USA är inte på väg att se en omprövning av bostadsbubblan som bildades 2006 och 2007, utfällning av den stora lågkonjunkturen som följde, enligt experter på Wharton. Mer försiktiga utlåningsnormer, stigande räntor och höga huspriser har hållit efterfrågan i kontroll.men vissa missuppfattningar om de viktigaste drivkrafterna och effekterna av bostadskrisen kvarstår – och förtydligande av dem kommer att säkerställa att beslutsfattare och branschaktörer inte upprepar samma misstag, enligt Wharton fastighetsprofessorer Susan Wachter och Benjamin Keys, som nyligen tittade tillbaka på krisen och hur den har påverkat den nuvarande marknaden, på Knowledge@Wharton radioprogram på SiriusXM. (Lyssna på podcasten högst upp på denna sida.)

enligt Wachter var ett primärt misstag som drev bostadsbubblan brådskan att låna ut pengar till husköpare utan hänsyn till deras förmåga att återbetala. Som inteckning finansmarknaden expanderade, lockade det massor av nya spelare med pengar att låna ut. ”Vi hade en biljon dollar mer kommer in på bolånemarknaden i 2004, 2005 och 2006,” Wachter sade. ”Det är $ 3 biljoner dollar som går in i inteckningar som inte fanns tidigare — icke-traditionella inteckningar, så kallade NINJA-inteckningar (ingen inkomst, inget jobb, inga tillgångar). Dessa var av nya aktörer, och de finansierades av Private label mortgage-backed securities-en mycket liten nischdel av marknaden som expanderade till mer än 50% av marknaden på topp 2006.”

Keys noterade att dessa nya spelare tog in pengar från källor som traditionellt inte gick mot inteckningar, vilket drev ner lånekostnaderna. De ökade också tillgången till kredit, både för dem med låga kreditpoäng och medelklassägare som ville ta ut en andra panträtt i sitt hem eller ett hemkapitalkredit. ”På så sätt skapade de mycket hävstångseffekt i systemet och införde mycket mer risk.”

kredit expanderade i alla riktningar i uppbyggnaden till den senaste krisen – ”någon riktning där det fanns aptit för någon att låna”, sa Keys. ”En viktig lärdom från krisen är att bara för att någon är villig att göra dig ett lån betyder det inte att du ska acceptera det.”

lärdomar från dessa erfarenheter är relevanta för nuvarande marknadsförhållanden, säger Keys. ”Vi måste hålla ett öga just nu på denna avvägning mellan tillgång och risk”, sa han och hänvisade särskilt till utlåningsstandarder. Han noterade att en ”enorm explosion av utlåning” inträffade mellan slutet av 2003 och 2006, drivet av låga räntor. När räntorna började klättra efter det var förväntningarna på refinansieringsboomen att sluta. En liknande situation spelar ut nu i en stigande räntemiljö. Under sådana förhållanden är förväntningarna på bostadspriserna måttliga, eftersom kredit inte kommer att vara tillgänglig så generöst som tidigare, och ”människor kommer inte att kunna ha råd med lika mycket hus, med tanke på högre räntor.”

” det finns en falsk berättelse här, vilket är att de flesta av dessa lån gick till lägre inkomstfolk. Det är inte sant. Investerarens del av historien är underbetonad.”- Susan Wachter

Wachter har skrivit om den refinansieringsboomen med Adam Levitin, professor vid Georgetown University Law Center, i ett papper som förklarar hur bostadsbubblan inträffade. Hon erinrade om att efter 2000 var det en enorm expansion i penningmängden och räntorna sjönk dramatiskt, ”vilket orsakade en boom som vi inte hade sett tidigare.”Den fasen fortsatte efter 2003 eftersom” många spelare på Wall Street satt där med ingenting att göra.”De upptäckte” en ny typ av hypotekslån-säkerhet – inte en relaterad till refinansiering, men en relaterad till att utöka hypotekslånet.”De hittade också sin nästa marknad: låntagare som inte var tillräckligt kvalificerade när det gäller inkomstnivåer och nedbetalningar på de bostäder de köpte — liksom investerare som var angelägna om att köpa.

