at gennemgå en udsættelse er ikke et ideelt resultat for udlejere eller deres lejere. Overraskende nok er udsættelsesprocessen mere almindelig, end du tror — ifølge US Federal Reserve blev omkring 3 Millioner ikke-husejere udsat eller tvunget til at flytte på grund af truslen om udsættelse mellem 2016 og 2018.
mens nogle udsættelser er uundgåelige, er der Bedste praksis, som udlejere skal følge for at leje ansvarligt og forhindre udsættelser helt, herunder korrekt screening af lejere og underskrivelse af statslige leasingkontrakter. Her er hvad enhver udlejer har brug for at vide om udsættelsesprocessen.
Hvad er en udsættelse?
folk forbinder ofte ordet” udsættelse ” med den fysiske handling af lejeren, der udvises fra en lejebolig. I virkeligheden er en udsættelse en langvarig juridisk proces. Denne proces starter med en udsættelsesmeddelelse, ofte i form af en løn-eller Afslutningsmeddelelse, og om nødvendigt, kulminerer i en ulovlig tilbageholdelse, som udføres af lokal retshåndhævelse.
ifølge TransUnion er de gennemsnitlige udsættelsesrelaterede omkostninger for udlejere cirka $3.500, og en udsættelse kan tage så lang tid som tre til fire uger at gennemføre. Når man sammenligner denne pris med den lave pris på lejerscreening, taler resultaterne for sig selv-grundig lejerscreening er et billigere og tidsbesparende alternativ.
før du starter udsættelsesprocessen, kan det være værd at diskutere muligheder med lejere direkte. At finde en løsning, før du går til retten, kan spare betydelig tid og penge i det lange løb, og i sidste ende ønsker de fleste lejere ikke at blive udvist, da en lovlig udsættelse vil blive rapporteret mod lejeren i syv år. Når det er muligt, er det i både udlejers og lejers interesse at nå til enighed sammen.
Hvad er trinnene i den juridiske Udsættelsesproces?
1. Betal eller Afslut varsel
en betalings-eller Afslutningsmeddelelse er designet til at give lejere en formel advarsel om, at de er i strid med lejekontrakten. Dette vil give lejeren specifikke instruktioner om at overholde deres lejekontrakt og rådgive om antallet af tilladte dage, før en udsættelse bringes for retten.
som udlejer er det bedst at give en løn-eller Afslutningsmeddelelse (undertiden kaldet en løn-eller Fraflytningsmeddelelse) med certificeret mail. Dette sikrer, at der er en juridisk registrering af den dato, hvor meddelelsen blev givet. Det er almindelig praksis at sende meddelelsen om udsættelse til døren til ejendommen, men dette bør kun ske ud over at sende meddelelsen med certificeret post.
når man gennemgår en udsættelse, er det yderst vigtigt at handle professionelt og overholde statslige og føderale love. Før du giver en udsættelsesmeddelelse, kontroller lovene for din stat for at bekræfte det antal dage, der kræves til varsel, og bekræft, at der er juridiske grunde til udsættelse.
hvis de juridiske grunde til udsættelse er opfyldt, kan du generere en statsspecifik udsættelsesmeddelelse her.
2. Udsættelsesformularer og arkivering
efter at en løn-eller Afslutningsmeddelelse er forkyndt, har lejeren et bestemt antal dage til at overholde lejemålet eller forlade ejendommen. Hvis lejeren ikke overholder inden for den angivne opsigelsesperiode, kan der indgives en udsættelse mod lejeren gennem domstolene.
arkivering af en Tvangsfængsler for at fjerne lejeren kræver følgende formularer:
- udsættelse klage: denne formular starter udsættelsessagen.
- indkaldelse: dette informerer lejeren om udsættelsessagen.
disse formularer skal indgives til retskontoret og leveres til lejeren gennem det lokale sheriffkontor. Du kan også kontrollere de ressourcer, der leveres af den lokale kontorist for at se, om der er muligheder for arkivering online.
som lejer, hvis du bliver serveret med en udsættelsesindkaldelse, skal du følge instruktionerne for indkaldelsen og kontrollere lejerrettighederne for din stat. Disse er designet til at hjælpe lejere med at følge loven og yde beskyttelse mod enhver ulovlig praksis fra udlejer.
når en udsættelse indgives gennem retten, vil en dommer gennemgå dokumentationen relateret til sagen og afgive en afgørelse. For at hjælpe med at forberede sig på dette trin er det bedst at have en kopi af den underskrevne lejekontrakt, en oversigt over alle betalinger og en oversigt over enhver relevant kommunikation mellem udlejer og lejer.
selvom Avail ikke kan fungere som juridisk rådgiver, er platformen designet til at hjælpe med at holde udlejere og lejere organiseret med al nødvendig dokumentation gemt et sted. Dette omfatter:
- applikationer gemt med det juridiske navn, fødselsdato og identifikation af lejeren.
