Estados Unidos no va a ver una repetición de la burbuja inmobiliaria que se formó en 2006 y 2007, precipitando la Gran Recesión que siguió, según expertos de Wharton. Normas crediticias más prudentes, el aumento de las tasas de interés y los altos precios de la vivienda han mantenido la demanda bajo control.
Sin embargo, persisten algunas percepciones erróneas sobre los factores clave y los impactos de la crisis de la vivienda, y aclararlas asegurará que los responsables políticos y los actores de la industria no repitan los mismos errores, según los profesores de bienes raíces de Wharton, Susan Wachter y Benjamin Keys, que recientemente echaron un vistazo a la crisis, y cómo ha influido en el mercado actual, en el programa de radio Knowledge@Wharton en SiriusXM. (Escuche el podcast en la parte superior de esta página.)
Según Wachter, un error principal que alimentó la burbuja de la vivienda fue la prisa por prestar dinero a los compradores de vivienda sin tener en cuenta su capacidad de pagar. A medida que el mercado de financiación hipotecaria se expandió, atrajo a multitudes de nuevos jugadores con dinero para prestar. «Tuvimos un billón de dólares más en el mercado hipotecario en 2004, 2005 y 2006», dijo Wachter. «Eso es mortgages 3 billones de dólares para hipotecas que no existían antes: hipotecas no tradicionales, las llamadas hipotecas NINJA (sin ingresos, sin trabajo, sin activos). Estos fueron creados por nuevos actores, y fueron financiados por valores respaldados por hipotecas de marca privada, una parte muy pequeña y especializada del mercado que se expandió a más del 50% del mercado en el pico de 2006.»
Keys señaló que estos nuevos jugadores traían dinero de fuentes que tradicionalmente no se destinaban a hipotecas, lo que redujo los costos de los préstamos. También aumentaron el acceso al crédito, tanto para aquellos con puntajes de crédito bajos como para los propietarios de viviendas de clase media que querían tomar un segundo gravamen sobre su casa o una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda. «Al hacerlo, crearon mucho apalancamiento en el sistema e introdujeron mucho más riesgo.»
el Crédito se expandió en todas las direcciones en la construcción de la última crisis – «cualquier dirección donde estaba el apetito para cualquier persona a pedir prestado,» Claves dijo. «Una lección importante de la crisis es que solo porque alguien esté dispuesto a concederte un préstamo, no significa que debas aceptarlo.»
Las lecciones de esas experiencias son relevantes para las condiciones actuales del mercado, dijo Keys. «Necesitamos vigilar de cerca en este momento esta compensación entre el acceso y el riesgo», dijo, refiriéndose a los estándares de préstamos en particular. Señaló que se produjo una «enorme explosión de préstamos» entre finales de 2003 y 2006, impulsada por las bajas tasas de interés. A medida que las tasas de interés comenzaron a subir después de eso, las expectativas eran que el auge de la refinanciación terminara. Una situación similar se está desarrollando ahora en un entorno de tasas de interés en alza. En tales condiciones, las expectativas son que los precios de las viviendas se moderen, ya que el crédito no estará disponible tan generosamente como antes, y «la gente no podrá pagar tanta casa, dadas las tasas de interés más altas.»
» Aquí hay una narrativa falsa, que es que la mayoría de estos préstamos fueron a personas de bajos ingresos. Eso no es verdad. La parte inversionista de la historia está poco enfatizada.»- Susan Wachter
Wachter ha escrito sobre ese auge de refinanciación con Adam Levitin, profesor del Centro de Derecho de la Universidad de Georgetown, en un artículo que explica cómo se produjo la burbuja inmobiliaria. Recordó que después de 2000, hubo una gran expansión en la oferta monetaria, y las tasas de interés cayeron dramáticamente, «causando un auge como el que no habíamos visto antes. Esa fase continuó más allá de 2003 porque «muchos jugadores de Wall Street estaban sentados allí sin nada que hacer.»Descubrieron» un nuevo tipo de garantía respaldada por hipotecas, no una relacionada con el refinanciamiento, sino una relacionada con la expansión de la caja de préstamos hipotecarios.»También encontraron su próximo mercado: Prestatarios que no estaban adecuadamente calificados en términos de niveles de ingresos y pagos iniciales de las casas que compraron, así como inversionistas que estaban ansiosos por comprar.
