om du dyker in i processen för att köpa ditt första hem, har du förmodligen redan räknat ut att det finns mycket att lära sig: Fastigheter terminologi, hur man gör ett erbjudande, vad du samtycker till när du skriver ett köpeavtal, och vad du har råd att betala eller låna. En bra fastighetsmäklare kan fungera som en guide som pekar dig i rätt riktning och ger dig en heads-up när stötar är på vägen framåt, och om något kommer upp som ligger utanför agentens kunskapsområde, hjälper du dig att hitta en specialiserad guide för att lösa det problemet.

men när du redan sparar upp för det största köpet av ditt liv, är det vettigt att ställa en stor fråga innan du anställer en agent: Hur kommer den här personen att få betalt?

det finns goda nyheter för dig som hemköpare: Både agenten som representerar säljaren och agenten som representerar dig, köparen, kommer att betalas ut av säljarens intäkter vid stängning. Även om du betalar säljaren för huset behöver du inte lägga till något för agenternas lön. Säljaren ansvarar för att de berörda agenterna får sin betalning, som vanligtvis fastställs som en provision; det vill säga en procentandel av försäljningspriset.

anställa säljarens Agent förmodligen inte kommer att spara några pengar

en av de största missuppfattningar som köpare har är att de kommer att spara på agent provisioner genom att ha säljarens agent—vanligtvis den du möter på ett öppet hus, eller prata med om du ringer numret på ”Till salu” tecken—hantera hela transaktionen.

detta kallas ” dubbel byrå.”Och medan agenten kan erbjuda att få hempriset ner en smula för att kompensera dig för att inte ta med din egen agent, kan de förmodade besparingarna kompenseras genom att inte ha någon som kommer att sätta dina intressen först och förhandla i enlighet därmed.

Dual agency är inte tillåtet på många ställen, eftersom det kan skapa en konflikt (antingen uppfattad eller verklig) när du har samma person som försöker förespråka för båda sidor. I vissa delar av USA kan samma agent representera båda sidor som en ”transaktionsmäklare”, där personen går bort från att vara en förespråkare för vardera sidan och helt enkelt förmedlar transaktionen. Detta arrangemang kan också vara knepigt, eftersom fastighetsmäklaren kan ha svårt att släppa advokatförhållandet som han eller hon tidigare har utvecklat med ena sidan.oavsett om någon arbetar som dubbelagent eller transaktionsmäklare är det ofta så att agenten helt enkelt tar hela provisionen som erbjuds båda sidor, vilket lämnar köparen och säljaren i samma position. Om du bestämmer dig för att arbeta med hemförsäljarens agent, trampa mycket noggrant och ställa många frågor.

hur köparens Agent lär sig vilken provision man kan förvänta sig på ett hus

säg att ett hus annonseras för försäljning för $400,000. Du är intresserad av det, och be din agent att hjälpa dig att ta en närmare titt, och eventuellt hjälpa dig att göra ett erbjudande. Säljarna har under tiden redan kommit överens med sin agent om två saker: hur mycket både säljarens agent och köparens agent kommer att betalas. Det senare beloppet publiceras vanligtvis på den lokala noteringstjänsten som är tillgänglig av agenter.

troligtvis kommer båda dessa belopp att vara en procentandel av försäljningspriset. Ibland delas den totala provisionen jämnt, och andra gånger kan den ena sidan erbjudas mer eller mindre än den andra, beroende på parternas motiv.till exempel kan en säljare som vill lägga till ett incitament för köparens agenter att visa fastigheten betala sin agent 2,8% av försäljningspriset, men erbjuda köparens agent en högre ränta, till 3,0% av försäljningspriset. I genomsnitt ser du procentsatser i ballparken på 2,25% till 3,5% som erbjuds varje sida. Ändå är detta alltid förhandlingsbart, och det finns aldrig en ”standard” – kurs.

om du fortsätter med exemplet ovan, erbjuder du att köpa huset för listpriset på $400,000, då kommer säljarens agent att betalas en $ 11,200 provision, och din agent kommer att betalas $12,000.

hur prisjusteringar och krediter kan ändra det slutliga provisionsbeloppet

under dagarna fram till slutet av hemförsäljningen kan ditt avtal med säljaren ändras. Till exempel, om värderingsman anlitas av din långivare säger att huset är värt $50.000 mindre än du erbjuds för det, säljaren kan komma överens om att en prissänkning (även om det skulle vara lika möjligt att du skulle bli ombedd att komma med en högre handpenning för att kompensera för skillnaden i vad långivaren kommer överens om att skyldig dig). Eller kanske inspektioner kommer att avslöja en stor brist i huset som motiverar en prissänkning.

i båda fallen kan de agenter som är involverade i transaktionen få en lägre provision som ett resultat (med en procentandel av det slutliga köpeskillingen).

ett annat vanligt scenario är dock att hemfel ska hanteras separat. Så, låt oss säga att säljaren gick med på att kreditera dig $5000 för reparationer av fastigheten. Krediten kommer att hanteras vid stängningen, medan agenterna fortfarande kommer att få sina respektive procentsatser av det överenskomna försäljningspriset. Fastighetsmäklarens provision baseras på det slutliga försäljningspriset, oavsett krediter, skatter, inspektionskostnader och så vidare.

även om provisionsbeloppet för köparens agent bestäms av säljaren, kan du som köpare fortfarande ha viss flexibilitet i det belopp som din agent får betalt. Till exempel, om du starkt känner att din agent inte har representerat dina intressen eller om du upptäcker att agenten har gjort ett stort misstag, är du fri att be att din agent kreditera en del av provisionen till dina kostnader vid stängning. Detta är inte en vanlig händelse, men kan och händer som en metod för att avhjälpa vissa problem. Tänk på att en agent inte är skyldig att skära sin provision vid stängning, men det är något som du kan diskutera om du känner att du har en stark anledning för agenten att kreditera dig. Om du och din agent är överens om en sådan minskning, måste det rensas med din långivare innan stängning.