- juridisk bindende statslejemål inklusive tidsstemplede underskrifter.
- online betalinger registreret med tilsvarende kvitteringer og sen leje meddelelser.
sørg for at forberede udsættelsessagen ved at samle al tilsvarende dokumentation for dommeren eller juryen. Når alle relevante parter har truffet deres sag, vil der blive afsagt en dom. Dette definerer kravene til eventuelle skyldige penge og i givet fald instruktioner om udvisning af lejeren.
3. Dom
det sidste trin i udsættelsesprocessen er fjernelse af lejeren og deres ejendele fra ejendommen.
selv efter en udsættelse er blevet tildelt udlejeren, er chikane eller intimidering absolut uacceptabel og ulovlig. Hvis lejeren nægter at forlade ejendommen frivilligt, kan en retsafgørelse bringes til lokal retshåndhævelse for at fjerne lejeren.
individuelle stater har forskellige krav til at fjerne en lejers personlige ejendele. Nogle stater kræver, at genstande fjernes gennem retsprocessen, mens andre stater giver udlejere fri regeringstid, efter at ejendommen er fraflyttet. Kontroller dine statskrav, før du fjerner en lejers personlige ejendom.
4. Forberedelse til nye lejere
det er værd at bemærke, at ikke alle udsættelser er afsluttet med retten, der bestiller en Tvangsfængsler af en lejer. Under hele retssagen kan lejeren acceptere at overholde en alternativ ordre. Eksempler på disse inkluderer en aftalt flytning og overholdelse, afskedigelse med tilladelse til at genindføre, eller en betalings-og-Opholdsaftale. Disse muligheder er generelt bedre for både udlejer og lejer, fordi de resulterer i, at udlejer modtager betaling, og lejeren har mulighed for at blive i ejendommen.
det er vigtigt at bemærke, at nogle omstændigheder vil tilføje yderligere trin til udsættelsesprocessen. Juridisk repræsentation kan være nyttigt at forstå kravene i en bestemt sag.
omstændigheder, der kan påvirke eller forlænge udsættelsesprocessen:
- accept af delvise eller fulde huslejebetalinger vil negere udsættelsesprocessen.
- hvis lejeren erklærer konkurs, sættes udsættelsesprocessen i bero, indtil konkursbehandlingen er afsluttet.
- når lejeren er flyttet ud, skal udlejer typisk stadig forberede ejendommen til omsætning til de næste lejere. Afhængigt af eventuelle skader forårsaget af den udsatte lejer, kan dette tage ekstra tid og undertiden føre til yderligere retssager.
udsættelser kan være dyre, og på grund af de variabler, der kan påvirke længden og resultatet af udsættelsesprocessen, er det altid bedst at undgå udsættelser i første omgang.
hvor meget koster en udsættelse?
der er en hel del omkostninger forbundet med udsættelse af en lejer, herunder advokatsalærer, retsomkostninger, mistet husleje, omsætningsomkostninger og ejendomsskader. Som tidligere nævnt er den gennemsnitlige udsættelsesrelaterede pris for udlejere cirka $3.500.
selvom en udlejer vinder en økonomisk dom mod lejeren, er mange udlejere stadig ikke i stand til at indsamle betaling fra disse lejere. Ifølge American Collectors Association er succesraten for inkasso efter en udsættelse kun 17%.
hvor lang tid tager en udsættelse?
sammen med de høje omkostninger ved en udsættelse kan processen tage uger at gennemføre. En udsættelse tager typisk fra tre til fire uger at køre sin kurs, men er afhængig af dine statslige love, den specifikke udsættelsessag og andre faktorer.
forebyggelse af udsættelse
udsættelsesprocessen kan være langvarig, dyr og skadelig for både udlejere og lejere. Investering i at finde kvalificerede lejere er i sidste ende den bedste måde at undgå behovet for en udsættelse, og dette kan let opnås med online lejerscreening. Sørg altid for at kontrollere en lejers kredit score, baggrundskontrol og udsættelseshistorik, før du underskriver en lejekontrakt. Efter screeningsprocessen skal du sørge for at være beskyttet ved at udarbejde og underskrive en statsspecifik lejekontrakt.
For mere information om at finde pålidelige, kvalificerede lejere — og sikre, at du aldrig behøver at gennemgå udsættelsesprocessen — se vores omfattende guider om at finde lejere og screening af lejere.