El papel menos conocido de los inversores
Según Wachter, una percepción errónea clave sobre la crisis de la vivienda es que los prestatarios de alto riesgo fueron los responsables de causarla. En cambio, los inversores que se aprovecharon de las bajas tasas de financiamiento hipotecario jugaron un papel importante en alimentar la burbuja inmobiliaria, señaló. «Hay una narrativa falsa aquí, que es que la mayoría de estos préstamos fueron a personas de bajos ingresos. Eso no es verdad. La parte inversionista de la historia está poco enfatizada, pero es real.»
La evidencia muestra que sería incorrecto describir la última crisis como un «evento de ingresos bajos y moderados», dijo Wachter. «Este fue un evento para todos los que asumían riesgos. Los que podían y querían cobrar más tarde, en 2006 y 2007 — .»Esas condiciones de mercado también atrajeron a prestatarios que obtuvieron préstamos para su segundo y tercer hogar. «Estos no eran dueños de casa. Eran inversores.»
Wachter dijo que» algún fraude «también estaba involucrado en esos entornos, especialmente cuando las personas se enumeraban como» propietarios/ocupantes » de las casas que financiaban, y no como inversores. Aprovecharon el «crédito con precios bajos», que ella y su coautor Andrey Pavlov detallan en un artículo de investigación titulado «Préstamos de alto riesgo y Precios de bienes raíces».»Esos prestatarios tenían opciones «puestas» y préstamos «sin recurso», lo que significaba que, por lo tanto, podían «alejarse de la hipoteca», dijo. «Si eres un inversor que se marcha, no tienes nada en riesgo.»
¿Quién soportó el costo de eso entonces? «Si las tasas están bajando, lo cual fue, efectivamente, y si el pago inicial se acerca a cero, como inversor, estás ganando el dinero al alza, y el lado negativo no es tuyo. Es del banco», dijo Wachter. Hay otros efectos indeseables de tal acceso a dinero barato, como ella y Pavlov señalaron en su documento: «Los precios de los activos aumentan porque algunos prestatarios ven relajadas sus restricciones de préstamo. Si los préstamos no son caros, este efecto se magnifica, porque incluso los prestatarios que no tenían restricciones previas eligen comprar en lugar de alquilar de manera óptima.»
Después del estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, el número de viviendas embargadas disponibles para los inversores aumentó. Eso realmente ayudó a los propietarios de viviendas que tenían propiedades que perdían valor, especialmente aquellas que estaban bajo el agua. «Sin ese paso de Wall Street para comprar propiedades embargadas y convertirlas de ser propietarias de viviendas en arrendatarias, habríamos tenido mucha más presión a la baja sobre los precios, muchas más casas vacías por ahí, vendiendo a precios cada vez más bajos, lo que llevó a una caída en espiral, que ocurrió en 2009, sin fin a la vista», dijo Wachter. «Desafortunadamente, las personas que fueron embargadas y no podían ser propietarias tuvieron que alquilar. Pero en cierto modo era importante, porque ponía un piso bajo una espiral que estaba sucediendo.»
«Una importante lección de la crisis es que sólo porque alguien está dispuesto a hacer un préstamo, no significa que usted debe aceptar.»- Benjamin Keys
El golpe a las Minorías
Otra percepción común es que los hogares minoritarios y de bajos ingresos fueron los más afectados por las consecuencias de la crisis de los préstamos de alto riesgo. «El problema es que los hogares más vulnerables a la recesión son los hogares minoritarios y de bajos ingresos», dijo Wachter. «El hecho de que después de la recesión estos fueran los hogares más afectados no es evidencia de que estos fueran los hogares a los que se prestaron más, proporcionalmente.»Un artículo que escribió con los coautores Arthur Acolin, Xudong An y Raphael Bostic analizó el aumento de la propiedad de viviendas durante los años 2003 a 2007 por parte de las minorías. «El aumento fue mayor en el área mayoritaria que en el área minoritaria», dijo. «Así que el tropo de que se trataba de préstamos a hogares minoritarios y de bajos ingresos no está en los datos.»
Wachter también aclaró otro aspecto del mercado: que los millennials prefieren alquilar en lugar de ser propietarios de sus casas. Las encuestas han demostrado que los millennials aspiran a ser propietarios de viviendas. El problema es que les resulta más difícil obtener préstamos para la vivienda, ya que los prestamistas han endurecido sus requisitos después de los incumplimientos que ocurrieron en la última crisis. «Uno de los principales resultados, y comprensiblemente, de la Gran Recesión es que los puntajes de crédito requeridos para una hipoteca han aumentado en aproximadamente 100 puntos», señaló Wachter. «Así que si hoy eres de alto riesgo, no vas a poder obtener una hipoteca. Y muchos, muchos millennials desafortunadamente lo son, en parte porque pueden haber contraído deudas estudiantiles. Así que es mucho más difícil convertirse en propietario de una casa.»
