az Egyesült Államok nem fogja látni a 2006 – ban és 2007-ben kialakult lakásbuborék újraindulását, kiváltva az ezt követő nagy recessziót, a Wharton szakértői szerint. Az óvatosabb hitelezési normák, az emelkedő kamatok és a magas lakásárak visszafogták a keresletet.

Azonban néhány misperceptions a kulcsfontosságú vezetők, hatásai a lakhatási válság továbbra is fennállnak–, valamint tisztázza azokat biztosítja, hogy a politikai döntéshozók, illetve az ipar játékosok ne kövesse el ugyanazt a hibát szerint Wharton ingatlan professzorok Susan Wachter Benjamin Kulcsok, aki nemrég került ki a válságból, hogyan befolyásolta a jelenlegi piacon, a Tudás@Wharton radio show a SiriusXM. (Hallgassa meg a podcastot az oldal tetején.)

Wachter szerint az elsődleges hiba, amely a lakásbuborékot táplálta, az volt a rohanás, hogy pénzt kölcsönözzenek a homebuyereknek, tekintet nélkül a visszafizetési képességükre. Ahogy a jelzáloghitel-piac bővült, vonzotta droves új játékosok pénzt kölcsön. “2004-ben, 2005-ben és 2006-ban még egy billió dollárral többet hoztunk a jelzálogpiacra” – mondta Wachter. “Ez $3 billió dollárt megy jelzálog, amely korábban nem létezett — nem hagyományos jelzálog, az úgynevezett NINJA jelzálog (nincs jövedelem, nincs munka, nincs eszköz). Ezeket az új szereplők finanszírozták, és a saját márkás jelzálogalapú értékpapírok finanszírozták őket — ez a piac nagyon kicsi, niche része, amely a piac több mint 50% – ára bővült a 2006-os csúcson.”

Keys megjegyezte, hogy ezek az új játékosok pénzt hoztak olyan forrásokból, amelyek hagyományosan nem mentek a jelzáloghitelek felé, ami csökkentette a hitelfelvétel költségeit. Emellett megnövelték a hitelhez való hozzáférést, mind az alacsony hitelképességű, mind a középosztálybeli lakástulajdonosok számára, akik egy második zálogjogot akartak kivenni otthonukban vagy egy otthoni hitelkereten. “Ennek során sok tőkeáttételt hoztak létre a rendszerben, és sokkal nagyobb kockázatot vezettek be.”

hitel bővült minden irányban a kiépítése az utolsó válság – “minden irányba, ahol volt étvágya, hogy bárki kölcsön,” Keys mondta. “A válság egyik fontos tanulsága az, hogy csak azért, mert valaki hajlandó hitelt nyújtani Önnek, ez nem jelenti azt, hogy el kell fogadnia.”

ezeknek a tapasztalatoknak a tanulságai relevánsak a jelenlegi piaci feltételek szempontjából-mondta Keys. “Szorosan figyelemmel kell kísérnünk a hozzáférés és a kockázat közötti kompromisszumot” – mondta, különös tekintettel a hitelezési szabványokra. Megjegyezte, hogy 2003 és 2006 vége között” hatalmas robbanás történt a hitelezésben”, amit az alacsony kamatok vezettek. Ahogy a kamatlábak emelkedni kezdtek, a várakozások a refinanszírozási boom végéig tartottak. Hasonló a helyzet most az emelkedő kamatkörnyezetben. Ilyen feltételek, elvárások a lakásárak, hogy mérsékelt, mivel a hitel nem lesz elérhető nagyvonalúan, mint korábban, “az emberek nem engedhetik meg maguknak, annyira házat, mivel a magasabb kamatok.”

” itt van egy hamis elbeszélés, amely szerint ezeknek a hiteleknek a többsége alacsonyabb jövedelmű embereknek ment. Ez nem igaz. A történet befektetői része alulhangsúlyozott.”- Susan Wachter

Wachter erről a refinanszírozási boomról írt Adam Levitinnel, a Georgetown Egyetem Jogi Központjának professzorával, egy tanulmányban, amely elmagyarázza, hogyan történt a lakásbuborék. Emlékeztetett arra, hogy 2000 után óriási volt a pénzkínálat bővülése, és a kamatok drámaian csökkentek, “olyan fellendülést okozva, amilyet még nem láttunk.”Ez a szakasz 2003 után is folytatódott, mert” sok játékos a Wall Streeten ott ült, semmi köze.”Észrevettek “egy új típusú jelzálog-fedezetű biztosítékot – nem egy a refinanszírozáshoz kapcsolódik, hanem egy a jelzáloghitel-doboz bővítéséhez kapcsolódik.”Azt is megállapították, hogy a következő piacon: hitelfelvevők, akik nem voltak megfelelően képzett szempontjából jövedelemszint és előleget a lakások vettek—, valamint a befektetők, akik szívesen vásárolnak.

