Gli Stati Uniti non stanno per vedere una replica della bolla immobiliare che si è formata nel 2006 e nel 2007, precipitando la Grande Recessione che ne è seguita, secondo gli esperti di Wharton. Norme di prestito più prudenti, aumento dei tassi di interesse e prezzi elevati delle case hanno tenuto sotto controllo la domanda.

Tuttavia, alcune idee sbagliate circa i fattori chiave e le conseguenze della crisi degli alloggi persist – e chiarire chi garantirà che i responsabili politici e operatori del settore non ripetere gli stessi errori, secondo Wharton immobiliare professori Susan Wachter e Benjamin Keys, che di recente ha preso uno sguardo indietro alla crisi, e come ha influenzato il mercato attuale, la Conoscenza@Wharton radio SiriusXM. (Ascolta il podcast nella parte superiore di questa pagina.)

Secondo Wachter, un errore primario che ha alimentato la bolla immobiliare è stata la fretta di prestare denaro agli acquirenti di case senza riguardo per la loro capacità di rimborsare. Come il mercato della finanza ipotecaria ampliato, ha attirato frotte di nuovi giocatori con soldi da prestare. ” Abbiamo avuto un trilione di dollari in più che entrano nel mercato dei mutui nel 2004, 2005 e 2006″, ha detto Wachter. “Questo è trillion 3 trilioni di dollari che vanno in mutui che non esistevano prima-mutui non tradizionali, i cosiddetti mutui NINJA (nessun reddito, nessun lavoro, nessun patrimonio). Questi erano da nuovi attori, e sono stati finanziati da private label titoli garantiti da ipoteca-una piccola, nicchia parte del mercato che si è espansa a più del 50% del mercato al picco nel 2006.”

Keys ha notato che questi nuovi giocatori hanno portato denaro da fonti che tradizionalmente non andavano verso i mutui, il che ha ridotto i costi di finanziamento. Hanno anche aumentato l’accesso al credito, sia per quelli con punteggi di credito bassi e proprietari di abitazione della classe media che volevano prendere un secondo pegno sulla loro casa o una linea di equità domestica di credito. “In tal modo, hanno creato un sacco di leva nel sistema e introdotto molto più rischio.”

Credito ampliato in tutte le direzioni nel build – up per l’ultima crisi – “qualsiasi direzione in cui c’era appetito per chiunque di prendere in prestito,” Keys ha detto. “Una lezione importante dalla crisi è che solo perché qualcuno è disposto a farti un prestito, non significa che dovresti accettarlo.”

Le lezioni di queste esperienze sono rilevanti per le attuali condizioni di mercato, ha detto Keys. “Dobbiamo tenere d’occhio questo compromesso tra accesso e rischio”, ha affermato, riferendosi in particolare agli standard di prestito. Egli ha osservato che una” enorme esplosione di prestiti ” si è verificato tra la fine del 2003 e il 2006, guidato da bassi tassi di interesse. Come i tassi di interesse hanno cominciato a salire dopo che, le aspettative erano per il boom di rifinanziamento alla fine. Una situazione simile si sta verificando ora in un contesto di tassi di interesse in aumento. In tali condizioni, le aspettative sono per i prezzi delle case a moderare, dal momento che il credito non sarà disponibile generosamente come in precedenza, e ” la gente sta per non essere in grado di permettersi abbastanza tanto casa, dato tassi di interesse più elevati.”

” C’è una falsa narrazione qui, che è che la maggior parte di questi prestiti è andata a persone a basso reddito. Non e ‘ vero. La parte investitore della storia è sottovalutata.”- Susan Wachter

Wachter ha scritto su quel boom di rifinanziamento con Adam Levitin, professore al Georgetown University Law Center, in un documento che spiega come si è verificata la bolla immobiliare. Ha ricordato che dopo 2000, c’è stata un’enorme espansione nell’offerta di moneta, e i tassi di interesse sono diminuiti drasticamente, “causando un boom del calibro di cui non avevamo mai visto prima.”Quella fase è continuata oltre il 2003 perché” molti giocatori di Wall Street erano seduti lì senza niente da fare.”Hanno individuato” un nuovo tipo di titoli garantiti da ipoteca-non uno relativo al rifinanziamento, ma uno relativo all’espansione della casella di prestito ipotecario.”Hanno anche trovato il loro prossimo mercato: i mutuatari che non erano adeguatamente qualificati in termini di livelli di reddito e acconti sulle case che hanno comprato — così come gli investitori che erano desiderosi di acquistare.

