USA er ikke i ferd med å se en reprise av boligboblen som dannet i 2006 og 2007, utfelling Av Den Store Resesjonen som fulgte, ifølge eksperter På Wharton. Mer forsiktige utlånsnormer, stigende renter og høye boligpriser har holdt etterspørselen i sjakk.men noen misoppfatninger om de viktigste driverne og konsekvensene av boligkrisen vedvarer – og klargjøre de vil sikre at beslutningstakere og industriaktører ikke gjentar de samme feilene, ifølge Wharton real estate professorer Susan Wachter og Benjamin Keys, som nylig tok en titt tilbake på krisen, og hvordan den har påvirket dagens marked, På Knowledge@Wharton radio show På SiriusXM. (Lytt til podcasten øverst på denne siden.)
ifølge Wachter var en primær feil som drev boligboblen rush å låne penger til boligkjøpere uten hensyn til deres evne til å tilbakebetale. Som boliglån finans markedet utvidet, tiltrakk det hopetall av nye spillere med penger å låne. «Vi hadde en trillion dollar mer som kommer inn i boliglånsmarkedet i 2004, 2005 og 2006,» Sa Wachter. «Det er $3 billioner dollar som går inn i boliglån som ikke eksisterte før-ikke-tradisjonelle boliglån, såkalte NINJA boliglån (ingen inntekt, ingen jobb, ingen eiendeler). Disse var av nye spillere — og de ble finansiert av private label mortgage securities – en veldig liten nisjedel av markedet som utvidet til mer enn 50% av markedet på topp i 2006.»
Keys bemerket at disse nye spillerne hentet inn penger fra kilder som tradisjonelt ikke gikk mot boliglån, noe som kjørte ned lånekostnadene. De har også økt tilgang til kreditt, både for de med lav kreditt score og middelklassen huseiere som ønsket å ta ut en andre lien på deres hjem eller et hjem egenkapital linje av kreditt. «Ved å gjøre det skapte de mye innflytelse i systemet og introduserte mye mer risiko.»
Kreditt utvidet i alle retninger i oppbyggingen til den siste krisen- «enhver retning der det var appetitt for noen å låne,» Sa Keys. «En viktig leksjon fra krisen er at bare fordi noen er villige til å gi deg et lån, betyr det ikke at du bør godta det.»Leksjoner fra disse erfaringene er relevante for dagens markedsforhold, Sa Keys. «Vi må holde øye med akkurat nå på denne avviket mellom tilgang og risiko,» sa han og refererte spesielt til utlånsstandarder. Han bemerket at en «stor eksplosjon av utlån» skjedde mellom slutten av 2003 og 2006, drevet av lave renter. Da rentene begynte å klatre etter det, var forventningene til refinansieringsboomen til slutt. En lignende situasjon spiller nå ut i et stigende rentemiljø. Under slike forhold er forventningene for boligprisene til moderat, siden kreditt ikke vil være tilgjengelig så sjenerøst som tidligere, og » folk kommer ikke til å ha råd til like mye hus, gitt høyere rente.»
» det er en falsk fortelling her, som er at de fleste av disse lånene gikk til lavere inntekt folk. Det er ikke sant. Investorens del av historien er underemphasized.»- Susan wachter
Wachter har skrevet om den refinansieringsboomen med Adam Levitin, professor Ved Georgetown University Law Center, i et papir som forklarer hvordan boligboblen skjedde. Hun husket at etter 2000 var det en stor utvidelse i pengemengden, og rentene falt dramatisk, » forårsaker en boom slike som vi ikke hadde sett før.»Den fasen fortsatte utover 2003 fordi» mange spillere på Wall Street satt der med ingenting å gjøre .»De oppdaget» en ny type boliglån-støttet sikkerhet-ikke en relatert til refinansiere, men en relatert til å utvide boliglånsboksen.»De fant også sitt neste marked: Låntakere som ikke var tilstrekkelig kvalifisert når det gjelder inntektsnivå og nedbetalinger på hjemmene de kjøpte — samt investorer som var ivrige etter å kjøpe.Den Mindre kjente Rollen Til Investorer Ifølge Wachter er en viktig misforståelse om boligkrisen at subprime låntakere var ansvarlige for å forårsake det. I stedet spilte investorer som benyttet seg av lave boliglånsrenter en stor rolle i å brenne boligboblen, påpekte hun. «Det er en falsk fortelling her, som er at de fleste av disse lånene gikk til lavere inntektsfolk. Det er ikke sant. Investorens del av historien er underemphasized, men det er ekte.»
