Die USA sind nicht im Begriff, eine Wiederholung der Immobilienblase zu sehen, die sich in den Jahren 2006 und 2007 gebildet hat und die Große Rezession ausgelöst hat, die folgte, so Experten von Wharton. Vorsichtigere Kreditvergabenormen, steigende Zinsen und hohe Immobilienpreise haben die Nachfrage in Schach gehalten.Einige Fehleinschätzungen über die Haupttreiber und Auswirkungen der Immobilienkrise bestehen jedoch weiterhin – und ihre Klärung wird sicherstellen, dass politische Entscheidungsträger und Branchenakteure nicht dieselben Fehler wiederholen, so die Wharton-Immobilienprofessoren Susan Wachter und Benjamin Keys, die kürzlich in der Radiosendung Knowledge @ Wharton auf SiriusXM einen Blick auf die Krise und ihre Auswirkungen auf den aktuellen Markt geworfen haben. (Hören Sie sich den Podcast oben auf dieser Seite an.Laut Wachter war ein Hauptfehler, der die Immobilienblase angeheizt hat, der Ansturm, Eigenheimkäufern Geld zu leihen, ohne Rücksicht auf ihre Rückzahlungsfähigkeit. Als der Hypothekenfinanzierungsmarkt expandierte, zog er Scharen neuer Spieler mit Geld zum Verleihen an. „Wir hatten 2004, 2005 und 2006 eine Billion Dollar mehr auf dem Hypothekenmarkt“, sagte Wachter. „Das sind 3 Billionen Dollar, die in Hypotheken fließen, die es vorher nicht gab — nicht-traditionelle Hypotheken, sogenannte NINJA-Hypotheken (kein Einkommen, kein Job, kein Vermögen). Diese wurden von neuen Spielern, und sie wurden von Private-Label-Mortgage-Backed Securities finanziert – eine sehr kleine, Nische Teil des Marktes, der auf mehr als 50% des Marktes auf dem Höhepunkt im Jahr 2006 erweitert.“Keys stellte fest, dass diese neuen Akteure Geld aus Quellen einbrachten, die traditionell nicht für Hypotheken bestimmt waren, was die Kreditkosten senkte. Sie verbesserten auch den Zugang zu Krediten, sowohl für diejenigen mit niedrigen Kredit-Scores als auch für Hausbesitzer der Mittelklasse, die ein zweites Pfandrecht an ihrem Haus oder eine Home-Equity-Kreditlinie aufnehmen wollten. „Dadurch haben sie viel Hebelwirkung im System geschaffen und viel mehr Risiko eingeführt.Der Kredit expandierte im Vorfeld der letzten Krise in alle Richtungen – „in jede Richtung, in der es Appetit auf Kredite gab“, sagte Keys. „Eine wichtige Lehre aus der Krise ist, dass nur weil jemand bereit ist, Ihnen einen Kredit zu gewähren, dies nicht bedeutet, dass Sie ihn akzeptieren sollten.“Die Lehren aus diesen Erfahrungen sind für die aktuellen Marktbedingungen relevant“, sagte Keys. „Wir müssen diesen Kompromiss zwischen Zugang und Risiko jetzt genau im Auge behalten“, sagte er und bezog sich insbesondere auf die Kreditvergabestandards. Er stellte fest, dass zwischen Ende 2003 und 2006 eine „enorme Explosion der Kreditvergabe“ stattfand, die von niedrigen Zinssätzen angetrieben wurde. Als die Zinssätze danach zu steigen begannen, war zu erwarten, dass der Refinanzierungsboom enden würde. Eine ähnliche Situation spielt sich jetzt in einem steigenden Zinsumfeld ab. Unter solchen Bedingungen sind die Erwartungen für die Hauspreise moderat, da Kredite nicht so großzügig zur Verfügung stehen werden wie früher, und „die Menschen werden sich angesichts höherer Zinssätze nicht so viel Haus leisten können.“
„Es gibt hier eine falsche Erzählung, nämlich dass die meisten dieser Kredite an einkommensschwächere Leute gingen. Das stimmt nicht. Der Investorenteil der Geschichte wird unterbetont.“ -Susan Wachter
Wachter hat über diesen Refinanzierungsboom mit Adam Levitin, Professor am Georgetown University Law Center, in einem Artikel geschrieben, der erklärt, wie die Immobilienblase entstanden ist. Sie erinnerte daran, dass es nach dem Jahr 2000 eine enorme Ausweitung der Geldmenge gab und die Zinssätze dramatisch fielen, „was zu einem Boom führte, wie wir ihn noch nie zuvor gesehen hatten.“ Diese Phase setzte sich über 2003 hinaus fort, weil „viele Spieler an der Wall Street dort saßen und nichts zu tun hatten.“ Sie entdeckten „eine neue Art von hypothekarisch gesicherten Wertpapieren – nicht eine, die sich auf die Refinanzierung bezog, sondern eine, die sich auf die Erweiterung der Hypothekenkreditbox bezog.“ Sie fanden auch ihren nächsten Markt: Kreditnehmer, die in Bezug auf das Einkommensniveau und die Anzahlungen für die von ihnen gekauften Häuser nicht ausreichend qualifiziert waren — sowie Investoren, die kauffreudig waren.
