SUA nu este pe cale să vadă o reluare a bulei imobiliare care s-a format în 2006 și 2007, precipitând Marea Recesiune care a urmat, potrivit experților de la Wharton. Normele de creditare mai prudente, ratele dobânzilor în creștere și prețurile ridicate ale locuințelor au ținut cererea sub control.
cu toate acestea, unele percepții greșite despre factorii cheie și impactul crizei locuințelor persistă – iar clarificarea acestora va asigura că factorii de decizie politică și actorii din industrie nu repetă aceleași greșeli, potrivit profesorilor Wharton Real estate Susan Wachter și Benjamin Keys, care au aruncat recent o privire înapoi la criză și la modul în care aceasta a influențat piața actuală, la emisiunea radio Knowledge@Wharton de pe SiriusXM. (Ascultați podcast-ul din partea de sus a acestei pagini.)
potrivit lui Wachter, o greșeală principală care a alimentat bula imobiliară a fost graba de a împrumuta bani cumpărătorilor de locuințe, fără a ține cont de capacitatea lor de a rambursa. Pe măsură ce piața de finanțare ipotecară s-a extins, a atras mulți jucători noi cu bani de Împrumutat. „Am avut un trilion de dolari mai mult venind pe piața ipotecară în 2004, 2005 și 2006”, a spus Wachter. „Asta înseamnă 3 trilioane de dolari care intră în ipoteci care nu existau înainte — Ipoteci netradiționale, așa-numitele Ipoteci NINJA (fără venituri, fără loc de muncă, Fără active). Acestea au fost realizate de jucători noi și au fost finanțate de titluri garantate cu ipoteci cu etichetă privată-o parte foarte mică, de nișă a pieței, care s-a extins la mai mult de 50% din piață la vârf în 2006.”
Keys a menționat că acești jucători noi au adus bani din surse care în mod tradițional nu mergeau către Ipoteci, ceea ce a dus la scăderea costurilor împrumuturilor. De asemenea, au sporit accesul la credit, atât pentru cei cu scoruri mici de credit, cât și pentru proprietarii de case din clasa de mijloc care doreau să încheie un al doilea Gaj Pe casa lor sau o linie de credit de capital propriu. „În acest sens, au creat o mulțime de pârghie în sistem și au introdus mult mai multe riscuri.”
Credit extins în toate direcțiile, în acumularea de până la ultima criză-” orice direcție în cazul în care nu a existat apetitul pentru oricine să împrumute”, a spus Keys. „O lecție importantă din criză este că doar pentru că cineva este dispus să vă facă un împrumut, nu înseamnă că ar trebui să îl acceptați.”
lecțiile din aceste experiențe sunt relevante pentru condițiile actuale ale pieței, a spus Keys. „Trebuie să fim atenți acum la acest compromis între acces și risc”, a spus el, referindu-se în special la standardele de creditare. El a menționat că o „explozie uriașă de creditare” a avut loc între sfârșitul anului 2003 și 2006, determinată de ratele scăzute ale dobânzii. Pe măsură ce ratele dobânzilor au început să urce după aceea, așteptările erau ca boom-ul de refinanțare să se încheie. O situație similară se joacă acum într-un mediu în creștere a ratei dobânzii. În astfel de condiții, așteptările sunt pentru prețurile de origine la moderată, deoarece de credit nu vor fi disponibile la fel de generos ca mai devreme, și „oamenii vor să nu fie în măsură să își permită destul de mult casa, având în vedere ratele dobânzilor mai mari.”
” există o narațiune falsă aici, care este că majoritatea acestor împrumuturi au fost acordate persoanelor cu venituri mai mici. Nu e adevărat. Partea investitorului din poveste este subliniată.”- Susan Wachter
Wachter a scris despre acel boom de refinanțare cu Adam Levitin, profesor la Centrul de Drept al Universității Georgetown, într-o lucrare care explică modul în care s-a produs bula imobiliară. Ea și-a amintit că, după 2000, a existat o expansiune uriașă a ofertei de bani, iar ratele dobânzilor au scăzut dramatic, „provocând un boom pe care nu l-am mai văzut până acum.”Această fază a continuat și după 2003, deoarece” mulți jucători de pe Wall Street stăteau acolo fără nimic de făcut.”Ei reperat” un nou tip de ipoteca-garantate de securitate – nu unul legate de refinanțare, dar unul legat de extinderea caseta de creditare ipotecară.”De asemenea, și — au găsit următoarea piață: debitorii care nu erau calificați în mod adecvat în ceea ce privește nivelul veniturilor și plățile în avans pentru casele pe care le-au cumpărat-precum și investitorii care erau dornici să cumpere.
