米国は、ウォートンの専門家によると、2006年と2007年に形成された住宅バブルの再 より慎重な融資規範、金利の上昇と高い住宅価格は、チェックで需要を維持しています。

しかし、住宅危機の主要な要因と影響についてのいくつかの誤解が持続し、それらを明確にすることは、政策立案者や業界関係者が同じ過ちを繰り返さないことを保証するだろう、ウォートンの不動産教授スーザンWachterとベンジャミンキーズは、最近、危機を振り返り、それが現在の市場にどのように影響しているかをSiriusxmのKnowledge@Whartonラジオ番組で見た。 （このページの上部にあるポッドキャストを聴く。）

Wachterによると、住宅バブルを煽った主な間違いは、返済能力に関係なく住宅購入者にお金を貸すために急いでいた。 住宅ローン金融市場が拡大するにつれて、それは貸すためにお金を持つ新しいプレーヤーの群れを集めました。 “我々は、2004年、2005年と2006年に住宅ローン市場に入ってくる兆ドル以上を持っていた、”Wachterは言いました。 非伝統的な住宅ローン、いわゆる忍者の住宅ローン（無収入、無仕事、無資産）—”それはmortgages3兆ドルが前に存在していなかった住宅ローンに入るのです。 これらは新しいプレーヤーによってあり、私用ラベルの抵当担保証券によって資金を供給された-ピーク時に市場の50%以上に拡大した市場の非常に小さく、ニッチな部分2006年。”

キーは、これらの新しいプレーヤーは、伝統的に借入コストを運転した住宅ローンに向かって行っていないソースからお金をもたらしたことを指摘した。 彼らはまた、クレジットへのアクセスを増加させました,低クレジットスコアと彼らの家や信用のホームエクイティライン上の第二の先取特権を取 “そうすることで、彼らはシステムに多くのレバレッジを作成し、より多くのリスクを導入しました。”

クレジットは、最後の危機までのビルドアップですべての方向に拡大した-“誰もが借りるための食欲があった任意の方向、”キーは言いました。 “危機からの重要な教訓は、誰かがあなたに融資をして喜んでいるという理由だけで、それはあなたがそれを受け入れるべきであるという意味では”

これらの経験からの教訓は、現在の市場の状況に関連している、キー氏は述べています。 “アクセスとリスクの間のこのトレードオフに今注視する必要がある”と彼は特に融資基準を参照して、言いました。 彼は、”融資の巨大な爆発”は、低金利によって駆動され、2003年後半から2006年の間に発生したことを指摘しました。 その後、金利が上昇し始めたため、借り換えブームが終了することが期待されていました。 同様の状況は、金利の上昇環境で今再生されています。 このような状況では、信用が以前のように寛大に利用できなくなり、”人々はより高い金利を考えると、かなり多くの家を買う余裕ができないようになる”

“これらの融資のほとんどは低所得の人々に行ってきましたということですここに偽の物語があります。 そうじゃない 物語の投資家の部分は過小評価されています。”-スーザンWachter

Wachterは、住宅バブルがどのように発生したかを説明する論文の中で、ジョージタウン大学ローセンターの教授であるAdam Levitinとのリファイナンスブームについて書いている。 彼女は、2000年以降、マネーサプライが大幅に拡大し、金利が劇的に低下したことを思い出しました”と、以前に見たことのないブームを引き起こしました。”その段階は2003年以降も続いた”ウォール街の多くの選手が何の関係もなくそこに座っていた。 借り換えに関連するものではなく、住宅ローンの貸出ボックスの拡大に関連するものです。”彼らはまた、彼らの次の市場を発見：彼らが買った家の所得水準と頭金の面で適切に修飾されていなかった借り手—だけでなく、購入することを熱望して

投資家のあまり知られていない役割

Wachterによると、住宅危機に関する重要な誤解は、サブプライムの借り手がそれを引き起こした責任があ 代わりに、低い住宅ローン金利を利用した投資家は、住宅バブルを煽る上で大きな役割を果たした、と彼女は指摘しました。 “これらの融資のほとんどは、低所得の人々に行ってきましたということです偽の物語は、ここにあります。 そうじゃない 物語の投資家の部分は強調されていませんが、それは本当です。”