Die weniger bekannte Rolle der Investoren
Laut Wachter besteht eine wichtige Fehleinschätzung der Immobilienkrise darin, dass Subprime-Kreditnehmer für die Ursache verantwortlich waren. Stattdessen spielten Investoren, die die niedrigen Hypothekenzinsen nutzten, eine große Rolle bei der Ankurbelung der Immobilienblase, betonte sie. „Es gibt hier eine falsche Erzählung, nämlich dass die meisten dieser Kredite an einkommensschwächere Leute gingen. Das stimmt nicht. Der Investorenteil der Geschichte wird unterbetont, aber es ist real.Die Beweise zeigen, dass es falsch wäre, die letzte Krise als „Ereignis mit niedrigem und mittlerem Einkommen“zu beschreiben, sagte Wachter. „Dies war eine Veranstaltung für Risikoträger auf der ganzen Linie. Diejenigen, die später – 2006 und 2007 — auszahlen konnten und wollten .“ Diese Marktbedingungen zogen auch Kreditnehmer an, die Kredite für ihr zweites und drittes Zuhause erhielten. „Das waren keine Hausbesitzer. Das waren Investoren.Wachter sagte, dass „etwas Betrug“ auch in diesen Einstellungen beteiligt war, besonders wenn Leute sich als “ Eigentümer / Bewohner“ für die Häuser, die sie finanzierten, und nicht als Investoren auflisteten. Sie nutzten „unterbewertete Kredite“, die sie und ihr Co-Autor Andrey Pavlov in einer Forschungsarbeit mit dem Titel „Subprime Lending and Real Estate Prices.“ Diese Kreditnehmer hatten“Put“ -Optionen und“Non-Recourse“ -Kredite, was bedeutete, dass sie daher „von der Hypothek weggehen“ konnten, sagte sie. „Wenn Sie ein Investor sind, der weggeht, haben Sie nichts gefährdet.“
Wer hat damals die Kosten dafür getragen? „Wenn die Zinsen sinken – was sie effektiv waren – und wenn die Anzahlung gegen Null geht, verdienen Sie als Investor das Geld auf der Oberseite, und der Nachteil gehört nicht Ihnen. Es ist die Bank „, sagte Wachter. Es gibt andere unerwünschte Auswirkungen eines solchen Zugangs zu billigem Geld, wie sie und Pavlov in ihrer Arbeit feststellten: „Die Vermögenspreise steigen, weil einige Kreditnehmer ihre Kreditbeschränkung gelockert sehen. Wenn Kredite unterbewertet sind, verstärkt sich dieser Effekt, denn dann entscheiden sich auch bisher ungezwungene Kreditnehmer optimal für Kauf statt Miete.“Nach dem Platzen der Immobilienblase im Jahr 2008 stieg die Zahl der abgeschotteten Häuser, die Investoren zur Verfügung standen. Das half tatsächlich Hausbesitzern, die Immobilien hielten, die an Wert verloren, insbesondere solche, die unter Wasser standen. „Ohne diesen Schritt der Wall Street, abgeschottete Immobilien zu kaufen und sie vom Wohneigentum zum Mieter zu machen, hätten wir viel mehr Abwärtsdruck auf die Preise gehabt, viel mehr leere Häuser da draußen, die zu immer niedrigeren Preisen verkauft wurden, was zu einer Spirale führte – die 2009 stattfand – ohne Ende in Sicht“, sagte Wachter. „Leider mussten Leute, die abgeschottet waren und nicht besitzen konnten, mieten. Aber in gewisser Weise war es wichtig, weil es einen Boden unter eine Spirale legte, die geschah.“
„Eine wichtige Lehre aus der Krise ist, dass nur weil jemand bereit ist, Ihnen einen Kredit zu gewähren, dies nicht bedeutet, dass Sie ihn akzeptieren sollten.“ -Benjamin Keys
Der Schlag für Minderheiten