rolul mai puțin cunoscut al investitorilor
potrivit lui Wachter, o percepție greșită cheie despre criza locuințelor este că debitorii subprime au fost responsabili pentru provocarea acesteia. În schimb, investitorii care au profitat de ratele scăzute de finanțare ipotecară au jucat un rol important în alimentarea bulei imobiliare, a subliniat ea. „Există o narațiune falsă aici, și anume că majoritatea acestor împrumuturi au fost acordate persoanelor cu venituri mai mici. Nu e adevărat. Partea investitorului din poveste este subliniată, dar este reală.”
dovezile arată că ar fi incorect să descriem ultima criză ca un” eveniment cu venituri mici și moderate”, a spus Wachter. „Acesta a fost un eveniment pentru factorii de risc peste bord. Cei care au putut și au vrut să încaseze mai târziu – în 2006 și 2007 — .”Aceste condiții de piață, de asemenea, a atras debitori care au primit credite pentru casele lor a doua și a treia. „Aceștia nu erau proprietari de case. Aceștia erau investitori.”
Wachter a spus că” unele fraude „au fost implicate și în aceste setări, mai ales atunci când oamenii s-au listat ca” proprietari / ocupanți ” pentru casele pe care le-au finanțat și nu ca investitori. Ei au profitat de” credit underpriced”, pe care ea și co-autorul ei Andrey Pavlov detaliu într-o lucrare de cercetare intitulată ” împrumuturi Subprime și prețurile imobiliare.”Acești debitori au” pus „opțiuni și împrumuturi” fără recurs”, ceea ce însemna că ar putea, prin urmare, „să se îndepărteze de ipotecă”, a spus ea. „Dacă sunteți un investitor care pleacă, nu aveți nimic în pericol.”
cine a suportat costul de care atunci? „Dacă ratele scad – ceea ce au fost, efectiv – și dacă plata în avans se apropie de zero, ca investitor, câștigi banii în sus, iar dezavantajul nu este al tău. Este a băncii”, a spus Wachter. Există și alte efecte nedorite ale unui astfel de acces la bani ieftini, așa cum au remarcat ea și Pavlov în lucrarea lor: „Prețurile activelor cresc, deoarece unii debitori văd constrângerea lor de împrumut relaxată. Dacă împrumuturile sunt subevaluate, acest efect este amplificat, deoarece atunci chiar și debitorii anterior fără restricții aleg în mod optim să cumpere mai degrabă decât să închirieze.”
după explozia de locuințe în 2008, numărul de case foreclosed disponibile pentru investitori au crescut. Asta a ajutat de fapt proprietarii de case care dețineau proprietăți care și-au pierdut valoarea, în special cele care erau sub apă. „Fără această creștere de pe Wall Street pentru a cumpăra proprietăți blocate și a le transforma din proprietatea casei în chiriaș, am fi avut o presiune mult mai scăzută asupra prețurilor, o mulțime de case mai goale acolo, care se vând la prețuri din ce în ce mai mici, ducând la o spirală în jos-care a avut loc în 2009-fără niciun scop în vedere”, a spus Wachter. „Din păcate, oamenii care au fost foreclosed la și nu a putut proprii a trebuit să chirie. Dar într-un fel a fost important, pentru că a pus o podea sub o spirală care se întâmpla.”
” o lecție importantă din criză este că doar pentru că cineva este dispus să vă facă un împrumut, nu înseamnă că ar trebui să îl acceptați.”- Benjamin Keys
lovitura pentru Minorități
o altă percepție comună este că minoritățile și gospodăriile cu venituri mici au suportat greul crizei creditelor subprime. „Problema este că cele mai vulnerabile gospodării la recesiune sunt gospodăriile minoritare și cu venituri mici”, a spus Wachter. „Faptul că după recesiune acestea au fost gospodăriile care au fost cele mai afectate nu este o dovadă că acestea au fost gospodăriile cărora li s-a împrumutat cel mai mult, proporțional.”O lucrare pe care a scris-o împreună cu coautorii Arthur Acolin, Xudong An și Raphael Bostic a analizat creșterea proprietății locuințelor în anii 2003-2007 de către minorități. „Creșterea a fost mai mare în zona majoritară decât în zona minoritară”, a spus ea. „Deci, trop că acest lucru a fost de creditare a minorităților, gospodăriile cu venituri mici nu este doar în datele.”
Wachter a stabilit, de asemenea, recordul direct pe un alt aspect al pieței — că milenialii preferă să închirieze mai degrabă decât să dețină casele lor. Sondajele au arătat că milenialii aspiră să fie proprietari de case. Problema este că le este mai greu pentru a asigura credite pentru locuințe ca creditorii au înăsprit cerințele lor după implicite care au avut loc în ultima criză. „Unul dintre rezultatele majore – și este de înțeles – ale Marii Recesiuni este că scorurile de credit necesare pentru o ipotecă au crescut cu aproximativ 100 de puncte”, a remarcat Wachter. „Deci, dacă sunteți subprime astăzi, nu veți putea obține o ipotecă. Și mulți, mulți millennials, din păcate, sunt, în parte pentru că ar fi putut să-și asume datoria studenților. Deci este mult mai dificil să devii proprietar.”