Il ruolo meno noto degli investitori

Secondo Wachter, un errore chiave sulla crisi immobiliare è che i mutuatari subprime erano responsabili della causa. Invece, gli investitori che hanno approfittato dei bassi tassi di finanziamento ipotecario hanno svolto un ruolo importante nell’alimentare la bolla immobiliare, ha sottolineato. “C’è una falsa narrazione qui, che è che la maggior parte di questi prestiti è andata a persone a basso reddito. Non e ‘ vero. La parte investitore della storia è sottovalutata, ma è reale.”

Le prove dimostrano che non sarebbe corretto descrivere l’ultima crisi come un “evento a basso e moderato reddito”, ha affermato Wachter. “Questo è stato un evento per chi assume rischi su tutta la linea. Coloro che potevano e volevano incassare più tardi-nel 2006 e nel 2007 — .”Quelle condizioni di mercato anche attirato i mutuatari che hanno ottenuto prestiti per la loro seconda e terza casa. “Questi non erano proprietari di casa. Questi erano investitori.”

Wachter ha detto che “alcune frodi” sono state coinvolte anche in quelle impostazioni, specialmente quando le persone si sono elencate come “proprietario/occupante” per le case che hanno finanziato e non come investitori. Hanno approfittato di “credito sottoprezzo”, che lei e il suo co-autore Andrey Pavlov dettagliano in un documento di ricerca intitolato ” Prestiti subprime e prezzi immobiliari.”Quei mutuatari avevano opzioni” put” e prestiti “non-recourse”, il che significava che potevano quindi “allontanarsi dal mutuo”, ha detto. “Se sei un investitore che si allontana, non hai nulla a rischio.”

Chi ha sopportato il costo di quel tempo? “Se i tassi stanno scendendo – cosa che erano, in modo efficace – e se l’acconto si avvicina allo zero, come investitore, stai facendo i soldi al rialzo, e il rovescio della medaglia non è tuo. È della banca”, ha detto Wachter. Ci sono altri effetti indesiderati di tale accesso a denaro economico, come lei e Pavlov hanno notato nel loro articolo: “I prezzi delle attività aumentano perché alcuni mutuatari vedono il loro vincolo di prestito rilassato. Se i prestiti sono sottovalutati, questo effetto è amplificato, perché anche i mutuatari precedentemente non vincolati scelgono in modo ottimale di acquistare piuttosto che affittare.”

Dopo lo scoppio della bolla immobiliare nel 2008, il numero di case pignorate disponibili per gli investitori è salito. Che in realtà ha aiutato i proprietari di abitazione che detenevano proprietà che hanno perso valore, soprattutto quelli che erano sott’acqua. “Senza che Wall Street step-up per acquistare proprietà precluse e trasformarli da casa di proprietà a affittuario-nave, avremmo avuto molto più pressione al ribasso sui prezzi, un sacco di case più vuote là fuori, vendita per prezzi sempre più bassi, che porta a una spirale-down — che si è verificato nel 2009 — senza fine in vista,” ha detto Wachter. “Sfortunatamente, le persone che erano precluse e non potevano possedere dovevano affittare. Ma in qualche modo era importante, perché ha messo un pavimento sotto una spirale che stava accadendo.”

” Una lezione importante della crisi è che solo perché qualcuno è disposto a farti un prestito, non significa che dovresti accettarlo.”- Benjamin Keys

Il colpo alle minoranze

Un’altra percezione diffusa è che le famiglie minoritarie e a basso reddito hanno sopportato il peso delle ricadute della crisi dei prestiti subprime. “Il problema è che le famiglie più vulnerabili alla recessione sono famiglie minoritarie e a basso reddito”, ha detto Wachter. “Il fatto che dopo la recessione queste erano le famiglie che sono state più colpite non è la prova che queste erano le famiglie che sono stati più prestati a, proporzionalmente.”Un documento che ha scritto con i coautori Arthur Acolin, Xudong An e Raphael Bostic ha esaminato l’aumento della proprietà della casa durante gli anni 2003-2007 da parte delle minoranze. “L’aumento è stato più alto nell’area di maggioranza rispetto all’area di minoranza”, ha detto. “Quindi il tropo che questo stava prestando alle famiglie minoritarie e a basso reddito non è solo nei dati.”

Wachter ha anche messo le cose in chiaro su un altro aspetto del mercato — che i millennial preferiscono affittare piuttosto che possedere le loro case. Le indagini hanno dimostrato che millennials aspirano ad essere proprietari di abitazione. Il problema è che trovano più difficile per garantire prestiti per la casa come istituti di credito hanno rafforzato le loro esigenze dopo le inadempienze che si sono verificati nell’ultima crisi. ” Uno dei principali risultati – e comprensibilmente così – della Grande Recessione è che i punteggi di credito richiesti per un mutuo sono aumentati di circa 100 punti”, ha osservato Wachter. “Quindi, se sei subprime oggi, non sarai in grado di ottenere un mutuo. E molti, molti millennials purtroppo sono, in parte perché potrebbero aver assunto il debito degli studenti. Quindi è solo molto più difficile diventare proprietario di una casa.”