Eine weitere verbreitete Auffassung ist, dass Haushalte mit Minderheiten und niedrigem Einkommen die Hauptlast der Folgen der Subprime-Kreditkrise trugen. „Das Problem ist, dass die am stärksten von einer Rezession betroffenen Haushalte Haushalte mit Minderheiten und niedrigem Einkommen sind“, sagte Wachter. „Die Tatsache, dass dies nach der Rezession die Haushalte waren, die am stärksten betroffen waren, ist kein Beweis dafür, dass dies die Haushalte waren, an die proportional am meisten verliehen wurde.“ Ein Papier, das sie mit den Koautoren Arthur Acolin, Xudong An und Raphael Bostic schrieb, untersuchte die Zunahme des Wohneigentums in den Jahren 2003 bis 2007 durch Minderheiten. „Der Anstieg war im Mehrheitsbereich höher als im Minderheitenbereich“, sagte sie. „Der Trope, dass dies an Haushalte mit niedrigem Einkommen vergeben wurde, ist einfach nicht in den Daten enthalten.“
Wachter hat auch einen anderen Aspekt des Marktes klargestellt – dass Millennials es vorziehen, ihre Häuser zu mieten, anstatt sie zu besitzen. Umfragen haben gezeigt, dass Millennials Hausbesitzer sein wollen. Das Problem ist, dass es für sie schwieriger ist, Wohnungsbaudarlehen zu sichern, da die Kreditgeber ihre Anforderungen nach den Zahlungsausfällen in der letzten Krise verschärft haben. „Eines der wichtigsten Ergebnisse – und verständlicherweise – der Großen Rezession ist, dass die für eine Hypothek erforderlichen Kredit-Scores um etwa 100 Punkte gestiegen sind“, bemerkte Wachter. „Wenn Sie also heute Subprime sind, werden Sie keine Hypothek bekommen können. Und viele, viele Millennials sind es leider, zum Teil, weil sie möglicherweise Studentenschulden übernommen haben. Es ist also viel schwieriger, Hausbesitzer zu werden.“Keys stellte fest, dass viele Kreditnehmer, insbesondere erstmalige Kreditnehmer, FHA-Programme (Federal Housing Administration) verwenden, bei denen sie 3% Anzahlung leisten, oder Programme für Veteranen, bei denen die Anzahlung in vielen Fällen Null sein könnte. „Während Anzahlungen nicht groß sein müssen, gibt es wirklich enge Barrieren für Zugang und Kredit, in Bezug auf Kredit-Scores und ein konsistentes, dokumentierbares Einkommen.“ In Bezug auf den Zugang zu Krediten und das Risiko hat sich seit der letzten Krise „das Pendel in Richtung eines sehr engen Kreditmarktes gedreht.“
Zeichen der Verwundeten
Vielleicht durch die letzte Krise gezüchtigt, ziehen es immer mehr Menschen heute vor, ihr Haus zu mieten, anstatt es zu besitzen. „Die Wachstumsrate bei der Umwandlung des Wohneigentumsbestands in den Mieterbestand hat sich deutlich verlangsamt“, sagte Wachter. Die Wohneigentumsraten sind nicht so lebhaft wie zwischen 2011 und 2014, und trotz eines leichten Anstiegs in letzter Zeit „fehlen uns immer noch etwa 3 Millionen Hausbesitzer, die Mieter sind.“ Diese drei Millionen vermissten Hausbesitzer sind Menschen, die sich nicht für eine Hypothek qualifizieren und zu Mietern geworden sind und folglich die Mieten auf ein unerschwingliches Niveau treiben“, bemerkte Keys.Steigende Immobilienpreise verschärfen laut Wachter zweifellos die allgemeine Ungleichheit bei Vermögen und Einkommen. In Wachstumsstädten wie New York, Washington und San Francisco sind die Preise bereits hoch, „wo es zunächst eine Ungleichheit zwischen einer ausgehöhlten Mittelschicht, einkommensschwachen und einkommensstarken Mietern gibt.“ Die Bewohner dieser Städte sind nicht nur mit höheren Immobilienpreisen, sondern auch mit höheren Mieten konfrontiert, was es für sie schwieriger macht, zu sparen und schließlich ihr eigenes Haus zu kaufen“, fügte sie hinzu.
