USA nie ma zamiaru zobaczyć powtórkę bańki mieszkaniowej, która powstała w 2006 i 2007 roku, przyspieszając wielką recesję, która następnie, według ekspertów z Wharton. Bardziej ostrożne normy udzielania kredytów, rosnące stopy procentowe i wysokie ceny domów utrzymywały popyt w ryzach.
jednak niektóre błędne poglądy na temat kluczowych czynników i skutków kryzysu mieszkaniowego utrzymują się – i Wyjaśnienie tych zapewnią, że decydenci polityczni i gracze branżowi nie powtórzą tych samych błędów, według profesorów Wharton real estate Susan Wachter i Benjamina Keysa, którzy niedawno spojrzeli wstecz na kryzys i jego wpływ na obecny rynek, w audycji radiowej Knowledge@Wharton na SiriusXM. (Posłuchaj podcastu na górze tej strony.)
według Wachtera głównym błędem, który napędzał bańkę mieszkaniową, był pośpiech w pożyczaniu pieniędzy kupującym domy bez względu na ich zdolność do spłaty. Wraz z rozwojem rynku kredytów hipotecznych przyciągnął rzesze nowych graczy z pieniędzmi do pożyczania. „W latach 2004, 2005 i 2006 na rynek kredytów hipotecznych pojawiło się o bilion dolarów więcej” – powiedział Wachter. „To 3 biliony dolarów na kredyty hipoteczne, które wcześniej nie istniały-nietradycyjne kredyty hipoteczne, tzw. kredyty NINJA (bez dochodu ,bez pracy, bez aktywów). Były one tworzone przez nowych graczy i finansowane przez prywatne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką — bardzo małą, niszową część rynku, która w szczytowym okresie 2006 r.powiększyła się do ponad 50% rynku.”
Keys zauważyli, że ci nowi gracze przynosili pieniądze ze źródeł, które tradycyjnie nie szły na kredyty hipoteczne, co obniżyło koszty kredytu. Zwiększyli również dostęp do kredytu, zarówno dla osób o niskich wynikach kredytowych, jak i właścicieli domów z klasy średniej, którzy chcieli wykupić drugi zastaw na swoim domu lub linii kapitałowej domu kredytu. „W ten sposób stworzyli dużą dźwignię w systemie i wprowadzili znacznie większe ryzyko.”
kredyt rozwijał się we wszystkich kierunkach, aż do ostatniego kryzysu-w każdym kierunku, w którym był apetyt na pożyczkę ” – powiedział Keys. „Ważną lekcją z kryzysu jest to, że tylko dlatego, że ktoś jest gotów udzielić ci pożyczki, nie oznacza to, że powinieneś ją zaakceptować.”
wnioski z tych doświadczeń są istotne dla obecnych warunków rynkowych, Keys powiedział. „Musimy teraz uważnie obserwować ten kompromis między dostępem A ryzykiem”, powiedział, odnosząc się w szczególności do standardów udzielania pożyczek. Zauważył, że pomiędzy końcem 2003 r.a 2006 r. doszło do” ogromnej eksplozji kredytów”, spowodowanej niskimi stopami procentowymi. Po tym, jak stopy procentowe zaczęły rosnąć, oczekiwano końca boomu refinansowania. Podobna sytuacja ma miejsce obecnie w warunkach rosnących stóp procentowych. W takich warunkach oczekiwania są umiarkowane, ponieważ kredyt nie będzie dostępny tak hojnie jak wcześniej, a ” ludzie nie będą w stanie pozwolić sobie na tyle dużo domu, biorąc pod uwagę wyższe stopy procentowe.”
„jest tu fałszywa narracja, która polega na tym, że większość tych kredytów trafiła do osób o niższych dochodach. To nieprawda. Część inwestorska jest niedoceniona.”- Susan Wachter
Wachter napisała o tym boomie refinansowym z Adamem Levitinem, profesorem w Georgetown University Law Center, w artykule, który wyjaśnia, jak doszło do bańki mieszkaniowej. Przypomniała, że po 2000 r. nastąpił ogromny wzrost podaży pieniądza ,a stopy procentowe drastycznie spadły, ” powodując boom, którego wcześniej nie widzieliśmy.”Ta faza trwała po 2003 roku, ponieważ” wielu graczy na Wall Street siedziało tam bezczynnie.”Zauważyli” nowy rodzaj zabezpieczenia hipotecznego-nie związanego z refinansowaniem, ale związanego z rozszerzeniem skrzynki kredytów hipotecznych.”Znaleźli również swój kolejny rynek: kredytobiorców, którzy nie byli odpowiednio wykwalifikowani pod względem poziomu dochodów i zaliczek na zakupione domy, a także inwestorów, którzy byli chętni do zakupu.
mniej znana rola inwestorów
według Wachtera kluczowym błędem w odniesieniu do kryzysu mieszkaniowego jest to, że za jego wywołanie odpowiedzialni byli kredytobiorcy subprime. Natomiast dużą rolę w napędzaniu bańki mieszkaniowej odegrali inwestorzy, którzy skorzystali z niskich stóp kredytów hipotecznych-wskazała. „Istnieje fałszywa narracja, która polega na tym, że większość tych pożyczek trafiła do ludzi o niższych dochodach. To nieprawda. Część inwestorska jest niedoceniona, ale jest prawdziwa.”
