Eksmisja nie jest idealnym rozwiązaniem dla właścicieli lub ich najemców. Co zaskakujące, proces eksmisji jest bardziej powszechny niż myślisz – według Rezerwy Federalnej USA około 3 milionów właścicieli domów zostało eksmitowanych lub zmuszonych do przeniesienia się z powodu zagrożenia eksmisją między 2016 a 2018.

chociaż niektóre eksmisje są nieuniknione, istnieją najlepsze praktyki, których właściciele powinni przestrzegać, aby wynajmować odpowiedzialnie i całkowicie zapobiegać eksmisjom, w tym odpowiednio sprawdzać najemców i podpisywać umowy najmu zgodne z przepisami. Oto, co każdy właściciel musi wiedzieć o procesie eksmisji.

Co To jest Eksmisja?

ludzie często kojarzą słowo „eksmisja” z fizycznym aktem wydalenia najemcy z wynajmowanej nieruchomości. W rzeczywistości eksmisja jest długotrwałym procesem prawnym. Proces ten rozpoczyna się od nakazu eksmisji, często w formie wypowiedzenia lub zwolnienia, a w razie potrzeby kończy się bezprawnym zatrzymaniem, które jest przeprowadzane przez lokalne organy ścigania.

według TransUnion średni koszt eksmisji dla właścicieli wynosi około $3,500, a eksmisja może potrwać nawet trzy do czterech tygodni. Porównując ten koszt z niską ceną badania przesiewowego najemców, wyniki mówią same za siebie-dokładne badanie przesiewowe najemców jest tańszą i oszczędzającą czas alternatywą.

przed rozpoczęciem procesu eksmisji warto omówić opcje bezpośrednio z najemcami. Znalezienie rozwiązania przed pójściem do sądu może zaoszczędzić sporo czasu i pieniędzy na dłuższą metę, a ostatecznie większość najemców nie chce być eksmitowany, ponieważ eksmisja prawna zostanie zgłoszona przeciwko najemcy przez siedem lat. Jeśli to możliwe, w najlepszym interesie zarówno właścicieli, jak i najemców jest zawarcie porozumienia.

jakie są kroki w procesie eksmisji?

1. Wypowiedzenie „Zapłać lub Zakończ”

wypowiedzenie „Zapłać lub Zakończ” ma na celu zapewnienie najemcom formalnego ostrzeżenia o naruszeniu umowy najmu. Zapewni to najemcy szczegółowe instrukcje dotyczące przestrzegania ich najmu i doradzi liczbę dni dozwolonych przed eksmisją jest wniesiona do sądu.

jako wynajmujący, najlepiej jest dostarczyć wynagrodzenie lub wypowiedzenie (czasami nazywane wynagrodzenie lub wypowiedzenie) listem poleconym. Gwarantuje to, że istnieje zapis prawny dotyczący daty dostarczenia powiadomienia. Powszechną praktyką jest umieszczanie zawiadomienia o eksmisji na drzwiach nieruchomości, ale powinno to odbywać się tylko poza wysłaniem zawiadomienia listem poleconym.

podczas eksmisji niezwykle ważne jest, aby działać profesjonalnie i przestrzegać prawa stanowego i federalnego . Przed przedstawieniem eksmisji, sprawdź prawa dla Państwa, aby potwierdzić liczbę dni wymaganych do powiadomienia i potwierdzić istnieją podstawy prawne do eksmisji.

jeśli spełnione są podstawy prawne eksmisji, można wygenerować nakaz eksmisji specyficzny dla Państwa tutaj.

2. Formularze eksmisji i zgłoszenia

po doręczeniu zawiadomienia o zapłacie lub rezygnacji najemca ma określoną liczbę dni na wykonanie umowy najmu lub opuszczenie nieruchomości. Jeśli najemca nie zastosuje się w przewidzianym terminie wypowiedzenia, wówczas eksmisja może zostać wniesiona przeciwko najemcy za pośrednictwem sądów.

złożenie wniosku o przymusowe usunięcie lokatora wymaga podania następujących formularzy:

• Skarga eksmisji: ten formularz rozpoczyna sprawę eksmisji.
• wezwanie: informuje najemcę o sprawie eksmisji.

formularze te należy złożyć u urzędnika sądowego i dostarczyć najemcy za pośrednictwem lokalnego biura szeryfa. Możesz również sprawdzić zasoby dostarczone przez biuro lokalnego urzędnika, aby sprawdzić, czy istnieją opcje składania online.

jako najemca, jeśli otrzymałeś wezwanie do eksmisji, pamiętaj, aby postępować zgodnie z instrukcjami dotyczącymi wezwania i sprawdzić prawa najemcy dla swojego stanu. Mają one na celu pomoc najemcom w przestrzeganiu prawa i zapewnienie ochrony przed wszelkimi bezprawnymi praktykami wynajmującego.

gdy eksmisja zostanie wniesiona przez Sąd, sędzia przejrzy dokumentację związaną ze sprawą i wyda orzeczenie. Aby pomóc w przygotowaniu się do tego kroku, najlepiej jest mieć kopię podpisanej umowy najmu, zapis wszystkich płatności i zapis wszelkiej stosownej komunikacji między wynajmującym a najemcą.