証拠は、最後の危機を”低所得および中所得のイベント”と記述することは間違っていることを示している、とWachterは述べている。 “これは全面的なリスクテイカーのためのイベントでした。 2006年と2007年には、後で現金化することができ、現金化したかった人たち。”これらの市場の状況はまた、彼らの第二および第三の家のための融資を得た借り手を集めた。 “これらは家の所有者ではなかった。 これらは投資家だった。”

Wachterは、人々が投資家としてではなく、彼らが資金を調達した家のための”所有者/占有者”として自分自身を記載した場合は特に、”いくつかの詐欺”も、これらの設 彼らは、彼女と彼女の共著者Andrey Pavlovが”Subprime Lending and Real Estate Prices”と題された研究論文の詳細である”underpriced credit”を利用しました。”これらの借り手は、オプションと”ノンリコース”ローンを”入れ”ていたので、”住宅ローンから離れる”ことができた”と彼女は言った。 “あなたが離れて歩いて投資家であれば、あなたは危険にさらされて何もありません。”

誰がその当時のコストを負担しましたか？ “金利が低下している場合–彼らは、効果的だった-と頭金がゼロに近づいている場合は、投資家として、あなたは逆さまにお金を作っている、と欠点はあな それは銀行のものです”とWachterは言いました。 彼女とパブロフが論文で指摘したように、安価なお金へのそのようなアクセスの他の望ましくない影響がある: “一部の借り手は、彼らの借入制約が緩和された参照しているため、資産価格が上昇します。 ローンが高値である場合、この効果は拡大され、以前に拘束されていない借り手であっても、家賃よりも購入することを最適に選択するためです。”

2008年に住宅バブルが崩壊した後、投資家のために利用可能な抵当流れの家の数が急増しました。 それは実際に価値を失った特性、水中にあった特にそれらを握った自家所有者を助けた。 “抵当流れのプロパティを購入し、賃借船に家の所有権からそれらを回すために、そのウォール街のステップアップがなければ、我々は価格に多くのより多くの下 “残念なことに、上に抵当流れされ、所有することができなかった人が借りなければならなかった。 しかし、いくつかの点で、それは起こっていた螺旋の下に床を置いたので、それは重要でした。”

“危機からの重要な教訓は、誰かがあなたにローンを作るために喜んでいるという理由だけで、それはあなたがそれを受け入れる”-ベンジャミン*キーズ

マイノリティへのヒット

もう一つの一般的に開催された認識は、マイノリティと低所得世帯がサブプ “問題は、不況に対する最も脆弱な世帯が少数派と低所得世帯であるということです”とWachter氏は述べています。 「不況の後、これらが最も打撃を受けた世帯であったという事実は、これらが比例して最も貸し出された世帯であったという証拠ではありません。”彼女が共著者Arthur Acolin、Xudong An、Raphael Bosticと書いた論文は、少数民族による2003年から2007年の間の家の所有権の増加を見ました。 “増加は少数地域よりも多数地域で高かった”と彼女は言った。 “だから、これは少数派、低所得世帯に融資された修辞は、単にデータではありません。”

Wachterはまた、市場の別の側面にまっすぐに記録を設定します—新世紀世代は自分の家を所有するのではなく、借りることを好むこと。 調査によると、ミレニアル世代は住宅所有者であることを熱望しています。 問題は、貸し手が最後の危機で発生したデフォルトの後に彼らの要件を強化しているように、彼らはそれが難しい住宅ローンを確保するために見つ 「大不況の大きな成果の1つは、住宅ローンに必要なクレジットスコアが約100ポイント増加したことです」とWachter氏は指摘しました。 “あなたが今日サブプライムしているのであれば、あなたは住宅ローンを取得することができるようにするつもりはありません。 そして、多くの、多くの新世紀世代は、残念ながら、彼らは学生の借金を取っている可能性があるため、部分的には、あります。 だから、住宅所有者になることははるかに難しいです。”