dowody wskazują, że błędem byłoby opisanie ostatniego kryzysu jako zdarzenia o niskim i umiarkowanym dochodzie” – powiedział Wachter. „To było wydarzenie dla osób podejmujących ryzyko z całego świata. Tych, którzy mogli i chcieli wypłacić później-w 2006 i 2007 — .”Te warunki rynkowe przyciągnęły również kredytobiorców, którzy otrzymali kredyty na swoje drugie i trzecie mieszkanie. „To nie byli właściciele domów. To byli inwestorzy.”
Wachter powiedział, że” niektóre oszustwa „były również zaangażowane w te ustawienia, zwłaszcza gdy ludzie wymieniali się jako” właściciele/okupanci ” dla domów, które finansowali, a nie jako inwestorzy. Skorzystali z „niedoszacowanego kredytu”, który ona i jej współautor Andrey Pavlov szczegółowo opisali w artykule badawczym zatytułowanym ” subprime Lending and Real Estate Prices.”Ci kredytobiorcy mieli opcje” put „i” non-regresowe „pożyczki, co oznaczało, że mogli „odejść od hipoteki”, powiedziała. „Jeśli jesteś inwestorem odchodzącym, nie masz nic na ryzyko.”
kto wtedy ponosił koszty? „Jeśli stopy idą w dół – co było, skutecznie-i jeśli Zaliczka zbliża się do zera, jako inwestor, zarabiasz pieniądze na plusie, a minusy nie są Twoje. Banku ” – powiedział Wachter. Istnieją inne niepożądane skutki takiego dostępu do niedrogich pieniędzy, jak zauważyła ona i Pavlov w swoim artykule: „Ceny aktywów rosną, ponieważ niektórzy kredytobiorcy widzą, że ich ograniczenia kredytowe są złagodzone. Jeśli kredyty są niedoszacowane, efekt ten jest potęgowany, ponieważ wtedy nawet wcześniej nieopłaceni kredytobiorcy optymalnie wybierają kupno, a nie Wynajem.”
po pęknięciu bańki mieszkaniowej w 2008 r.liczba zamkniętych mieszkań dostępnych dla inwestorów wzrosła. To pomogło właścicielom domów, którzy posiadali nieruchomości, które straciły na wartości, zwłaszcza te, które były pod wodą. „Bez tego step-up Wall Street kupić przejętych nieruchomości i włączyć je z własności domu do najemcy statku, mielibyśmy o wiele więcej presji na obniżenie cen, dużo więcej pustych domów tam, sprzedaży na coraz niższe ceny, co prowadzi do spirali w dół – co miało miejsce w 2009 — bez końca w zasięgu wzroku,” powiedział Wachter. „Niestety ludzie, którzy zostali przejęci i nie mogli posiadać, musieli wynajmować. Ale pod pewnymi względami było to ważne, ponieważ umieściło podłogę pod spiralą, która się dzieliła.”
” ważną lekcją z kryzysu jest to, że tylko dlatego, że ktoś jest gotów udzielić ci pożyczki, nie oznacza to, że powinieneś ją zaakceptować.”- Benjamin Keys
uderzenie w mniejszości
inne powszechnie utrzymywane postrzeganie jest to, że mniejszości i gospodarstwa domowe o niskich dochodach ponieśli ciężar skutków kryzysu kredytów subprime. „Problem polega na tym, że najbardziej narażone na recesję gospodarstwa domowe to gospodarstwa mniejszościowe i o niskich dochodach” -powiedział Wachter. „Fakt, że po recesji były to gospodarstwa domowe, które były najbardziej dotknięte, nie jest dowodem na to, że były to gospodarstwa domowe, które były najbardziej pożyczone, proporcjonalnie.”Artykuł, który napisała wraz z współautorami Arthurem Acolinem, Xudong An i Raphaelem Bosticem, dotyczył wzrostu własności domów w latach 2003-2007 przez mniejszości. „Wzrost był wyższy w obszarze większościowym niż w obszarze mniejszości” – powiedziała. „Więc trop, że to było pożyczki dla mniejszości, gospodarstw domowych o niskich dochodach jest po prostu nie w danych.”
Wachter ustanowił również rekord dotyczący innego aspektu rynku — tego, że millenialsi wolą wynajmować niż posiadać swoje domy. Badania wykazały, że millenialsi aspirują do bycia właścicielami domów. Problem polega na tym, że trudniej im jest zabezpieczyć kredyty mieszkaniowe, ponieważ kredytodawcy zaostrzyli swoje wymagania Po niewywiązaniu się z zobowiązań, które miały miejsce w ostatnim kryzysie. „Jednym z głównych wyników – i co zrozumiałe – Wielkiej Recesji jest to, że wyniki kredytowe wymagane dla kredytu hipotecznego wzrosły o około 100 punktów”, zauważył Wachter. „Więc jeśli jesteś dziś subprime, nie będziesz w stanie uzyskać kredytu hipotecznego. I wielu, wielu milenialsów niestety jest, częściowo dlatego, że mogli wziąć na siebie długi studentów. Więc o wiele trudniej jest zostać właścicielem domu.”