Keys a remarcat că mulți debitori, în special debitorii pentru prima dată, folosesc programe FHA (Administrația Federală a locuințelor), unde efectuează plăți în avans de 3% sau programe pentru veterani în care, în multe cazuri, plata în avans ar putea fi zero. „Deci, în timp ce plățile în avans nu trebuie să fie mari, există bariere foarte strânse în calea accesului și a creditului, în ceea ce privește scorurile de credit și un venit consistent și documentabil.”În ceea ce privește accesul la credit și riscul, de la ultima criză”, pendulul s-a îndreptat spre o piață de credit foarte strânsă.”
semnele răniților
pedepsiți probabil de ultima criză, tot mai mulți oameni preferă astăzi să închirieze decât să dețină casa lor. „Rata de creștere în transformarea stocului de proprietate asupra locuințelor în stocul chiriașilor a încetinit considerabil”, a spus Wachter. Ratele de proprietate nu sunt la fel de plutitoare ca între 2011 și 2014 și, în ciuda unei ușoare creșteri recente, „încă lipsesc aproximativ 3 milioane de proprietari care sunt chiriași.”Cei trei milioane de proprietari dispăruți sunt oameni care nu se califică pentru o ipotecă și au devenit chiriași și, prin urmare, împing chiriile la niveluri inaccesibile, a remarcat Keys.
creșterea prețurilor locuințelor, fără îndoială, exacerba inegalitatea globală în bogăție și venituri, în conformitate cu Wachter. Prețurile sunt deja ridicate în orașe în creștere, cum ar fi New York, Washington și San Francisco, „în cazul în care există o inegalitate pentru a începe cu o clasă de mijloc scobite-out, cu venituri mici și chiriași cu venituri mari.”Locuitorii acestor orașe se confruntă nu doar cu prețuri mai mari ale locuințelor, ci și cu chirii mai mari, ceea ce le face mai greu să economisească și, în cele din urmă, să-și cumpere propria casă”, a adăugat ea.
„Din păcate , mulți milenii sunt, în parte pentru că ar fi putut reduce datoria studenților. Este mult mai dificil să devii proprietar.”- Susan Wachter
deși prețurile locuințelor au revenit în general, chiar ajustate pentru inflație, ei nu fac acest lucru pe piețele în care casele vărsat cea mai mare valoare în ultima criză. „Revenirea nu este locul în care criza a fost concentrată”, a spus Wachter, cum ar fi „suburbiile îndepărtate precum Riverside din California.”În schimb, cererea – și prețurile mai mari-sunt „concentrate în orașele în care se află locurile de muncă.”
chiar și un deceniu după criză, piețele imobiliare în buzunarele de orașe, cum ar fi Las Vegas, Fort Myers, Fla., și Modesto, California.,” încă suferă”, a spus Keys. „În unele dintre aceste piețe de locuințe, există oameni care sunt încă sub apă pe ipotecare lor, și să continue să plătească.”El a menționat că piețele care au văzut cele mai mari schimbări – „Phoenixes și Las Vegases” — se confruntă cu o piață imobiliară relativ deprimată în general; poate fi o chestiune de timp înainte de a se recupera împreună cu restul economiei.
în mod clar, prețurile locuințelor s-ar ușura dacă oferta ar crește. „Constructorii de case sunt constrânși din două părți”, a spus Wachter, referindu-se la creșterea costurilor terenurilor și Construcțiilor și la scăderea cererii, deoarece acești factori împing prețurile. Așa cum se întâmplă, cele mai multe construcții noi este de case high-end, „și este de înțeles acest lucru, pentru că este costisitor de a construi.”
Ce ar putea ajuta rupe tendința de creștere a prețurilor locuințelor? „Din păcate, o recesiune sau o creștere a ratelor dobânzilor care poate duce la o recesiune, împreună cu alți factori”, a spus Wachter. Ea a menționat că unii analiști speculează că o altă recesiune ar putea avea loc până în 2020.supravegherea reglementară a practicilor de creditare este puternică, iar creditorii netradiționali care au fost activi în ultimul boom lipsesc, dar mult depinde de viitorul reglementării, potrivit Wachter. Ea s-a referit în mod special la reformele în curs ale întreprinderilor sponsorizate de guvern – Fannie Mae și Freddie Mac – care garantează titluri garantate cu ipotecă sau pachete de împrumuturi pentru locuințe. „Urmează să fie reformați de 10 ani.”Deși cele două organizații „fac parte dintr-un model stabil de creditare chiar acum, contribuabilul este 100% în pericol” dacă ar fi să se confrunte cu o criză.