trecerea printr-o evacuare nu este un rezultat ideal pentru proprietari sau chiriașii lor. În mod surprinzător, procesul de evacuare este mai frecvent decât credeți — potrivit Rezervei Federale a SUA, aproximativ 3 milioane de non-proprietari au fost evacuați sau forțați să se mute din cauza amenințării de evacuare între 2016 și 2018.în timp ce unele evacuări sunt inevitabile, există cele mai bune practici pe care proprietarii ar trebui să le urmeze pentru a închiria în mod responsabil și pentru a preveni evacuările în totalitate, inclusiv verificarea corectă a chiriașilor și semnarea contractelor de leasing conforme cu statul. Iată ce trebuie să știe fiecare proprietar despre procesul de evacuare.

ce este o evacuare?

oamenii asociază adesea cuvântul „evacuare” cu actul fizic al chiriașului expulzat dintr-o proprietate închiriată. În realitate, o evacuare este un proces legal de lungă durată. Acest proces începe cu o notificare de evacuare, frecvent sub forma unei notificări de plată sau de renunțare și, dacă este necesar, culminează cu un deținut ilegal, care este efectuat de forțele de ordine locale.potrivit TransUnion, costul mediu legat de evacuare pentru proprietari este de aproximativ 3.500 USD, iar o evacuare poate dura până la trei până la patru săptămâni. Atunci când comparăm acest cost cu prețul scăzut al screeningului chiriașului, rezultatele vorbesc de la sine — screeningul amănunțit al chiriașului este o alternativă mai puțin costisitoare și care economisește timp.

înainte de a iniția procesul de evacuare, ar putea fi în valoare de a discuta opțiuni cu chiriasi direct. Găsirea unei soluții înainte de a merge în instanță poate economisi timp și bani semnificativi pe termen lung și, în cele din urmă, majoritatea chiriașilor nu vor să fie evacuați, deoarece o evacuare legală va fi raportată împotriva chiriașului timp de șapte ani. Atunci când este posibil, este în interesul atât al proprietarilor, cât și al chiriașilor să ajungă la un acord împreună.

care sunt etapele procesului de evacuare legală?

1. Pay or Quit Notice

O notificare Pay or Quit este concepută pentru a oferi chiriașilor un avertisment oficial că încalcă contractul de închiriere. Acest lucru va oferi chiriașului instrucțiuni specifice pentru a se conforma contractului de închiriere și va sfătui numărul de zile permise înainte ca o evacuare să fie adusă în instanță.în calitate de proprietar, cel mai bine este să furnizați o notificare de plată sau de renunțare (uneori numită notificare de plată sau de eliberare) prin poștă certificată. Acest lucru asigură că există o înregistrare legală a datei la care a fost furnizată Notificarea. Este o practică obișnuită să postați notificarea de evacuare la ușa proprietății, dar acest lucru trebuie făcut numai pe lângă trimiterea notificării prin poștă certificată.

când treceți printr-o evacuare, este extrem de important să acționați profesional și să respectați legile de stat și federale. Înainte de a furniza o notificare de evacuare, verificați legile pentru statul dvs. pentru a confirma numărul de zile necesare pentru notificare și confirmați că există motive legale pentru evacuare.

dacă sunt îndeplinite motivele legale pentru evacuare, puteți genera aici o notificare de evacuare specifică statului.

2. Formulare de evacuare și depunere

după ce se notifică plata sau renunțarea, chiriașul are un anumit număr de zile pentru a se conforma contractului de închiriere sau pentru a elibera proprietatea. În cazul în care chiriașul nu se conformează în perioada de preaviz prevăzută, atunci o evacuare poate fi depusă împotriva chiriașului prin intermediul instanțelor.

depunerea unui deținut forțat pentru a îndepărta chiriașul necesită următoarele formulare:

• plângere de evacuare: acest formular începe cazul de evacuare.
• citație: aceasta informează chiriașul despre cazul de evacuare.

aceste formulare trebuie depuse la grefier și livrate chiriașului prin biroul șerifului local. De asemenea, puteți verifica resursele furnizate de biroul grefierului local pentru a vedea dacă există opțiuni pentru depunerea online.

în calitate de chiriaș, dacă vi se oferă o citație de evacuare, asigurați-vă că urmați instrucțiunile pentru citație și verificați drepturile chiriașului pentru starea dvs. Acestea sunt concepute pentru a ajuta chiriașii să respecte legea și să ofere protecție împotriva oricăror practici ilegale de către proprietar.

când o evacuare este depusă prin instanță, un judecător va revizui documentația aferentă cauzei și va emite o hotărâre. Pentru a vă ajuta să vă pregătiți pentru acest pas, cel mai bine este să aveți o copie a contractului de închiriere semnat, o evidență a tuturor plăților și o evidență a oricărei comunicări relevante între proprietar și chiriaș.deși Avail nu poate acționa în calitate de consilier juridic, platforma este concepută pentru a ajuta proprietarii și chiriașii să fie organizați cu toată documentația necesară stocată într-un singur loc. Aceasta include:

• aplicații salvate cu numele legal, data nașterii și identificarea chiriașului.
• contracte de închiriere obligatorii din punct de vedere juridic, inclusiv semnături ștampilate în timp.
• plăți online înregistrate cu chitanțe corespunzătoare și notificări de închiriere cu întârziere.

asigurați-vă că vă pregătiți pentru cazul de evacuare adunând toată documentația corespunzătoare pentru judecător sau juriu. După ce toate părțile relevante și-au prezentat cazul, se va emite o hotărâre. Aceasta definește cerințele pentru orice bani datorați și, dacă este cazul, instrucțiuni pentru expulzarea chiriașului.

