Os EUA não está prestes a ver uma reedição da bolha imobiliária que se formou em 2006 e 2007, precipitando a Grande Recessão que se seguiu, de acordo com especialistas da Wharton. As normas de crédito mais prudentes, o aumento das taxas de juro e os preços elevados da habitação têm mantido a procura sob controlo.

no Entanto, alguns equívocos sobre os determinantes e impactos da crise habitacional persistem – e esclarecer aqueles que irão garantir que os decisores políticos e a indústria de jogadores não repetir os mesmos erros, de acordo com a bens imóveis da Wharton professores Susan Wachter e Benjamim Chaves, que recentemente deu uma olhada para trás em crise, e como ela tem influenciado o mercado atual, a Knowledge@Wharton show de rádio na SiriusXM. (Ouça o podcast no topo desta página.)

de acordo com Wachter, um erro primário que alimentou a bolha habitacional foi a pressa de emprestar dinheiro aos homebuyers sem consideração por sua capacidade de pagar. À medida que o mercado de financiamento hipotecário se expandiu, atraiu vários novos jogadores com dinheiro para emprestar. “Tivemos um trilhão de dólares a mais entrando no mercado hipotecário em 2004, 2005 e 2006”, disse Wachter. “Isso são us $ 3 trilhões de dólares indo para hipotecas que não existiam antes-hipotecas não tradicionais, as chamadas hipotecas NINJA (sem renda, sem emprego, sem ativos). Estes foram financiados por novos operadores, e foram financiados por títulos hipotecários de marca privada-uma parte muito pequena e de nicho do mercado que se expandiu para mais de 50% do mercado no pico em 2006.”

Teclas de notar-se que estes novos jogadores trouxe dinheiro a partir de fontes que tradicionalmente não ir para as hipotecas, que levou para baixo os custos de empréstimos. Eles também aumentaram o acesso ao crédito, tanto para aqueles com escores de crédito baixos e proprietários de classe média que queriam obter uma segunda garantia em sua casa ou uma linha de crédito de capital próprio. “Ao fazê-lo, eles criaram um monte de alavancagem no sistema e introduziram muito mais risco.”

crédito expandiu-se em todas as direções na construção até a última crise – “qualquer direção onde havia apetite para qualquer um pedir emprestado”, disse Keys. “Uma lição importante da crise é que só porque alguém está disposto a fazer um empréstimo, isso não significa que você deve aceitá-lo.”

As lições dessas experiências são relevantes para as atuais condições de mercado, disse Keys. “Nós precisamos manter um olho atento neste momento sobre essa troca entre Acesso e risco”, disse ele, referindo-se aos padrões de empréstimo em particular. He noted that a “huge explosion of lending” occurred between late 2003 and 2006, driven by low interest rates. Como as taxas de juros começaram a subir depois disso, as expectativas eram para o boom de refinanciamento para terminar. Uma situação semelhante está agora a verificar-se num contexto de aumento das taxas de juro. Em tais condições, as expectativas são para os preços domésticos para moderar, uma vez que o crédito não estará disponível tão generosamente como antes, e “as pessoas não serão capazes de pagar tanto casa, dadas as taxas de juros mais elevadas.”

” há uma narrativa falsa aqui, que é que a maioria destes empréstimos foram para pessoas de baixa renda. Isso não é verdade. A parte investidora da história está subentendida.”- Susan Wachter

Wachter escreveu sobre esse boom de refinancia com Adam Levitin, professor no Georgetown University Law Center, em um artigo que explica como a bolha habitacional ocorreu. Ela lembrou que depois de 2000, houve uma enorme expansão na oferta de dinheiro, e as taxas de juros caíram dramaticamente, “causando um boom como nunca tínhamos visto antes. Essa fase continuou depois de 2003 porque ” muitos jogadores em Wall Street estavam sentados lá sem nada para fazer.”Eles descobriram” um novo tipo de títulos garantidos por hipotecas-não um relacionado com o refinanciamento, mas um relacionado com a expansão da caixa de empréstimos hipotecários.”Eles também encontraram o seu próximo mercado: mutuários que não eram adequadamente qualificados em termos de níveis de renda e pagamentos para baixo sobre as casas que compraram — bem como investidores que estavam ansiosos para comprar.o papel menos conhecido dos investidores

de acordo com Wachter, um equívoco fundamental sobre a crise da habitação é que os mutuários subprime foram responsáveis por causá-la. Em vez disso, os investidores que se aproveitaram das baixas taxas de financiamento hipotecário desempenharam um papel importante no abastecimento da bolha imobiliária, salientou. “Há uma narrativa falsa aqui, que é que a maioria destes empréstimos foram para pessoas de baixa renda. Isso não é verdade. A parte investidora da história está subentendida, mas é real.”