キーは、多くの借り手、特に初めての借り手は、彼らが3％の頭金を作るFHA（連邦住宅局）プログラム、または多くの場合、頭金がゼロになる可能性のある退役 “頭金が大きくする必要はありませんが、クレジットスコアと一貫性のある、文書化可能な収入の面で、アクセスと信用への本当に厳しい障壁があり”信用アクセスとリスクの面では、最後の危機以来、”振り子は非常にタイトな信用市場に向かって揺れています。”

負傷者の兆候

おそらく最後の危機によって懲らしめ、今日はより多くの人々が自分の家を所有するのではなく、借りることを好みます。 Wachter氏は、”住宅所有権の株式から賃借人の株式への転換の成長率はかなり鈍化している”と述べた。 持ち家率は、彼らが2011と2014の間にあったように浮力ではなく、最近のわずかな上昇にもかかわらず、”我々はまだ賃借人である約3万人の住宅所有者を欠”これらの三百万行方不明の住宅所有者は、住宅ローンの資格がなく、賃借人になっている人々であり、その結果、手が届かないレベルに家賃を押し上げている、

住宅価格の上昇は間違いなくWachterによると、富と収入の全体的な不平等を悪化させません。 ニューヨーク、ワシントン、サンフランシスコのような成長都市では、すでに価格が高くなっています”空洞化した中産階級、低所得者、高所得者の不平等が”これらの都市の住民は、住宅価格の上昇だけでなく、家賃の上昇に直面しているため、節約して最終的に自分の家を購入することが難しくなります。

“多くの新世紀世代は、残念ながら、彼らは学生の借金を取り下げている可能性があるため、部分的には、あります。 住宅所有者になることははるかに困難です。”-スーザンWachter

住宅価格は全体的に反発しているが、インフレ調整を行っても、住宅が最後の危機で最も価値を失った市場ではそう “カムバックは、危機が集中していた場所ではない、”Wachterは、カリフォルニア州のリバーサイドのような遠く離れた郊外”のように言った。”代わりに、需要—そしてより高い価格–は”仕事がある都市に集中しています。”

危機の後でさえ十年、ラスベガス、フォートマイヤーズ、Flaのような都市のポケットの住宅市場。 およびＭｏｄｅｓｔｏ，Ｃａｌｉｆ．、”まだ苦しんでいる、”キーズは言った。 “これらの住宅市場のいくつかでは、彼らの住宅ローンの水の下にまだある人がいる、と支払いを続ける。”彼は、最大のシフトを見てきた市場–”フェニックスとラスベガス”—全体的に比較的落ち込んで住宅市場を経験していることを指摘しました;彼らは経済の残りの部分と一緒に回復する前に、それは時間の問題かもしれません。

供給が増加した場合、明らかに、住宅価格は緩和されます。 “住宅建設業者は、両側に圧迫されている、”Wachterは、土地と建設のコストの上昇、およびそれらの要因が価格を押し上げるような需要の低下を参照して、言いま それが起こるように、ほとんどの新しい建設は、ハイエンドの家のものです”と当然のことながら、それは構築するために高価ですので、そう。”

何が住宅価格の上昇の傾向を破るのを助けることができますか？ “残念なことに、景気後退や金利の上昇は、他の要因とともに景気後退につながる可能性がある”とWachter氏は述べた。 彼女は、一部のアナリストは、別の景気後退が2020年までに起こる可能性があると推測していると指摘した。

貸出慣行に対する規制監督は強く、最後のブームで活躍していた非伝統的な貸し手は欠けているが、Wachterによると、規制の将来に大きく依存している。 彼女は特に、住宅ローン担保証券、または住宅ローンのパッケージを保証する政府主催の企業-Fannie MaeとFreddie Mac–の保留中の改革に言及しました。 “彼らは今10年間改革される予定でした。”二つの組織は、”今の安定した融資パターンの一部であるが、納税者は、彼らが危機に直面していた場合、”危険にさらされて100％です。