investerarnas mindre kända roll

enligt Wachter är en viktig missuppfattning om bostadskrisen att subprime-låntagare var ansvariga för att orsaka det. Istället spelade investerare som utnyttjade låga hypotekslån en stor roll för att driva bostadsbubblan, påpekade hon. ”Det finns en falsk berättelse här, vilket är att de flesta av dessa lån gick till låginkomstfolk. Det är inte sant. Investerarens del av historien är underbetonad, men den är riktig.”

bevisen visar att det skulle vara felaktigt att beskriva den senaste krisen som en ”låg – och måttlig inkomsthändelse”, säger Wachter. ”Detta var en händelse för risktagare över hela linjen. De som kunde och ville ta ut pengar senare-2006 och 2007 -.”Dessa marknadsförhållanden lockade också låntagare som fick lån för sina andra och tredje hem. ”Dessa var inte husägare. Dessa var investerare.”

Wachter sa att ” vissa bedrägerier ”också var inblandade i dessa inställningar, särskilt när människor listade sig som” ägare/passagerare ” för de hem de finansierade, och inte som investerare. De utnyttjade ”underpriced credit”, som hon och hennes medförfattare Andrey Pavlov detaljerar i ett forskningspapper med titeln ” Subprime Lending and Real estate Prices.”Dessa låntagare hade ”sätta” alternativ och” icke-regress ”lån, vilket innebar att de kunde därför” gå bort från inteckning, ” sade hon. ”Om du är en investerare som går bort har du inget i fara.”

vem bar kostnaden för det då? ”Om priserna går ner – vilket de var effektivt-och om betalningen närmar sig noll, som investerare, gör du pengarna på uppsidan, och nackdelen är inte din. Det är bankens, ” Wachter sa. Det finns andra biverkningar av sådan tillgång till billiga pengar, som hon och Pavlov noterade i sitt papper: ”Tillgångspriserna ökar eftersom vissa låntagare ser sin lånebegränsning avslappnad. Om lån är undervärderade förstoras denna effekt, för då väljer även tidigare obestridda låntagare optimalt att köpa snarare än hyra.”

Efter att bostadsbubblan sprack 2008 ökade antalet utestängda bostäder tillgängliga för investerare. Det hjälpte faktiskt husägare som hade fastigheter som förlorade värde, särskilt de som var under vattnet. ”Utan att Wall Street steg upp för att köpa avskärmade fastigheter och vända dem från bostadsägande till hyresgästfartyg, skulle vi ha haft mycket mer nedåtgående tryck på priserna, mycket mer tomma bostäder där ute, sälja till lägre och lägre priser, vilket ledde till en spiral-down — som inträffade 2009 — utan slut i sikte”, säger Wachter. ”Tyvärr var människor som var utestängda och inte kunde äga tvungna att hyra. Men på vissa sätt var det viktigt, för det satte ett golv under en spiral som hände.”

” en viktig lärdom från krisen är att bara för att någon är villig att göra dig ett lån betyder det inte att du ska acceptera det.”- Benjamin Keys

träffen till minoriteter

en annan vanlig uppfattning är att minoritets-och låginkomsthushåll bär tyngden av nedfallet av subprime-utlåningskrisen. ”Problemet är att de mest utsatta hushållen till lågkonjunktur är minoritets-och låginkomsthushåll,” sade Wachter. ”Det faktum att det efter lågkonjunkturen var de hushåll som drabbades mest är inte bevis för att det var de hushåll som mest lånades ut till proportionellt.”Ett papper hon skrev med medförfattare Arthur Acolin, Xudong An och Raphael Bostic tittade på ökningen av bostadsägande under åren 2003 till 2007 av minoriteter. ”Ökningen var högre i majoritetsområdet än minoritetsområdet,” sa hon. ”Så Tropen att detta var utlåning till minoritet, låginkomsthushåll är bara inte i uppgifterna.”

Wachter satte också rekordet rakt på en annan aspekt av marknaden — att millennials föredrar att hyra snarare än att äga sina hem. Undersökningar har visat att millennials strävar efter att vara husägare. Problemet är att de har svårare att säkra bostadslån eftersom långivare har skärpt sina krav efter de standardvärden som inträffade under den senaste krisen. ”Ett av de viktigaste resultaten – och förståeligt så-av den stora lågkonjunkturen är att kreditpoäng som krävs för en inteckning har ökat med cirka 100 poäng”, noterade Wachter. ”Så om du är subprime idag kommer du inte att kunna få en inteckning. Och många, många årtusenden är tyvärr, delvis för att de kan ha tagit på sig studentskulden. Så det är bara mycket svårare att bli husägare.”