a evidência mostra que seria incorreto descrever a última crise como um “evento de baixa e moderada renda”, disse Wachter. “Este foi um evento para os que tomam riscos em toda a linha. Aqueles que podiam e queriam lucrar mais tarde – em 2006 e 2007 — .”Essas condições de mercado também atraíram mutuários que receberam empréstimos para suas segundas e terceiras casas. “Estes não eram donos de casas. Eram investidores.”

Wachter disse que “alguma fraude” também estava envolvido nessas configurações, especialmente quando as pessoas se listaram como “proprietário / ocupante” para as casas que financiaram, e não como investidores. Eles se aproveitaram de” crédito mal pago”, que ela e seu co-autor Andrey Pavlov detalharam em um artigo de pesquisa intitulado ” Empréstimos Subprime e preços imobiliários.”Esses mutuários tinham” opções “e empréstimos ” sem recurso”, o que significava que eles poderiam, portanto, “afastar-se da hipoteca”, disse ela. “Se fores um investidor a afastar-te, não tens nada em risco.”

quem suportou o custo disso naquela época? “Se as taxas estão indo para baixo – o que eles estavam, efetivamente-e se o pagamento de entrada está próximo de zero, como um investidor, você está fazendo o dinheiro do lado positivo, e o lado negativo não é seu. É do banco”, disse Wachter. Há outros efeitos indesejáveis de tal acesso a dinheiro barato, como ela e Pavlov observaram em seu jornal: “Os preços dos activos aumentam porque alguns mutuários vêem a sua restrição de empréstimos relaxada. Se os empréstimos são subavaliados, este efeito é ampliado, porque, em seguida, mesmo os mutuários previamente não constrangidos optam por comprar em vez de alugar.”

Após a explosão da bolha imobiliária em 2008, o número de casas hipotecadas disponíveis para os investidores aumentou. Isso ajudou proprietários que tinham propriedades que perderam valor, especialmente aqueles que estavam debaixo de água. “Sem aquele passo-up de Wall Street para comprar propriedades hipotecadas e transformá-los de propriedade de casa para alugar-navio, teríamos tido uma pressão muito mais baixa sobre os preços, um monte de casas vazias lá fora, vendendo para preços mais baixos e baixos, levando a uma espiral — para baixo — que ocorreu em 2009-sem fim à vista”, disse Wachter. “Infelizmente, as pessoas que foram hipotecadas e não podiam ter tido de alugar. Mas de certa forma era importante, porque colocava um chão sob uma espiral que estava acontecendo.”

“uma lição importante da crise é que só porque alguém está disposto a fazer um empréstimo, isso não significa que você deve aceitá-lo.”- Benjamin Keys

The Hit to Minorities

outra percepção comum é que as famílias minoritárias e de baixos rendimentos suportaram o impacto da crise dos empréstimos subprime. “O problema é que as famílias mais vulneráveis à recessão são as famílias minoritárias e de baixa renda”, disse Wachter. “O fato de que após a recessão estas foram as famílias mais atingidas não é evidência de que estas eram as famílias mais emprestadas, proporcionalmente.”Um artigo que ela escreveu com os co-autores Arthur Acolin, Xudong An e Raphael Bostic olhou para o aumento da propriedade doméstica durante os anos de 2003 a 2007 por minorias. “O aumento foi maior na área da maioria do que na área da minoria”, disse ela. “Assim, o trope que isso estava emprestando para famílias minoritárias, de baixa renda não está nos dados.”

Wachter também estabeleceu o recorde sobre outro aspecto do mercado — que os milênios preferem alugar em vez de possuir suas casas. Pesquisas têm mostrado que os milênios aspiram a ser proprietários. O problema é que têm mais dificuldade em garantir empréstimos à habitação, uma vez que os mutuantes aumentaram as suas necessidades após os incumprimentos ocorridos na última crise. “Um dos principais resultados – e compreensivelmente assim – da Grande Recessão é que as pontuações de crédito necessárias para uma hipoteca aumentaram em cerca de 100 pontos”, observou Wachter. “Então, se você é subprime hoje, você não vai ser capaz de obter uma hipoteca. E muitos, muitos milênios infelizmente são, em parte porque eles podem ter assumido a dívida estudantil. Então é muito mais difícil tornar-se proprietário.”