Keys señaló que muchos prestatarios, especialmente los prestatarios primerizos, usan programas de la FHA (Administración Federal de Vivienda), donde hacen pagos iniciales del 3%, o programas para veteranos donde en muchos casos el pago inicial podría ser cero. «Por lo tanto, si bien los pagos iniciales no tienen que ser grandes, hay barreras muy estrechas para el acceso y el crédito, en términos de calificaciones crediticias y tener un ingreso consistente y documentable.»En términos de acceso al crédito y riesgo, desde la última crisis, «el péndulo se ha inclinado hacia un mercado de crédito muy apretado.»
Señales de los heridos
Castigados quizás por la última crisis, cada vez más personas prefieren alquilar en lugar de ser propietarias de su casa. «La tasa de crecimiento en la transformación de las acciones de propiedad de la vivienda en acciones de inquilinos se ha desacelerado considerablemente», dijo Wachter. Las tasas de propiedad de vivienda no son tan boyantes como lo fueron entre 2011 y 2014, y a pesar de un ligero repunte recientemente, «todavía nos faltan unos 3 millones de propietarios que son inquilinos.»Esos tres millones de propietarios desaparecidos son personas que no califican para una hipoteca y se han convertido en inquilinos, y en consecuencia están elevando los alquileres a niveles inasequibles, señaló Keys.
El aumento de los precios de la vivienda sin duda exacerba la desigualdad general en riqueza e ingresos, según Wachter. Los precios ya son altos en ciudades de crecimiento como Nueva York, Washington y San Francisco, » donde hay una desigualdad para empezar de una clase media ahuecada, inquilinos de bajos y altos ingresos.»Los residentes de esas ciudades se enfrentan no solo a precios de vivienda más altos, sino también a alquileres más altos, lo que les dificulta ahorrar y, finalmente, comprar su propia casa, agregó.
» Desafortunadamente, muchos millennials lo están , en parte porque pueden haber reducido la deuda estudiantil. Es mucho más difícil convertirse en propietario de una casa.»- Susan Wachter
Aunque los precios de la vivienda se han recuperado en general, incluso ajustados por la inflación, no lo están haciendo en los mercados donde las casas perdieron más valor en la última crisis. «El regreso no es donde se concentró la crisis», dijo Wachter, como en » suburbios lejanos como Riverside en California.»En cambio, la demanda – y los precios más altos-se concentran en las ciudades donde se encuentran los empleos.»
Incluso una década después de la crisis, los mercados de la vivienda en bolsillos de ciudades como Las Vegas, Fort Myers, Florida. y Modesto, California.,» siguen sufriendo», dijo Keys. «En algunos de estos mercados de vivienda, hay personas que todavía están bajo el agua con su hipoteca y continúan pagando.»Señaló que los mercados que han experimentado los mayores cambios, «los Phoenixes y los Vegases», están experimentando un mercado de la vivienda relativamente deprimido en general; puede ser cuestión de tiempo antes de que se recuperen junto con el resto de la economía.
Claramente, los precios de las viviendas se aliviarían si aumentara la oferta. «Los constructores de viviendas están siendo presionados por dos lados», dijo Wachter, refiriéndose al aumento de los costos de la tierra y la construcción, y a la menor demanda a medida que esos factores aumentan los precios. Como sucede, la mayoría de las construcciones nuevas son de casas de alta gama», y es comprensible, porque es costoso de construir.»
¿Qué podría ayudar a romper la tendencia al alza de los precios de la vivienda? «Desafortunadamente, una recesión o un aumento en las tasas de interés que tal vez lleve a una recesión, junto con otros factores», dijo Wachter. Señaló que algunos analistas especulan que podría haber otra recesión para 2020.
La supervisión regulatoria de las prácticas crediticias es sólida, y faltan los prestamistas no tradicionales que estuvieron activos en el último boom, pero mucho depende del futuro de la regulación, según Wachter. Se refirió específicamente a las reformas pendientes de las empresas patrocinadas por el gobierno-Fannie Mae y Freddie Mac – que garantizan valores respaldados por hipotecas, o paquetes de préstamos para vivienda. «Hace ya 10 años que deben reformarse.»Aunque las dos organizaciones» forman parte de un patrón de préstamos estable en este momento, el contribuyente está en un 100% en riesgo» si enfrentaran una crisis.