bevisene viser at det ville være feil å beskrive den siste krisen som en «lav og moderat inntektshendelse», sa Wachter. «Dette var en begivenhet for risikotakere over hele linja. De som kunne og ønsket å utbetale senere – i 2006 og 2007 – — «Disse markedsforholdene tiltok også låntakere som fikk lån til deres andre og tredje hjem. «Disse var ikke huseiere. Disse var investorer.Wachter sa at «noe svindel» også var involvert i disse innstillingene, spesielt når folk oppførte seg som «eier/ beboer»for hjemmene de finansierte, og ikke som investorer. De tok fordel av «underpriced credit», som hun og hennes medforfatter Andrey Pavlov detalj i et forskningspapir med tittelen » Subprime Lending and Real Estate Prices.»De låntakere hadde «satt» alternativer og» ikke-regress «lån, noe som medførte at de derfor kunne» gå bort fra boliglån , » sa hun. «Hvis du er en investor som går bort, har du ingenting i fare.»
Hvem bar kostnaden for det da? «Hvis prisene går ned – som de var, effektivt – og hvis forskuddsbetaling nærmer seg null, som investor, tjener du pengene på oppsiden, og ulempen er ikke din. Det er bankens, » Wachter sa. Det er andre uønskede effekter av slik tilgang til billige penger, som Hun og Pavlov noterte i deres papir: «Asset prisene øker fordi noen låntakere se deres lånebegrensning avslappet. Hvis lån er underpriced, er denne effekten forstørret, fordi da selv tidligere ubegrensede låntakere velger å kjøpe i stedet for leie.»
etter boligboblen sprakk i 2008, antall utelukket boliger tilgjengelig for investorer steg. Det hjalp faktisk huseiere som holdt eiendommer som mistet verdi, spesielt de som var under vann. «Uten At Wall Street steg opp for å kjøpe utelukket eiendommer og slå dem fra hjemmet eierskap til leietaker-skip, ville vi ha hatt mye mer nedadgående press på priser, mange flere tomme boliger der ute, selger for lavere og lavere priser, som fører til en spiral ned-som skjedde i 2009 – uten ende i sikte,» sa Wachter. «Dessverre måtte folk som var utelukket og ikke kunne eie, leie. Men på noen måter var det viktig, fordi det satte et gulv under en spiral som skjedde.»
«en viktig lærdom fra krisen er at bare fordi noen er villig til å gi deg et lån, betyr det ikke at du bør godta det.»- Benjamin Keys
Hit Til Minoriteter
En annen vanlig oppfatning er at minoritet og lav inntekt husholdninger bar hovedtyngden av nedfall av subprime utlån krisen. «Problemet er at de mest sårbare husholdningene til lavkonjunktur er minoritet og lavinntektshusholdninger,» Sa Wachter. «Det faktum at etter Lavkonjunkturen var disse husholdningene som ble mest rammet, er ikke bevis på at disse var husholdningene som var mest lånt til, proporsjonalt.»Et papir hun skrev Med medforfattere Arthur Acolin, Xudong An Og Raphael Bostic så på økningen i hjemmeeierskap i årene 2003 til 2007 av minoriteter. «Økningen var høyere i majoritetsområdet enn minoritetsområdet,» sa hun. «Så tropen at dette var utlån til minoritet, lavinntektshusholdninger er bare ikke i dataene.»Wachter satte også rekorden rett på et annet aspekt av markedet — at tusenårene foretrekker å leie i stedet for å eie sine hjem. Undersøkelser har vist at millennials ønsker å være huseiere. Problemet er at de finner det vanskeligere å sikre boliglån som långivere har strammet sine krav etter mislighold som skjedde i den siste krisen. «En av de store utfallene – og forståelig nok-av Den Store Lavkonjunkturen er at kredittpoengene som kreves for et boliglån, har økt med om lag 100 poeng,» sa Wachter. «Så hvis du er subprime i dag, kommer du ikke til å kunne få et boliglån. Og mange, mange tusenårsdager er dessverre, delvis fordi de kan ha tatt på studentgjeld. Så det er bare mye vanskeligere å bli huseier.»Keys bemerket at mange låntakere, spesielt førstegangslåntakere, bruker fha (Federal Housing Administration) programmer, hvor de gjør 3% nedbetalinger, eller programmer for veteraner hvor i mange tilfeller nedbetalingen kan være null. «Så mens nedbetalinger ikke trenger å være store, er det veldig stramme barrierer for tilgang og kreditt, når det gjelder kredittpoeng og å ha en konsekvent, dokumenterbar inntekt.»Når det gjelder kreditt tilgang og risiko, siden den siste krisen,» pendelen har svingt mot et svært stramt kredittmarkedet.»