Keys observou que muitos mutuários, especialmente mutuários pela primeira vez, usam programas FHA (Federal Housing Administration), onde eles fazem 3% de pagamentos de entrada, ou programas para veteranos, onde em muitos casos o pagamento de entrada pode ser zero. “Assim, embora os pagamentos em baixa não tenham que ser grandes, há realmente barreiras apertadas ao acesso e ao crédito, em termos de pontuação de crédito e tendo uma renda consistente e documentável.”Em termos de acesso ao crédito e risco, desde a última crise, “o pêndulo tem oscilado para um mercado de crédito muito apertado.sinais dos feridos, talvez castigados pela última crise, cada vez mais pessoas preferem alugar em vez de possuir a sua casa. “A taxa de crescimento na transformação do estoque Casa-propriedade para o estoque locatário diminuiu consideravelmente”, disse Wachter. As taxas de Homeownership não são tão flutuantes como eram entre 2011 e 2014 ,e apesar de um ligeiro aumento recentemente, ” ainda estamos perdendo cerca de 3 milhões de proprietários que são arrendatários.”Esses três milhões de proprietários desaparecidos são pessoas que não se qualificam para uma hipoteca e se tornaram locatários, e, consequentemente, estão empurrando as rendas para níveis insustentáveis, chaves observou.de acordo com Wachter, o aumento dos preços da habitação, sem dúvida, exacerbou a desigualdade global na riqueza e no rendimento. Os preços já são altos em cidades em crescimento como Nova York, Washington e São Francisco, “onde há uma desigualdade para começar com uma classe média oca, renda baixa e rendas de alta renda.”Os moradores dessas cidades enfrentam não apenas preços de moradia mais altos, mas também rendas mais altas, o que torna mais difícil para eles economizar e, eventualmente, comprar sua própria casa, acrescentou.

“muitos milênios infelizmente são , em parte porque eles podem ter reduzido a dívida estudantil. É muito mais difícil ser proprietário de uma casa.”- Susan Wachter

embora os preços da habitação tenham recuperado globalmente, mesmo ajustados à inflação, não o estão a fazer nos mercados onde as casas perdem mais valor na última crise. “O retorno não é onde a crise foi concentrada”, disse Wachter, como em “subúrbios distantes como Riverside, na Califórnia.”Em vez disso, a procura — e os preços mais elevados – estão” concentrados nas cidades onde os empregos estão.”

mesmo uma década após a crise, os mercados de habitação em bolsas de cidades como Las Vegas, Fort Myers, Fla., e Modesto, Calif.,” ainda estão sofrendo”, disse Keys. “Em alguns desses mercados de habitação, há pessoas que ainda estão debaixo de água em sua hipoteca, e continuam a pagar.”Ele observou que os mercados que viram as maiores mudanças – “as fênix e as las Vegases” — estão experimentando um mercado de habitação relativamente deprimido em geral; pode ser uma questão de tempo até que eles se recuperem junto com o resto da economia.é evidente que os preços no domicílio diminuiriam se a oferta aumentasse. “Os construtores de casas estão sendo espremidos em dois lados”, disse Wachter, referindo-se ao aumento dos custos de terra e construção, e menor demanda à medida que esses fatores aumentam os preços. Como acontece, a maior parte da nova construção é de casas de luxo”, e compreensivelmente assim, porque é caro para construir.o que poderia ajudar a quebrar a tendência de aumento dos preços da habitação? “Infelizmente, uma recessão ou um aumento das taxas de juros que talvez leve a uma Recessão, juntamente com outros fatores”, disse Wachter. Ela observou que alguns analistas especulam que outra recessão poderia ocorrer até 2020.

a supervisão regulamentar das práticas de crédito é forte, e os mutuantes Não tradicionais que estavam ativos no último boom estão faltando, mas muito depende do futuro da regulamentação, de acordo com Wachter. Ela especificamente se referiu às reformas pendentes das empresas patrocinadas pelo governo-Fannie Mae e Freddie Mac-que garantem títulos garantidos por hipotecas, ou pacotes de empréstimos à habitação. “Eles devem ser reformados há 10 anos.”Embora as duas organizações” façam parte de um padrão estável de empréstimo agora, o contribuinte está 100% em risco” se eles fossem enfrentar uma crise.