chociaż Avail nie może działać jako radca prawny, platforma ma na celu pomoc w organizowaniu właścicieli i najemców wraz z całą niezbędną dokumentacją przechowywaną w jednym miejscu. Obejmuje to:

• Aplikacje zapisane z nazwą prawną, datą urodzenia i identyfikacją najemcy.
• prawnie wiążące umowy dzierżawy państwa, w tym podpisów z pieczęcią czasową.
• płatności on-line rejestrowane wraz z odpowiednimi paragonami i powiadomieniami o opóźnionym wynajmie.

należy przygotować się do sprawy eksmisji, zbierając wszystkie odpowiednie dokumenty dla sędziego lub ławy przysięgłych. Po przedstawieniu sprawy przez wszystkie zainteresowane strony zostanie wydany wyrok. Określa to wymagania dotyczące wszelkich należnych pieniędzy, a jeśli ma to zastosowanie, instrukcje dotyczące wydalenia najemcy.

3. Wyrok

ostatnim krokiem w procesie eksmisji jest usunięcie najemcy i jego mienia z nieruchomości.

nawet po przyznaniu eksmisji właścicielowi, molestowanie lub zastraszanie jest absolutnie niedopuszczalne i nielegalne. Jeśli najemca odmawia dobrowolnego opuszczenia nieruchomości, może zostać wniesiony do lokalnych organów ścigania nakaz sądowy w celu usunięcia najemcy.

poszczególne stany mają różne wymagania dotyczące usuwania rzeczy osobistych lokatora. Niektóre stany wymagają usunięcia przedmiotów w procesie sądowym, podczas gdy inne stany dają właścicielom wolne panowanie po zwolnieniu nieruchomości. Sprawdź swoje wymagania stanowe przed usunięciem osobistej własności najemcy.

4. Przygotowując się do nowych lokatorów

warto zauważyć, że nie wszystkie eksmisje są kończone wyrokiem sądu nakazującym przymusowe zatrzymanie lokatora. W trakcie postępowania sądowego najemca może zgodzić się na zastosowanie się do postanowienia zastępczego. Przykładami takich działań są: uzgodnione wyprowadzki i zgodność z przepisami, zwolnienie z urlopem lub umowa o wynagrodzeniu. Opcje te są na ogół lepsze zarówno dla właściciela, jak i najemcy, ponieważ skutkują otrzymaniem przez właściciela płatności, a najemca ma możliwość pozostania w nieruchomości.

ważne jest, aby pamiętać, że niektóre okoliczności dodają dodatkowe kroki do procesu eksmisji. Reprezentacja prawna może być przydatna do zrozumienia wymagań konkretnej sprawy.

okoliczności mogące wpłynąć lub wydłużyć proces eksmisji:

• przyjmowanie częściowych lub pełnych opłat czynszowych uniemożliwi proces eksmisji.
• jeśli najemca ogłosi upadłość, proces eksmisji zostaje wstrzymany do czasu zakończenia postępowania upadłościowego.
• gdy najemca się wyprowadził, właściciel zazwyczaj musi jeszcze przygotować nieruchomość do obrotu z kolejnymi najemcami. W zależności od ewentualnych szkód wyrządzonych przez eksmitowanego najemcę, może to zająć dodatkowy czas, a czasami prowadzić do dodatkowych procesów sądowych.

eksmisje mogą być kosztowne, a ze względu na zmienne, które mogą wpływać na długość i wynik procesu eksmisji, zawsze najlepiej unikać eksmisji w pierwszej kolejności.

ile kosztuje Eksmisja?

istnieje sporo kosztów związanych z eksmisją najemcy, w tym opłaty adwokackie, koszty sądowe, utracony czynsz, koszty obrotu i szkody majątkowe. Jak wspomniano wcześniej, średni koszt eksmisji związane z wynajmujących wynosi około $3,500.

nawet jeśli właściciel wygra orzeczenie finansowe przeciwko najemcy, wielu właścicieli nadal nie jest w stanie pobrać płatności od tych najemców. Według Amerykańskiego Stowarzyszenia kolekcjonerów wskaźnik sukcesu windykacji po eksmisji wynosi zaledwie 17%.

ile trwa Eksmisja?

wraz z wysokimi kosztami eksmisji proces może potrwać tygodnie. Eksmisja zazwyczaj trwa od trzech do czterech tygodni, aby uruchomić jego przebieg, ale zależy od państwa prawa, konkretnego przypadku eksmisji i innych czynników.

zapobieganie eksmisji

proces eksmisji może być długi, kosztowny i szkodliwy zarówno dla właścicieli, jak i najemców. Inwestowanie w znalezienie wykwalifikowanych najemców jest ostatecznie najlepszym sposobem na uniknięcie potrzeby eksmisji, a można to łatwo osiągnąć dzięki internetowemu przeglądowi najemców. Zawsze należy sprawdzić zdolność kredytową najemcy, sprawdzenie przeszłości i historię eksmisji przed podpisaniem umowy najmu. Po zakończeniu procesu sprawdzania upewnij się, że jesteś chroniony, sporządzając i podpisując umowę najmu dla danego państwa.

aby uzyskać więcej informacji na temat znajdowania niezawodnych, wykwalifikowanych najemców — i zapewnienia, że nigdy nie musisz przechodzić przez proces eksmisji — zapoznaj się z naszymi kompleksowymi przewodnikami na temat znajdowania najemców i przesiedlania najemców.