a befektetők kevésbé ismert szerepe

Wachter szerint a lakásválsággal kapcsolatos kulcsfontosságú félreértés az, hogy a szubprime hitelfelvevők felelősek ennek okozásáért. Ehelyett azok a befektetők, akik kihasználták az alacsony jelzáloghitel-kamatlábakat, nagy szerepet játszottak a lakásbuborék táplálásában-mutatott rá. “Itt van egy hamis elbeszélés, amely szerint ezeknek a hiteleknek a többsége alacsonyabb jövedelmű embereknek ment. Ez nem igaz. A történet befektetői része alulhangsúlyozott, de valódi.”

a bizonyítékok azt mutatják, hogy helytelen lenne az utolsó válságot “alacsony és mérsékelt jövedelmű eseményként “leírni” – mondta Wachter. “Ez egy esemény volt a kockázatvállalók számára az egész fórumon. Akik később – 2006 — ban és 2007-ben-tudtak és akartak pénzt szerezni .”Ezek a piaci feltételek vonzották azokat a hitelfelvevőket is, akik második és harmadik otthonukra kaptak kölcsönöket. “Ezek nem voltak otthoni tulajdonosok. Ezek befektetők voltak.”

Wachter azt mondta, hogy ” némi csalás “is részt vett ezekben a beállításokban, különösen akkor, ha az emberek” tulajdonosnak/bérlőnek ” nevezték magukat az általuk finanszírozott lakások számára, nem pedig befektetőként. Kihasználták az” alulértékelt hitelt”, amit társszerzőjével, Andrej Pavlovval közösen “Subprime hitelezés és ingatlanárak” című kutatómunkában részleteztek.”Ezek a hitelfelvevők” opciókat ” és “nem igénybe vehető” hiteleket adtak, ami azt jelentette, hogy “el tudtak lépni a jelzáloghitelektől” – mondta. “Ha egy befektető elsétál, nincs semmi veszélyben.”

ki viselte annak költségeit akkoriban? “Ha az árak csökkennek – ahogy voltak, hatékonyan – , és ha az előleg nullához közeledik, mint befektető, akkor a pénzt a fejjel, és a hátránya nem a tiéd. Ez a banké ” – mondta Wachter. Az olcsó pénzhez való hozzáférés egyéb nemkívánatos hatásai is vannak, amint azt Pavlov megjegyezte a papírjukban: “Az eszközárak növekednek, mert egyes hitelfelvevők enyhítik hitelfelvételi korlátozásukat. Ha a hitelek alulértékeltek, ez a hatás nagyítva van, mert akkor még a korábban nem korlátozott hitelfelvevők is optimálisan úgy döntenek, hogy inkább vásárolnak, mint bérelnek.”

a lakásbuborék 2008-as kitörése után a befektetők számára elérhető elárverezett lakások száma emelkedett. Ez valóban segített a lakástulajdonosoknak, akik olyan ingatlanokat tartottak, amelyek elvesztették az értéket, különösen azokat, amelyek víz alatt voltak. “Anélkül, hogy a Wall Street lépés-up vásárolni kizárt ingatlanok és kapcsolja őket a lakástulajdonból bérlő-hajó, mi lett volna sokkal lefelé irányuló nyomást az árak, sokkal több üres lakások odakinn, eladási alacsonyabb és alacsonyabb áron, ami egy spirál-down-ami történt 2009 – ben-nincs vége a láthatáron,” mondta Wachter. “Sajnos azoknak, akiket elárvereztek, és nem tudtak birtokolni, bérelniük kellett. De bizonyos szempontból fontos volt, mert nem tesz egy padló alatt egy spirál, ami történik.”

” a válság egyik fontos tanulsága az, hogy csak azért, mert valaki hajlandó hitelt nyújtani Önnek, ez nem jelenti azt, hogy el kell fogadnia.”- Benjamin Keys

a kisebbségeknek adott Hit

egy másik általánosan elterjedt felfogás, hogy a kisebbségi és az alacsony jövedelmű háztartások viselték az alprime hitelezési válság következményeinek terhét. “A probléma az, hogy a recesszióval leginkább veszélyeztetett háztartások a kisebbségi és az alacsony jövedelmű háztartások”-mondta Wachter. “Az a tény, hogy a recesszió után ezek voltak a leginkább sújtott háztartások, nem bizonyítja, hogy ezek voltak azok a háztartások, amelyeket arányosan leginkább kölcsönadtak.”Egy újság, amelyet Arthur Acolin, Xudong An és Raphael Bostic társszerzőkkel írt, a kisebbségek 2003-2007 közötti lakástulajdon növekedését vizsgálta. “A növekedés nagyobb volt a többségi területen, mint a kisebbségi területen” – mondta. “Tehát a trópus, hogy ez hitelezés kisebbségi, alacsony jövedelmű háztartások csak nem az adatok.”

Wachter a piac egy másik aspektusára is egyenesen állította a rekordot — hogy az évezredek inkább bérelnek, mintsem saját otthonukat. Felmérések kimutatták, hogy millennials törekszenek, hogy lakástulajdonosok. A probléma az, hogy nehezebbnek találják a lakáshitelek biztosítását, mivel a hitelezők a legutóbbi válságban bekövetkezett nemteljesítések után szigorították követelményeiket. “A nagy recesszió egyik legfontosabb eredménye – és érthető módon – az, hogy a jelzáloghoz szükséges hitelképességek körülbelül 100 ponttal növekedtek” – jegyezte meg Wachter. “Tehát, ha ma subprime vagy, akkor nem lesz képes jelzálogot szerezni. És sok-sok Millennium sajnos részben azért van, mert felvették a hallgatói adósságot. Tehát sokkal nehezebb háztulajdonossá válni.”