Keys noterade att många låntagare, särskilt första gången låntagare, använder FHA (Federal Housing Administration) program, där de gör 3% handpenningar, eller program för veteraner där i många fall handpenningen kan vara noll. ”Så medan nedbetalningar inte behöver vara stora, finns det riktigt snäva hinder för tillgång och kredit, när det gäller kreditpoäng och med en konsekvent, dokumenterbar inkomst.”När det gäller kreditåtkomst och risk, sedan den senaste krisen,” har pendeln svängt mot en mycket snäv kreditmarknad.”

tecken på de sårade

Chastened kanske av den senaste krisen föredrar fler och fler människor idag att hyra snarare än att äga sitt hem. ”Tillväxttakten i omvandlingen av bostadsägande till hyresgästerna har minskat avsevärt”, säger Wachter. Homeownership priser är inte lika flytande som de var mellan 2011 och 2014, och trots en liten uptick nyligen, ”vi saknar fortfarande cirka 3 miljoner husägare som är hyresgäster.”De tre miljoner saknade husägare är människor som inte kvalificerar sig för en inteckning och har blivit hyresgäster, och därmed driver upp hyror till oöverkomliga nivåer, noterade nycklar.stigande bostadspriser förvärrar utan tvekan den totala ojämlikheten i rikedom och inkomst, enligt Wachter. Priserna är redan höga i tillväxtstäder som New York, Washington och San Francisco, ”där det finns en ojämlikhet till att börja med av en ihålig medelklass, låginkomsttagare och höginkomsttagare.”Invånarna i dessa städer möter inte bara högre bostadspriser utan också högre hyror, vilket gör det svårare för dem att spara och så småningom köpa sitt eget hus, tillade hon.

” många årtusenden är tyvärr delvis för att de kan ha tagit ner studentskulden. Det är bara mycket svårare att bli husägare.”- Susan Wachter

även om bostadspriserna har återhämtat sig totalt sett, även justerat för inflation, gör de inte det på de marknader där bostäder tappade mest värde under den senaste krisen. ”Comebacken är inte där krisen koncentrerades”, sa Wachter, till exempel i ”avlägsna förorter som Riverside i Kalifornien.”Istället är efterfrågan — och högre priser – koncentrerade i städer där jobben är.”

även ett decennium efter krisen, bostadsmarknaderna i fickor av städer som Las Vegas, Fort Myers, Fla. och Modesto, Calif., ”lider fortfarande,” sa Keys. ”På några av dessa bostadsmarknader finns det människor som fortfarande är under vatten på sin inteckning och fortsätter att betala.”Han noterade att marknader som har sett de största förändringarna – ”Phoenixes och Las Vegases” — upplever en relativt deprimerad bostadsmarknad totalt sett; det kan vara en tidsfråga innan de återhämtar sig tillsammans med resten av ekonomin.

det är uppenbart att bostadspriserna skulle underlätta om utbudet ökade. ”Hembyggare pressas på två sidor”, sa Wachter och hänvisade till stigande kostnader för mark och byggande och lägre efterfrågan när dessa faktorer driver upp priserna. Som det händer, de flesta nybyggnation är av high-end hem, ” och förståeligt så, eftersom det är dyrt att bygga.”

vad kan hjälpa till att bryta trenden med stigande bostadspriser? ”Tyvärr, en lågkonjunktur eller en räntehöjning som kanske leder till en lågkonjunktur, tillsammans med andra faktorer”, säger Wachter. Hon noterade att vissa analytiker spekulerar i att en annan lågkonjunktur kan äga rum 2020.

tillsyn över utlåningspraxis är stark, och de icke-traditionella långivarna som var aktiva under den senaste Boomen saknas, men mycket beror på regleringens framtid, enligt Wachter. Hon hänvisade specifikt till pågående reformer av de statligt sponsrade företagen-Fannie Mae och Freddie Mac – som garanterar hypotekslån eller paket med bostadslån. ”De har varit på grund av att reformeras för 10 år nu.”Även om de två organisationerna” är en del av ett stabilt utlåningsmönster just nu är skattebetalaren 100% i riskzonen ” om de skulle möta en kris.