Se ti stai immergendo nel processo di acquisto della tua prima casa, probabilmente hai già capito che c’è molto da imparare: terminologia immobiliare, come fare un’offerta, cosa stai accettando quando firmi un contratto di acquisto e cosa puoi permetterti di pagare o prendere in prestito. Un buon agente immobiliare può servire come guida, si punta nella giusta direzione, dando un heads-up quando dossi sono sulla strada da percorrere, e, se qualcosa viene fuori che è al di là della portata dell’agente di conoscenza, ti aiuta a trovare una guida specializzata per risolvere questo problema.

Tuttavia, quando stai già risparmiando per l’acquisto più grande della tua vita, ha senso porre una domanda importante prima di assumere un agente: come verrà pagata questa persona?

Ci sono buone notizie per te come acquirente domestico: Sia l’agente che rappresenta il venditore che l’agente che rappresenta l’utente, l’acquirente, saranno pagati dai proventi del venditore al momento della chiusura. Anche se si paga il venditore per la casa, non è necessario aggiungere nulla per la paga degli agenti. Il venditore è responsabile di vedere che gli agenti coinvolti ricevono il loro pagamento, che è comunemente impostato come una commissione; cioè, una percentuale del prezzo di vendita.

Assumere l’agente del venditore Probabilmente non ti farà risparmiare denaro

Uno dei più grandi equivoci che gli acquirenti hanno è che risparmieranno sulle commissioni degli agenti facendo in modo che l’agente del venditore—comunemente, quello che incontri in una casa aperta, o parli se chiami il numero sul segno “In vendita”—gestisca l’intera transazione.

Questo è chiamato ” doppia agenzia.”E mentre l’agente potrebbe offrire di ridurre un po’ il prezzo della casa per compensarti per non aver portato il tuo agente, quei presunti risparmi potrebbero essere compensati dal non avere qualcuno che metterà i tuoi interessi al primo posto e negozierà di conseguenza.

La doppia agenzia non è consentita in molti luoghi, in quanto può creare un conflitto (percepito o reale) quando si ha la stessa persona che tenta di difendere entrambe le parti. In alcune parti degli Stati Uniti, lo stesso agente può rappresentare entrambe le parti come un “broker di transazioni”, in cui la persona si allontana dall’essere un avvocato per entrambe le parti e semplicemente media la transazione. Questa disposizione può anche essere difficile, come l’agente immobiliare potrebbe avere difficoltà a lasciare andare il rapporto avvocato lui o lei potrebbe avere precedentemente sviluppato con un lato.

Indipendentemente dal fatto che qualcuno stia lavorando come agente doppio o come broker di transazioni, è spesso il caso che l’agente prenda semplicemente la commissione completa offerta a entrambe le parti, il che lascia l’acquirente e il venditore nella stessa posizione. Se si decide di lavorare con l’agente del venditore di casa, procedere con molta attenzione e fare un sacco di domande.

Come l’agente del compratore impara quale commissione aspettarsi su una casa

Dire una casa è pubblicizzato per la vendita per $400.000. Siete interessati in esso, e chiedere al vostro agente per aiutarvi a dare un’occhiata più da vicino, e forse aiutare a fare un’offerta. I venditori, nel frattempo, hanno già concordato con il loro agente su due cose: quanto sarà pagato sia l’agente del venditore che l’agente dell’acquirente. Quest’ultimo importo è di solito pubblicato sul servizio di quotazione locale accessibile dagli agenti.

Molto probabilmente, entrambi questi importi saranno una percentuale del prezzo di vendita. A volte la commissione totale è divisa equamente, e altre volte una parte potrebbe essere offerta più o meno dell’altra, a seconda delle motivazioni delle parti.

Ad esempio, un venditore che desidera aggiungere un incentivo agli agenti degli acquirenti per mostrare la proprietà potrebbe pagare il suo agente 2.8% del prezzo di vendita, ma offrire all’agente dell’acquirente un tasso più alto, al 3.0% del prezzo di vendita. In media, si vedrà percentuali nel campo da baseball di 2.25% a 3.5% offerto a ciascun lato. Tuttavia, questo è sempre negoziabile e non c’è mai un tasso “standard”.

Se, continuando con l’esempio sopra, offri di acquistare la casa per l’importo del prezzo di listino di $400.000, allora, l’agente del venditore verrà pagato una commissione di $11.200 e il tuo agente verrà pagato 1 12.000.

Come le rettifiche di prezzo e i crediti potrebbero cambiare l’importo della commissione finale

Nei giorni precedenti alla chiusura della vendita della casa, il tuo accordo con il venditore potrebbe cambiare. Ad esempio, se il perito assunto dal vostro creditore dice che la casa vale $50.000 meno di quello che hai offerto per esso, il venditore potrebbe accettare una riduzione di prezzo (anche se sarebbe altrettanto possibile che si sarebbe chiesto di venire con un acconto più alto per compensare la differenza in ciò che il creditore accetterà di doverti). O forse ispezioni rivelerà un grave difetto in casa che garantisce una riduzione del prezzo.

In entrambi i casi, gli agenti coinvolti nella transazione potrebbero ricevere una commissione inferiore (prendendo una percentuale del prezzo di acquisto finale).

Tuttavia, un altro scenario comune è che i difetti domestici vengano affrontati separatamente. Quindi, diciamo che il venditore ha accettato di accreditarti 5 5.000 per le riparazioni alla proprietà. Il credito sarà gestito alla chiusura, mentre gli agenti riceveranno comunque le rispettive percentuali del prezzo di vendita concordato. La commissione dell’agente immobiliare si basa sul prezzo di vendita finale, indipendentemente da crediti, tasse, costi di ispezione e così via.

Anche se l’importo della commissione per l’agente dell’acquirente è determinato dal venditore, come acquirente potresti avere ancora una certa flessibilità nell’importo che il tuo agente viene pagato. Per esempio, se si sente fortemente che il vostro agente non ha rappresentato i vostri interessi o si scopre che l’agente ha fatto un grave errore, siete liberi di chiedere che il vostro agente di credito una parte della commissione per i costi alla chiusura. Questo non è un evento comune, ma può e accade come metodo per risolvere determinati problemi. Tenete a mente che un agente non ha alcun obbligo di tagliare la sua commissione alla chiusura, ma è qualcosa che si può discutere se si sente di avere una forte ragione per l’agente di credito. Se voi e il vostro agente d’accordo su tale riduzione, deve essere eliminato con il vostro creditore prima della chiusura.