se majitelem domu.“–Susan Wachter

i když ceny bydlení se odrazila celkově, a to i po očištění o inflaci, tak nedělají na trzích, kde domy přístřešek největší hodnotu za poslední krize. „Comeback není tam, kde se krize soustředila,“ řekl Wachter, například na “ vzdálených předměstích, jako je Riverside v Kalifornii.“Místo toho je poptávka – a vyšší ceny -“ soustředěna ve městech, kde jsou pracovní místa.“

i deset let po krizi, trhy s bydlením v kapsách měst, jako je Las Vegas, Fort Myers, Fla., a Modesto, Kalif.“stále trpí,“ řekl Keys. „V některých z těchto trhů s bydlením, tam jsou lidé, kteří jsou stále pod vodou na jejich hypotéku, a nadále platit.“Poznamenal, že trhy, které zaznamenaly největší posuny – „Fénixů a Las Vegases“ — zažívají relativně v depresi trhu s bydlením celkově; to může být otázkou času, než se zotaví spolu se zbytkem ekonomiky.

je zřejmé, že ceny domů by se uvolnily, pokud by se zvýšila nabídka. „Stavitelé domů jsou vymačkané na obou stranách,“ Wachter řekl, s odkazem na rostoucí náklady na pozemky a stavby, a nižší poptávka jak tyto faktory tlačit ceny nahoru. Jak se to stane, většina nových staveb je z luxusních domů, “ a pochopitelně ano, protože je nákladné stavět.“

Co by mohlo pomoci prolomit trend rostoucích cen bydlení? „Bohužel recese nebo zvýšení úrokových sazeb, které možná vede k recesi, spolu s dalšími faktory,“ řekl Wachter. Podotkla, že někteří analytici spekulují, že další recese by mohla nastat do roku 2020.

regulační dohled nad úvěrovými praktikami je silný a netradiční věřitelé, kteří byli aktivní v posledním boomu, chybí, ale podle Wachtera hodně záleží na budoucnosti regulace. Konkrétně zmínila probíhající reformy vládou sponzorované podniky – Fannie Mae a Freddie Mac – které zaručují cenné papíry kryté hypotékou, nebo balíčky z úvěrů na bydlení. „Měli být reformováni již 10 let.“Ačkoli tyto dvě organizace“ jsou nyní součástí stabilního úvěrového vzoru, daňový poplatník je 100% ohrožen“, pokud by čelili krizi.