volgens deskundigen van Wharton staat de VS niet op het punt een herhaling te zien van de huizenzeepbel die in 2006 en 2007 ontstond. Meer voorzichtige kredietnormen, stijgende rente en hoge huizenprijzen hebben de vraag in toom gehouden.
er blijven echter enkele misvattingen over de belangrijkste oorzaken en gevolgen van de huisvestingscrisis bestaan – en het verduidelijken daarvan zal ervoor zorgen dat beleidsmakers en spelers uit de industrie niet dezelfde fouten herhalen, volgens Wharton vastgoedprofessoren Susan Wachter en Benjamin Keys, die onlangs terugkijken op de crisis en hoe deze de huidige markt heeft beïnvloed, op de Knowledge@Wharton radioshow op SiriusXM. (Luister naar de podcast bovenaan deze pagina.)
volgens Wachter was een primaire fout die de huizenzeepbel aanwakkerde de haast om geld te lenen aan huizenkopers zonder rekening te houden met hun vermogen om terug te betalen. Naarmate de markt voor hypotheekfinanciering zich uitbreidde, trok het veel nieuwe spelers aan met geld om te lenen. “We hadden een biljoen dollar meer komen in de hypotheekmarkt in 2004, 2005 en 2006,” Wachter zei. “Dat is $3 biljoen dollar gaan in hypotheken die niet eerder bestonden-niet-traditionele hypotheken, zogenaamde NINJA hypotheken (geen inkomen, geen baan, geen activa). Deze waren door nieuwe spelers, en ze werden gefinancierd door private-label mortgage-backed securities — een zeer klein, niche deel van de markt die uitgebreid tot meer dan 50% van de markt op het hoogtepunt in 2006.”
Keys merkte op dat deze nieuwe spelers geld binnenbrachten uit bronnen die traditioneel niet naar hypotheken gingen, waardoor de leenkosten daalden. Ze verhoogde ook de toegang tot krediet, zowel voor degenen met lage credit scores en middenklasse huiseigenaren die een tweede pandrecht op hun huis of een home equity lijn van krediet wilden nemen. “Daarbij creëerden ze veel hefboomwerking in het systeem en introduceerden ze veel meer risico.”
krediet uitgebreid in alle richtingen in de opbouw naar de laatste crisis – “elke richting waar er was eetlust voor iedereen om te lenen,” Keys zei. “Een belangrijke les uit de crisis is dat alleen omdat iemand bereid is om je een lening te geven, het niet betekent dat je het moet accepteren.”
lessen uit deze ervaringen zijn relevant voor de huidige marktomstandigheden, aldus Keys. “We moeten nu goed in de gaten houden op deze afweging tussen toegang en risico,” zei hij, verwijzend naar leenstandaarden in het bijzonder. Hij merkte op dat er tussen eind 2003 en 2006 een” enorme explosie van leningen ” heeft plaatsgevonden, als gevolg van de lage rente. Toen de rente daarna begon te stijgen, waren de verwachtingen dat de herfinancieringsboom zou eindigen. Een soortgelijke situatie speelt zich nu af in een stijgende rente-omgeving. In dergelijke omstandigheden zijn de verwachtingen voor huizenprijzen te matigen, omdat krediet niet zo royaal beschikbaar zal zijn als eerder, en ” mensen zullen niet in staat zijn om zich zo veel huis te veroorloven, gezien de hogere rente.”
” Er is een vals verhaal hier, dat is dat de meeste van deze leningen gingen naar mensen met een lager inkomen. Dat is niet waar. Het beleggersgedeelte van het verhaal wordt onderbelicht.”- Susan Wachter
Wachter heeft over die herfinancieringsboom geschreven met Adam Levitin, een professor aan het Georgetown University Law Center, in een paper waarin wordt uitgelegd hoe de huizenzeepbel zich heeft voorgedaan. Ze herinnerde eraan dat na 2000, was er een enorme expansie in de geldhoeveelheid, en de rente daalde dramatisch, “waardoor een boom zoals die we nog niet eerder hadden gezien.”Die fase ging verder na 2003 omdat” veel spelers op Wall Street daar zaten met niets te doen.”Ze Gespot” een nieuw soort hypotheek-backed veiligheid – niet een met betrekking tot herfinanciering, maar een met betrekking tot het uitbreiden van de hypotheek lenen doos.”Ze vonden ook hun volgende markt: leners die niet voldoende gekwalificeerd waren in termen van inkomensniveau en aanbetalingen op de huizen die ze kochten — evenals beleggers die graag wilden kopen.