3. Hotărâre

ultimul pas în procesul de evacuare este îndepărtarea chiriașului și a bunurilor acestuia din proprietate.chiar și după ce o evacuare a fost acordată proprietarului, hărțuirea sau intimidarea este absolut inacceptabilă și ilegală. În cazul în care chiriașul refuză să părăsească proprietatea în mod voluntar, atunci o hotărâre judecătorească poate fi adusă la organele de drept locale pentru a elimina chiriașul.

statele individuale au cerințe diferite pentru îndepărtarea bunurilor personale ale chiriașului. Unele state solicită eliminarea articolelor prin procesul judiciar, în timp ce alte state acordă proprietarilor domnia liberă după ce proprietatea a fost eliberată. Verificați cerințele de stat înainte de a scoate proprietatea personală a unui chiriaș.

4. Pregătirea pentru noi chiriași

este demn de remarcat faptul că nu toate evacuările sunt finalizate cu instanța care dispune un deținut forțat al unui chiriaș. Pe tot parcursul procedurilor judiciare, chiriașul poate fi de acord să respecte un ordin alternativ. Exemple de acestea includ un Acord de mutare și conformitate, concediere cu Concediu pentru a restabili sau un Acord de plată și ședere. Aceste opțiuni sunt, în general, mai bune atât pentru proprietar, cât și pentru chiriaș, deoarece duc la primirea plății de către proprietar, iar chiriașul are opțiunea de a rămâne în proprietate.

este important să rețineți că anumite circumstanțe vor adăuga pași suplimentari procesului de evacuare. Reprezentarea juridică poate fi utilă pentru a înțelege cerințele unui anumit caz.

circumstanțe care pot afecta sau prelungi procesul de evacuare:

• acceptarea parțială sau integrală a chiriei va anula procesul de evacuare.
• dacă chiriașul declară faliment, procesul de evacuare este pus în așteptare până la finalizarea procedurilor de faliment.
• odată ce chiriașul s-a mutat, proprietarul de obicei trebuie să pregătească proprietatea pentru cifra de afaceri către următorii chiriași. În funcție de eventualele daune cauzate de chiriașul evacuat, acest lucru ar putea dura timp suplimentar și, uneori, ar duce la procese suplimentare.evacuările pot fi costisitoare și, datorită variabilelor care pot afecta durata și rezultatul procesului de evacuare, este întotdeauna mai bine să evitați evacuările în primul rând.
  

  cât costă o evacuare?

  există destul de puține costuri asociate cu evacuarea unui chiriaș, inclusiv onorariile avocaților, costurile de judecată, chiria pierdută, costurile cifrei de afaceri și daunele materiale. Așa cum am menționat anterior, costul mediu legat de evacuare pentru proprietari este de aproximativ 3.500 USD. chiar dacă un proprietar câștigă o judecată financiară împotriva chiriașului, mulți proprietari sunt încă în imposibilitatea de a colecta plata de la acei chiriași. Potrivit Asociației colecționarilor americani, rata de succes pentru colectarea datoriilor după o evacuare este de doar 17%.

  cât durează o evacuare?

  împreună cu costul ridicat al unei evacuări, procesul poate dura săptămâni până la finalizare. O evacuare durează de obicei de la trei la patru săptămâni pentru a-și desfășura cursul, dar depinde de legile statului dvs., de cazul specific de evacuare și de alți factori.

  prevenirea evacuării

  procesul de evacuare poate fi lung, costisitor și dăunător atât proprietarilor, cât și chiriașilor. Investiția în găsirea chiriașilor calificați este în cele din urmă cea mai bună modalitate de a evita necesitatea unei evacuări, iar acest lucru poate fi realizat cu ușurință prin screening-ul online al chiriașilor. Asigurați-vă întotdeauna că verificați Scorul de credit al unui chiriaș, verificarea antecedentelor și istoricul evacuării înainte de a semna un contract de închiriere. După procesul de screening, asigurați-vă că sunteți protejat prin redactarea și semnarea unui contract de închiriere specific statului. pentru mai multe informații despre găsirea chiriașilor de încredere și calificați — și pentru a vă asigura că nu trebuie să treceți niciodată prin procesul de evacuare — consultați ghidurile noastre cuprinzătoare privind găsirea chiriașilor și verificarea chiriașilor.