Tegn På De Sårede
Refset kanskje av den siste krisen, flere og flere mennesker i dag foretrekker å leie i stedet for å eie sitt hjem. «Vekstraten i omformingen av hjemmeeierbeholdningen til leietakerne har bremset betydelig,» sa Wachter. Homeownership priser er ikke så spenstig som de var mellom 2011 og 2014, og til tross for en liten uptick nylig, » vi mangler fortsatt ca 3 millioner huseiere som er leietakere.»De tre millioner savnede huseiere er folk som ikke kvalifiserer for et boliglån og har blitt leietakere, og dermed presser opp leier til uoverkommelige nivåer, Noterte Keys.Stigende boligpriser forverrer uten tvil den generelle ulikheten i formue og inntekt, ifølge Wachter. Prisene er allerede høye i vekstbyer Som New York, Washington og San Francisco, «der det er en ulikhet til å begynne med av en uthulet middelklasse, lavinntekt og høyinntektsleiere.»Innbyggerne i disse byene står overfor ikke bare høyere boligpriser, men også høyere leiepriser, noe som gjør det vanskeligere for dem å spare og til slutt kjøpe sitt eget hus, la hun til.
«Mange tusenårsdager er dessverre , delvis fordi de kan ha tatt ned studentgjeld. Det er bare mye vanskeligere å bli huseier.»- Susan Wachter
selv om boligprisene har steget samlet, selv justert for inflasjon, er de ikke gjør det i markedene der boliger kaste mest verdi i den siste krisen. «Comebacket er ikke der krisen var konsentrert,» Sa Wachter, som i » fjerne forsteder som Riverside i California.»I stedet er etterspørselen – og høyere priser – «konsentrert i byer der jobbene er.»
Selv et tiår etter krisen, boligmarkedet i lommer av byer som Las Vegas, Fort Myers, Fla. Og Modesto, Calif., «lider fortsatt,» sa Keys. «I noen av disse boligmarkedene, er det folk som fortsatt er under vann på sine boliglån, og fortsette å betale.»Han bemerket at markeder som har sett de største skiftene -» The Phoenixes og Las Vegases » – opplever et relativt deprimert boligmarked generelt; det kan være et spørsmål om tid før de gjenoppretter sammen med resten av økonomien.
det Er Klart at boligprisene ville lette opp hvis tilbudet økte. «Hjembyggere blir presset på to sider,» Sa Wachter, med henvisning til stigende kostnader for land og konstruksjon, og lavere etterspørsel ettersom disse faktorene presser opp prisene. Som det skjer, er de fleste nybygg av high-end boliger, «og forståelig nok, fordi det er kostbart å bygge.»
hva kan bidra til å bryte trenden med stigende boligpriser? «Dessverre, en lavkonjunktur eller en rentestigning som kanskje forer til en lavkonjunktur, sammen med andre faktorer,» sa Wachter. Hun bemerket at noen analytikere spekulerer i at en annen lavkonjunktur kunne finne sted innen 2020.Regulatorisk tilsyn med utlånspraksis er sterk, og de ikke-tradisjonelle långivere som var aktive i den siste bommen mangler, men mye avhenger av fremtiden for regulering, ifølge Wachter. Hun refererte spesielt til ventende reformer av de statsstøttede foretakene-Fannie Mae Og Freddie Mac-som garanterer boliglån eller pakker med boliglån. «De har vært grunn til å bli reformert i 10 år nå.»Selv om de to organisasjonene» er en del av et stabilt utlånsmønster akkurat nå, er skattebetaleren 100% i fare» hvis de skulle møte en krise.