„Viele Millennials sind es leider, zum Teil, weil sie Studentenschulden abgebaut haben. Es ist nur viel schwieriger, Hausbesitzer zu werden.“ -Susan Wachter
Obwohl sich die Immobilienpreise insgesamt erholt haben, sogar inflationsbereinigt, tun sie dies nicht auf den Märkten, auf denen Häuser in der letzten Krise am meisten Wert verloren haben. „Das Comeback ist nicht dort, wo sich die Krise konzentriert hat“, sagte Wachter, wie in „weit entfernten Vororten wie Riverside in Kalifornien.“ Stattdessen konzentriert sich die Nachfrage — und die höheren Preise – „in Städten, in denen die Arbeitsplätze sind.“
Auch ein Jahrzehnt nach der Krise, die Immobilienmärkte in Taschen von Städten wie Las Vegas, Fort Myers, Fla., und Modesto, Calif.“leiden immer noch“, sagte Keys. „In einigen dieser Immobilienmärkte gibt es Menschen, die immer noch unter Wasser auf ihre Hypothek, und weiterhin zu zahlen.“ Er stellte fest, dass die Märkte, die die größten Verschiebungen erlebt haben – „die Phönixe und die Las Vegases“ — insgesamt einen relativ depressiven Immobilienmarkt erleben; Es kann eine Frage der Zeit sein, bis sie sich zusammen mit dem Rest der Wirtschaft erholen.
Die Immobilienpreise würden sich deutlich entspannen, wenn das Angebot steigen würde. „Hausbauer werden auf zwei Seiten gequetscht“, sagte Wachter und verwies auf steigende Kosten für Land und Bau und eine geringere Nachfrage, da diese Faktoren die Preise in die Höhe treiben. Wie es passiert, sind die meisten Neubauten von High-End-Häusern, „und verständlicherweise, weil es teuer zu bauen ist.“
Was könnte helfen, den Trend steigender Immobilienpreise zu brechen? „Leider führt eine Rezession oder ein Zinsanstieg, der vielleicht zu einer Rezession führt, zusammen mit anderen Faktoren“, sagte Wachter. Sie wies darauf hin, dass einige Analysten spekulieren, dass bis 2020 eine weitere Rezession stattfinden könnte.Die Regulierungsaufsicht über Kreditvergabepraktiken ist stark, und die nicht-traditionellen Kreditgeber, die im letzten Boom aktiv waren, fehlen, aber viel hängt von der Zukunft der Regulierung ab, so Wachter. Sie verwies insbesondere auf anstehende Reformen der staatlich geförderten Unternehmen – Fannie Mae und Freddie Mac –, die hypothekenbesicherte Wertpapiere oder Pakete von Wohnungsbaudarlehen garantieren. „Sie müssen seit 10 Jahren reformiert werden.“ Obwohl die beiden Organisationen „derzeit Teil eines stabilen Kreditvergabemusters sind, ist der Steuerzahler zu 100% gefährdet“, wenn sie in eine Krise geraten.