Si, comme de nombreux propriétaires, vous ne possédez ou ne gérez que quelques propriétés locatives, il est peu probable que vous ayez un avocat en personnel ou même « en réserve » (où vous payez un avocat à l’avance pour traiter les questions et les problèmes de routine). Heureusement, vous ne devriez pas avoir besoin de consulter constamment un avocat ou même d’en garder un dans les ailes, « au cas où. »Vous devez être capable de reconnaître les situations où l’aide d’experts est nécessaire even même si c’est juste pour des conseils et du coaching.
Les propriétaires ne sont fondamentalement pas différents de tout autre type de propriétaire d’entreprise – ils visent à rentabiliser leur entreprise tout en évitant toute responsabilité. Dans certaines situations, embaucher (ou consulter) un avocat pour vous aider à atteindre ces objectifs est une décision intelligente. Voici quelques-uns des scénarios les plus courants qui bénéficieront de l’avis ou de l’aide d’un professionnel.
Expulser un locataire
Dans la plupart des États, un procès d’expulsion prend beaucoup moins de temps que les affaires civiles ordinaires. Mais en échange d’un traitement accéléré, les propriétaires doivent suivre des règles très détaillées, de la notification au locataire de la poursuite au dépôt des bons papiers et formulaires. De plus, parce que c’est la maison du locataire qui est en jeu, de nombreux juges mettront la barre très haut lorsqu’il s’agira de statuer en faveur du propriétaire. Gagner un procès d’expulsion, même celui que vous penseriez être un slam-dunk, n’est pas si facile.
Pourtant, de nombreux propriétaires tentent eux-mêmes d’expulser un locataire, souvent avec succès. (Pour en savoir plus sur l’expulsion des locataires, consultez la section de Nolo sur l’expulsion d’un locataire ou la résiliation d’un bail.) Mais vous feriez peut-être mieux d’engager un avocat si:
- il s’agit de votre première expulsion
- le locataire lutte contre l’expulsion et a un avocat
- le locataire est un employé que vous licenciez
- le locataire fait faillite, ou
- vous devez vous conformer aux règles de contrôle des loyers ou du programme de logement pour l’expulsion.
Faisant l’objet d’une enquête ou d’une poursuite pour Discrimination illégale
Vous n’avez pas besoin d’un avocat chaque fois qu’un prospect ou un locataire vous accuse de discrimination illégale. En fait, les propriétaires qui se conforment avec diligence aux lois sur le logement équitable peuvent toujours recevoir ces accusations de prospects qu’ils rejettent ou de locataires qu’ils expulsent pour des raisons commerciales légitimes. Mais si un prospect ou un locataire vous poursuit pour discrimination, ou si HUD ou une agence de logement équitable accepte d’enquêter sur une réclamation, vous voudrez probablement consulter un avocat.
Les juges du HUD en droit administratif peuvent infliger une pénalité civile de 16 000 $ par violation pour les primo-délinquants, en plus des dommages-intérêts réels, des honoraires d’avocat et d’autres réparations. Votre responsabilité peut être beaucoup plus élevée si votre affaire est portée devant les tribunaux ou si vous réglez. De plus, si vous faites l’objet d’un procès ou d’une enquête pour discrimination, cela peut faire la presse et nuire à la réputation de votre entreprise. Un avocat peut vous aider à résoudre le différend et à mettre fin à l’enquête ou au procès dès que possible. (Pour en savoir plus sur la discrimination en matière de logement, voir l’article de Nolo Choisir des locataires: Éviter les plaintes et les poursuites en matière de logement équitable.)
Poursuivi pour blessure ou maladie
Si un locataire ou un invité vous poursuit et prétend qu’elle a été blessée ou malade à cause de votre négligence, vous voudrez presque certainement engager un avocat pour vous défendre. Les cas de blessures corporelles sont généralement des enjeux élevés, et les avocats spécialisés en blessures corporelles connaissent bien mieux que vous leur chemin à travers ces cas. De plus, il peut être difficile de faire face à un locataire qui a subi une perte grave, même si vous pensez que vous ne devriez pas être tenu responsable.
Tout avocat que vous engagez sera émotionnellement détaché de l’affaire et expérimenté dans la négociation efficace de ce type de situations. Heureusement, si vous avez une assurance responsabilité civile et que vous payez vos primes, votre assureur devrait vous fournir un avocat pour vous défendre contre les réclamations pour blessures corporelles.
Poursuivi pour des dommages matériels majeurs
Les locataires ou invités peuvent également vous poursuivre s’ils pensent que votre incapacité à entretenir le bien locatif a causé des dommages à leur propriété. Par exemple, si vous n’entretenez pas le toit et qu’une fuite se produit pendant une pluie hivernale normale, trempant les meubles du locataire, le locataire peut se tourner vers vous pour une compensation.
Dans de telles situations, votre police de responsabilité serait également mise en place. Lorsque la réclamation est élevée, vous pouvez décider de renvoyer l’affaire à votre compagnie d’assurance et de profiter de son obligation de fournir un avocat. Lorsque la réclamation est faible, surtout si elle est portée devant la cour des petites créances, vous voudrez probablement la traiter vous-même, mais vous pourriez tout de même bénéficier d’une séance de coaching d’une heure environ.
Audité par l’IRS ou l’État
Si vous apprenez que l’IRS ou l’agence fiscale de votre État vérifiera votre déclaration, vous n’avez pas toujours à engager un avocat. Par exemple, une vérification dans laquelle quelques milliers de dollars de taxes supplémentaires sont en cause ne suffit probablement pas à justifier les frais d’un avocat. Mais vous voudrez probablement embaucher un avocat (ou un autre fiscaliste) pour vous aider avec un audit lorsqu’il y a beaucoup d’argent en jeu.
Si vous avez commis une grave erreur sur vos impôts que le gouvernement n’a pas encore remarquée – par exemple, vous n’avez pas déclaré certains revenus ou vous avez pris des déductions pour lesquelles vous n’avez pas droit – engager un avocat avant que les vérificateurs ne découvrent l’erreur peut vous aider à éviter une situation potentiellement dommageable et embarrassante. (Pour en savoir plus sur les audits, consultez la section de Nolo sur les audits et les appels IRS.)