Keys megjegyezte, hogy sok hitelfelvevő, különösen az első hitelfelvevők, használja FHA (Federal Housing Administration) programok, ahol teszik 3% előleget, vagy programok veteránok, ahol sok esetben az előleg lehet nulla. “Tehát míg az előlegeknek nem kell nagynak lenniük, a hitelképesség szempontjából nagyon szűk korlátok vannak a hozzáféréshez és a hitelhez való hozzáféréshez, valamint a következetes, dokumentálható jövedelemhez.”A hitelhez jutás és a kockázat tekintetében az utolsó válság óta az inga nagyon szűk hitelpiac felé fordult.”

a sebesültek jelei

talán az utolsó válság miatt, manapság egyre több ember inkább bérel, mint saját otthonát. “A lakástulajdon-állomány bérlői állományra történő átalakításának növekedési üteme jelentősen lelassult” – mondta Wachter. A Homeownership árak nem olyan élénkek, mint 2011 és 2014 között voltak, és a közelmúltbeli enyhe emelkedés ellenére “még mindig hiányzik körülbelül 3 millió lakástulajdonos, akik bérlők.”Ez a hárommillió eltűnt lakástulajdonos olyan ember, aki nem jogosult jelzáloghitelre, bérlők lettek, következésképpen a bérleti díjakat megfizethetetlen szintre emelik” – jegyezte meg Keys.

Az emelkedő lakásárak kétségtelenül súlyosbítják a vagyon és a jövedelem általános egyenlőtlenségét Wachter szerint. Az árak már olyan növekedési városokban is magasak, mint New York, Washington és San Francisco, ” ahol egyenlőtlenség kezdődik a kivájt középosztály, az alacsony jövedelmű és a magas jövedelmű bérlők között.”Ezeknek a városoknak a lakói nemcsak a magasabb lakásárakkal, hanem a magasabb bérleti díjakkal is szembesülnek, ami megnehezíti számukra, hogy megmentsék és végül megvásárolják saját házukat” – tette hozzá.

” sok millennials sajnos , részben azért, mert lehet, hogy levették a hallgatói adósság. Csak sokkal nehezebb háztulajdonossá válni.”–Susan Wachter

Bár a lakásárak visszapattant összességében még módosítani az infláció, nem ezzel a piacokon, ahol otthon fészerben a legnagyobb érték az utolsó válság. “A visszatérés nem az, ahol a válság koncentrálódott “-mondta Wachter, például ” távoli külvárosokban, mint például a kaliforniai Riverside.”Ehelyett a kereslet — és a magasabb árak-olyan városokban összpontosulnak ,ahol a munkahelyek vannak.”

még egy évtizeddel a válság után, a lakáspiacok zsebek városok, mint Las Vegas, Fort Myers, Fla., és Modesto, Kalifornia.”még mindig szenvednek” – mondta Keys. “Néhány ilyen lakáspiac, vannak emberek, akik még mindig víz alatt a jelzálog, és továbbra is fizetni.”Megjegyezte, hogy azok a piacok, amelyek a legnagyobb elmozdulásokat – “a Fönixeket és a Las Vegasokat” — tapasztalják, összességében viszonylag depressziós lakáspiacot tapasztalnak; idő kérdése lehet, hogy a gazdaság többi részével együtt helyreállnak.

nyilvánvaló, hogy a lakásárak enyhülnének, ha a kínálat növekedne. “A lakásépítőket két oldalról szorítják meg” – mondta Wachter, utalva a föld és az építőipar növekvő költségeire, valamint az alacsonyabb keresletre, mivel ezek a tényezők növelik az árakat. Ahogy ez megtörténik, a legtöbb új építésű high-end otthonok, “és érthető módon, mert ez költséges építeni.”

mi segíthet megtörni az emelkedő lakásárak trendjét? “Sajnos recesszió vagy a kamatlábak emelkedése, amely talán recesszióhoz vezet, más tényezőkkel együtt” – mondta Wachter. Megjegyezte: egyes elemzők szerint 2020-ra újabb recesszió következhet be.

a hitelezési gyakorlat szabályozási felügyelete erős, és az utolsó fellendülésben aktív nem hagyományos hitelezők hiányoznak, de sok függ a Szabályozás jövőjétől, Wachter szerint. Külön utalt a kormány által támogatott vállalkozások-a Fannie Mae és a Freddie Mac – folyamatban lévő reformjaira, amelyek jelzálogalapú értékpapírokat vagy lakáshitel – csomagokat garantálnak. “Már 10 éve meg kell reformálni őket.”Noha a két szervezet jelenleg stabil hitelezési mintának része, az adófizető 100% – os kockázatnak van kitéve”, ha válsággal szembesülnének.