De minder bekende rol van investeerders
volgens Wachter is een belangrijke misvatting over de huisvestingscrisis dat subprime leners verantwoordelijk waren voor de oorzaak ervan. In plaats daarvan, beleggers die profiteerden van de lage hypotheekfinanciering speelde een grote rol in het aanwakkeren van de huizenzeepbel, wees ze erop. “Er is een vals verhaal hier, dat is dat de meeste van deze leningen ging naar mensen met een lager inkomen. Dat is niet waar. De investeerder deel van het verhaal is onderbelicht, maar het is echt.”
het bewijs toont aan dat het onjuist zou zijn om de laatste crisis te beschrijven als een “laag – en matig-inkomensgebeurtenis”, zei Wachter. “Dit was een evenement voor risiconemers over de hele linie. Degenen die later konden en wilden uitbetalen-in 2006 en 2007 -.”Die marktomstandigheden trokken ook leners aan die leningen kregen voor hun tweede en derde woning. “Dit waren geen huiseigenaren. Dit waren investeerders.”
Wachter zei dat “sommige fraude” ook betrokken was bij die instellingen, vooral wanneer mensen zichzelf opgaven als “eigenaar/bewoner” voor de huizen die ze financierden, en niet als investeerders. Ze maakten gebruik van” onderprijsd krediet, “die zij en haar coauteur Andrey Pavlov detail in een onderzoek paper getiteld” Subprime lenen en onroerend goed prijzen.”Die leners hadden” put “opties en” non-recourse “leningen, wat betekende dat ze konden daarom” lopen weg van de hypotheek, ” zei ze. “Als je een investeerder bent die wegloopt, heb je niets in gevaar.”
wie droeg de kosten daarvan toen? “Als de tarieven naar beneden gaan – wat ze waren, effectief – en als aanbetaling bijna nul, als een investeerder, je het maken van het geld aan de opwaartse, en de keerzijde is niet van jou. Het is van de bank ,” zei Wachter. Er zijn andere ongewenste effecten van een dergelijke toegang tot goedkoop geld, zoals zij en Pavlov opgemerkt in hun papier: “Activaprijzen stijgen omdat sommige leners hun leenbeperking zien versoepelen. Als leningen te duur zijn, wordt dit effect versterkt, omdat dan zelfs voorheen onbelemmerde leners optimaal kiezen om te kopen in plaats van te huren.”
na het uiteenspatten van de huizenzeepbel in 2008 steeg het aantal afgeschermde woningen dat beschikbaar was voor beleggers. Dat hielp huiseigenaren die eigendommen hadden die waarde verloren, vooral die onder water. “Zonder dat Wall Street step-up te kopen afgeschermde eigenschappen en zet ze van huiseigendom aan huurder-schip, zouden we veel meer neerwaartse druk op de prijzen hebben gehad, veel meer lege huizen die er zijn, verkopen voor lagere en lagere prijzen, wat leidt tot een spiraal-down — die plaatsvond in 2009 — met geen einde in zicht,” zei Wachter. “Helaas, mensen die werden afgeschermd op en kon niet bezitten moest huren. Maar in sommige opzichten was het belangrijk, want het plaatste een vloer onder een spiraal die aan het gebeuren was.”
” een belangrijke les uit de crisis is dat alleen omdat iemand bereid is om je een lening te geven, het niet betekent dat je het moet accepteren.”- Benjamin Keys
The Hit to Minorities
een andere gangbare perceptie is dat minderheidsgezinnen en huishoudens met een laag inkomen het zwaarst te lijden hebben onder de gevolgen van de subprime-kredietcrisis. “Het probleem is dat de meest kwetsbare huishoudens voor recessie zijn minderheid en huishoudens met een laag inkomen,” Wachter zei. “Het feit dat na de recessie deze waren de huishoudens die het meest werden getroffen is niet het bewijs dat dit waren de huishoudens die het meest werden uitgeleend aan, proportioneel.”Een paper schreef ze met coauteurs Arthur Acolin, Xudong An en Raphael Bostic keek naar de toename van het huiseigendom in de jaren 2003 tot 2007 door minderheden. “De toename was hoger in de meerderheid gebied dan de minderheid gebied,” zei ze. “Dus de trope dat dit was lenen aan de minderheid, lage inkomens huishoudens is gewoon niet in de gegevens.”
Wachter zette ook een ander aspect van de markt recht — dat millennials de voorkeur geven aan het huren in plaats van het bezitten van hun huizen. Enquêtes hebben aangetoond dat millennials ernaar streven om huiseigenaren te zijn. Het probleem is dat ze het moeilijker vinden om woningleningen veilig te stellen omdat kredietverstrekkers hun eisen hebben aangescherpt na de wanbetalingen die zich tijdens de laatste crisis hebben voorgedaan. “Een van de belangrijkste resultaten – en begrijpelijk zo – van de Grote Recessie is dat de credit scores die nodig zijn voor een hypotheek zijn toegenomen met ongeveer 100 punten,” Wachter opgemerkt. “Dus als je vandaag subprime bent, kun je geen hypotheek krijgen. En vele, vele millennials zijn dat helaas ook, deels omdat ze misschien studentenschuld op zich hebben genomen. Dus het is veel moeilijker om huiseigenaar te worden.”