Keys ha notato che molti mutuatari, in particolare i mutuatari per la prima volta, utilizzano programmi FHA (Federal Housing Administration), dove effettuano acconti del 3% o programmi per veterani in cui in molti casi l’acconto potrebbe essere pari a zero. “Quindi, mentre gli acconti non devono essere grandi, ci sono barriere davvero strette all’accesso e al credito, in termini di punteggi di credito e di un reddito coerente e documentabile.”In termini di accesso al credito e rischio, dall’ultima crisi, “il pendolo è oscillato verso un mercato del credito molto stretto.”

Segni dei feriti

Castigato forse dall’ultima crisi, sempre più persone oggi preferiscono affittare piuttosto che possedere la propria casa. ” Il tasso di crescita nella trasformazione dello stock di proprietà della casa allo stock degli affittuari ha rallentato considerevolmente”, ha affermato Wachter. I tassi di proprietà della casa non sono così vivaci come lo erano tra il 2011 e il 2014, e nonostante un leggero aumento di recente, “ci mancano ancora circa 3 milioni di proprietari di case che sono affittuari.”Quei tre milioni di proprietari di case mancanti sono persone che non si qualificano per un mutuo e sono diventati affittuari, e di conseguenza stanno spingendo gli affitti a livelli insostenibili, Keys ha osservato.

L’aumento dei prezzi delle case senza dubbio esacerbare la disuguaglianza complessiva di ricchezza e reddito, secondo Wachter. I prezzi sono già alti nelle città in crescita come New York, Washington e San Francisco, “dove c’è una disuguaglianza per cominciare di una classe media scavata, affittuari a basso reddito e ad alto reddito.”I residenti di quelle città affrontano non solo i prezzi delle case più alti, ma anche gli affitti più alti, il che rende più difficile per loro salvare e alla fine comprare la propria casa, ha aggiunto.

“Molti millennials sfortunatamente lo sono , in parte perché potrebbero aver abbattuto il debito degli studenti. È solo molto più difficile diventare proprietario di una casa.”- Susan Wachter

Anche se i prezzi delle case sono rimbalzati nel complesso, anche al netto dell’inflazione, non lo fanno nei mercati in cui le case perdono il maggior valore nell’ultima crisi. ” Il ritorno non è dove si è concentrata la crisi”, ha detto Wachter, come in “periferie lontane come Riverside in California.”Invece, la domanda – e prezzi più alti – sono” concentrati nelle città dove i posti di lavoro sono.”

Anche un decennio dopo la crisi, i mercati immobiliari in sacche di città come Las Vegas, Fort Myers, Fla., e Modesto, Calif.,” stanno ancora soffrendo”, ha detto Keys. “In alcuni di questi mercati immobiliari, ci sono persone che sono ancora sotto l’acqua sul loro mutuo, e continuano a pagare.”Ha osservato che i mercati che hanno visto i maggiori cambiamenti – “le Fenici e le Las Vegases” — stanno vivendo un mercato immobiliare relativamente depresso nel complesso; potrebbe essere una questione di tempo prima che si riprendano insieme al resto dell’economia.

Chiaramente, i prezzi delle case si allenterebbero se l’offerta aumentasse. “I costruttori di case vengono schiacciati su due lati”, ha detto Wachter, riferendosi all’aumento dei costi di terreni e costruzioni e alla diminuzione della domanda in quanto questi fattori spingono verso l’alto i prezzi. Come accade, la maggior parte delle nuove costruzioni è di case di fascia alta, ” e comprensibilmente così, perché è costoso da costruire.”

Cosa potrebbe aiutare a rompere la tendenza all’aumento dei prezzi delle case? “Purtroppo, una recessione o un aumento dei tassi di interesse che forse porta ad una recessione, insieme ad altri fattori”, ha detto Wachter. Ha osservato che alcuni analisti ipotizzano che un’altra recessione potrebbe avvenire entro il 2020.

La supervisione regolamentare sulle pratiche di prestito è forte, e gli istituti di credito non tradizionali che erano attivi nell’ultimo boom mancano, ma molto dipende dal futuro della regolamentazione, secondo Wachter. In particolare, ha fatto riferimento alle riforme in sospeso delle imprese sponsorizzate dal governo-Fannie Mae e Freddie Mac – che garantiscono titoli garantiti da ipoteca o pacchetti di prestiti per la casa. “Sono stati a causa di essere riformati per 10 anni.”Anche se le due organizzazioni” fanno parte di un modello di prestito stabile in questo momento, il contribuente è un 100% a rischio” se dovessero affrontare una crisi.