Keys zauważył, że wielu pożyczkobiorców, zwłaszcza tych, którzy po raz pierwszy korzystają z programów FHA (Federal Housing Administration), w których wypłacają 3% zaliczki, lub programów dla weteranów, w których w wielu przypadkach zaliczka może wynosić zero. „Tak więc, chociaż zaliczki nie muszą być duże, istnieją naprawdę wąskie bariery w dostępie i kredytach, pod względem oceny kredytowej i posiadania spójnego, udokumentowanego dochodu.”Jeśli chodzi o dostęp do kredytów i ryzyko, od ostatniego kryzysu wahadło zmierza ku bardzo ciasnemu rynkowi kredytowemu.”
oznaki rannych
Karcone być może ostatnim kryzysem, coraz więcej ludzi dziś woli wynająć, a nie posiadać swój dom. „Tempo wzrostu przekształcania akcji własnościowych w akcje najemców znacznie spowolniło”, powiedział Wachter. Stawki Homeownership nie są tak prężne, jak w latach 2011-2014, i pomimo niewielkiego wzrostu w ostatnim czasie, „wciąż brakuje około 3 milionów właścicieli domów, którzy są najemcami.- Te trzy miliony zaginionych właścicieli domów to ludzie, którzy nie kwalifikują się do kredytu hipotecznego i stali się najemcami, a w związku z tym zwiększają czynsze do poziomu nie do przecenienia-zauważył Keys.
rosnące ceny mieszkań bez wątpienia pogłębiają ogólną nierówność w bogactwie i dochodach, według Wachtera. Ceny są już wysokie w miastach wzrostu, takich jak Nowy Jork, Waszyngton i San Francisco, „gdzie istnieje nierówność na początku z wydrążonej Klasy średniej, niskie dochody i wysokie dochody najemców.- Mieszkańcy tych miast mają do czynienia nie tylko z wyższymi cenami mieszkań, ale także z wyższymi czynszami, co utrudnia im oszczędzanie i ostatecznie zakup własnego domu-dodała.
„wielu milenialsów niestety jest , częściowo dlatego, że mogli spłacić długi studentów. O wiele trudniej jest zostać właścicielem domu.”- Susan Wachter
chociaż ceny mieszkań ogólnie wzrosły, nawet skorygowane o inflację, nie robią tego na rynkach, na których domy straciły największą wartość w ostatnim kryzysie. „Powrót nie jest tam, gdzie koncentrował się kryzys”, powiedział Wachter, na przykład w „odległych przedmieściach, takich jak Riverside w Kalifornii. Zamiast tego, Popyt i wyższe ceny są skoncentrowane w miastach, w których znajdują się miejsca pracy.”
nawet dekadę po kryzysie rynki mieszkaniowe w takich miastach jak Las Vegas, Fort Myers, Fla., i Modesto, Kalif.”nadal cierpią”, powiedział Keys. „Na niektórych rynkach mieszkaniowych są ludzie, którzy nadal są pod wodą na kredyt hipoteczny i nadal płacą.”Zauważył, że rynki, które doświadczyły największych zmian -” Phoenixes i Las Vegases ” – przeżywają ogólnie relatywnie przygnębiony rynek mieszkaniowy; może to być kwestia czasu, zanim wrócą wraz z resztą gospodarki.
oczywiście ceny mieszkań zmniejszyłyby się, gdyby podaż wzrosła. „Budowniczowie domów są ściskani z dwóch stron”, powiedział Wachter, odnosząc się do rosnących kosztów gruntów i budownictwa oraz niższego popytu, ponieważ te czynniki zwiększają ceny. Jak to się dzieje, większość nowych konstrukcji jest z wysokiej klasy domów, ” i zrozumiałe, że tak, ponieważ jest to kosztowne do budowy.”
co może pomóc przełamać trend rosnących cen mieszkań? „Niestety, recesja lub wzrost stóp procentowych, który może prowadzić do recesji, wraz z innymi czynnikami,” powiedział Wachter. Zauważyła, że niektórzy analitycy spekulują, że do 2020 r.może nastąpić kolejna recesja.
nadzór regulacyjny nad praktykami kredytowymi jest silny, a nietradycyjnych kredytodawców, którzy byli aktywni w ostatnim boomie, brakuje, ale wiele zależy od przyszłości regulacji, według Wachtera. Ona specjalnie odnosili sie do czekajacych reform sponsorowanych przez rzad przedsiebiorstw-Fannie Mae i Freddie Mac-które gwarantuja hipoteczne papiery wartościowe, lub pakiety kredytów mieszkaniowych. „Mają być zreformowane już od 10 lat. Mimo że obie organizacje są obecnie częścią stabilnego modelu kredytowania, podatnik jest w 100% zagrożony, gdyby miał stawić czoła kryzysowi.