Keys merkte op dat veel leners, vooral beginnende leners, gebruik maken van FHA (Federal Housing Administration) programma ‘s, waar ze maken 3% aanbetalingen, of programma’ s voor veteranen waar in veel gevallen de aanbetaling kon nul. “Dus terwijl aanbetalingen niet groot hoeft te zijn, er zijn echt strakke barrières voor toegang en krediet, in termen van credit scores en het hebben van een consistente, documenteerbare inkomsten.”In termen van krediettoegang en risico, sinds de laatste crisis, “de slinger is gezwaaid naar een zeer krappe kredietmarkt.”
tekenen van gewonden
Gekast misschien door de laatste crisis, meer en meer mensen vandaag de dag liever te huren in plaats van eigenaar van hun huis. “De snelheid van de groei in de transformatie van het huis-eigendom aandeel aan de huurders voorraad is aanzienlijk vertraagd,” zei Wachter. Homeownership tarieven zijn niet zo hoog als ze waren tussen 2011 en 2014, en ondanks een lichte stijging Onlangs, ” we missen nog ongeveer 3 miljoen huiseigenaren die huurders zijn.”Die drie miljoen ontbrekende huiseigenaren zijn mensen die niet in aanmerking komen voor een hypotheek en zijn geworden huurders, en dus duwen omhoog huren naar onbetaalbare niveaus, keys opgemerkt.
stijgende huizenprijzen verergeren ongetwijfeld de algemene ongelijkheid in rijkdom en inkomen, volgens Wachter. De prijzen zijn al hoog in groeisteden als New York, Washington en San Francisco, “waar er een ongelijkheid is om te beginnen van een uitgeholde middenklasse, lage en hoge inkomenshuurders.”Inwoners van die steden hebben niet alleen te maken met hogere huizenprijzen, maar ook met hogere huurprijzen, wat het voor hen moeilijker maakt om hun eigen huis te sparen en uiteindelijk te kopen, voegde ze eraan toe.
” helaas zijn vele millennials dat ook , deels omdat ze de studentenschuld hebben afgenomen. Het is gewoon veel moeilijker om huiseigenaar te worden.”- Susan Wachter
hoewel de huizenprijzen zich over het geheel genomen hebben hersteld, zelfs gecorrigeerd voor inflatie, doen zij dit niet op de markten waar de huizen tijdens de laatste crisis de meeste waarde hebben verloren. “De comeback is niet waar de crisis was geconcentreerd, “zei Wachter, zoals in” verre buitenwijken zoals Riverside in Californië.”In plaats daarvan, de vraag — en hogere prijzen – zijn “geconcentreerd in steden waar de banen zijn.”
zelfs een decennium na de crisis, de huizenmarkten in pockets van steden als Las Vegas, Fort Myers, Fla. en Modesto, Calif.”zijn nog steeds lijden,” zei Keys. “In sommige van deze huizenmarkten, zijn er mensen die nog steeds onder water op hun hypotheek, en blijven betalen.”Hij merkte op dat markten die de grootste verschuivingen hebben gezien -” de Phoenixes en de Las Vegases ” – ervaren een relatief depressieve woningmarkt in het algemeen; het kan een kwestie van tijd voordat ze herstellen samen met de rest van de economie.
Het is duidelijk dat de huizenprijzen zouden stijgen als het aanbod zou stijgen. “Thuis bouwers worden geperst aan twee kanten,” Wachter zei, verwijzend naar de stijgende kosten van land en bouw, en de lagere vraag als die factoren duwen de prijzen. Zoals het geval is, de meeste nieuwbouw is van high-end woningen, ” en begrijpelijk, want het is duur om te bouwen.”
Wat zou kunnen helpen om de trend van stijgende huizenprijzen te doorbreken? “Helaas, een recessie of een stijging van de rente die misschien leidt tot een recessie, samen met andere factoren,” zei Wachter. Ze merkte op dat sommige analisten speculeren dat een nieuwe recessie zou kunnen plaatsvinden in 2020.
regelgevend toezicht op kredietverleningspraktijken is sterk, en de niet-traditionele kredietverstrekkers die in de laatste boom actief waren ontbreken, maar veel hangt volgens Wachter af van de toekomst van regelgeving. Zij verwees specifiek naar hangende hervormingen van de door de overheid gesponsorde ondernemingen-Fannie Mae en Freddie Mac – die hypotheekobligaties, of pakketten van huisleningen garanderen. “Ze worden nu al 10 jaar hervormd.”Hoewel de twee organisaties” deel uitmaken van een stabiel leenpatroon op dit moment, is de belastingbetaler een 100% risico” als ze een crisis onder ogen zouden zien.