Yhdysvalloissa ei olla näkemässä uudelleen vuosina 2006 ja 2007 muodostunutta asuntokuplaa, joka johti Whartonin asiantuntijoiden mukaan seuranneeseen suureen taantumaan. Vakaammat lainanormit, korkojen nousu ja asuntojen korkeat hinnat ovat pitäneet kysynnän kurissa.

kuitenkin jotkut väärinkäsitykset asuntokriisin keskeisistä tekijöistä ja vaikutuksista jatkuvat – ja niiden selventäminen varmistaa, että poliittiset päättäjät ja alan toimijat eivät toista samoja virheitä, Whartonin kiinteistöprofessorit Susan Wachter ja Benjamin Keys, jotka äskettäin tarkastelivat kriisiä ja sen vaikutusta nykyisiin markkinoihin, Knowledge@Wharton radio-ohjelmassa SiriusXM: llä. (Kuuntele podcast tämän sivun ylälaidasta.)

wachterin mukaan asuntokuplaa lietsonut ensisijainen virhe oli kiire lainata rahaa asunnonostajille korvauskyvystä piittaamatta. Asuntolainamarkkinoiden laajentuessa se houkutteli joukoittain uusia toimijoita, joilla oli rahaa lainattavaksi. ”Meillä oli biljoona dollaria lisää tulossa asuntolainamarkkinoille vuosina 2004, 2005 ja 2006”, Wachter sanoi. ”Se on 3 biljoonaa dollaria menee kiinnityksiä, joita ei ollut olemassa ennen-ei-perinteisiä kiinnityksiä, ns NINJA kiinnitykset (ei tuloja, ei työtä, ei varoja). Niitä rahoittivat uudet toimijat, ja ne rahoitettiin yksityismerkityillä asuntolainavakuudellisilla arvopapereilla-hyvin pienellä markkinarakolla, joka laajeni yli 50 prosenttiin markkinoista huippuvuonna 2006.”

Keys totesi, että nämä uudet toimijat toivat rahaa lähteistä, jotka eivät perinteisesti menneet asuntolainoihin, mikä ajoi lainakulut alas. Ne myös lisääntynyt luottoa, sekä niille, joilla on alhainen luotto tulokset ja keskiluokan asunnon, jotka halusivat ottaa toisen panttioikeuden kotiinsa tai kodin oman pääoman linja luottoa. ”Näin tehdessään he loivat paljon vipuvoimaa järjestelmään ja toivat paljon enemmän riskejä.”

luotto laajeni viime kriisiin asti rakennettaessa joka suuntaan-”mihin suuntaan tahansa, missä oli haluja kenelle tahansa lainata”, Keys sanoi. ”Tärkeä opetus kriisistä on se, että vaikka joku on halukas antamaan sinulle lainaa, se ei tarkoita, että sinun pitäisi ottaa se vastaan.”

kokemukset näistä kokemuksista ovat merkityksellisiä nykyisille markkinaolosuhteille, Keys sanoi. ”Meidän on pidettävä tarkasti silmällä juuri nyt tätä kauppaa saatavuuden ja riskin välillä”, hän sanoi viitaten lainanannon standardeihin erityisesti. Hän totesi, että loppuvuodesta 2003 vuoteen 2006 tapahtui” valtava luotonannon räjähdysmäinen kasvu ” alhaisen korkotason vauhdittamana. Kun korot alkoivat nousta sen jälkeen, odotuksissa oli jälleenrahoitusbuumin Päättyminen. Vastaava tilanne on nyt nousevassa korkoympäristössä. Tällaisissa oloissa asuntojen hintojen odotetaan maltillistuvan, sillä luottoa ei saa yhtä avokätisesti kuin aiemmin, ja ”ihmisillä ei tule olemaan varaa aivan yhtä paljoon asuntoon, koska korot ovat korkeammat.”

”tässä on väärä kerronta, jonka mukaan suurin osa lainoista meni pienituloisille. Se ei ole totta. Tarinan sijoittajaosuus on alikorostettu.”- Susan Wachter

Wachter on kirjoittanut tästä jälleenrahoitusbuumista Georgetownin yliopiston Lakikeskuksen professorin Adam Levitinin kanssa tutkielmassa, jossa kerrotaan, miten asuntokupla syntyi. Hän muistutti, että vuoden 2000 jälkeen rahan tarjonta kasvoi valtavasti ja korot laskivat dramaattisesti, ”mikä aiheutti sellaisen nousukauden, jollaista emme olleet ennen nähneet.”Tuo vaihe jatkui vuoden 2003 jälkeenkin, koska ”monet Wall Streetin pelaajat istuivat siellä ilman mitään tekemistä.”He bongasivat” uudenlaisen asuntolainavakuudellisen vakuuden-ei sellaista, joka liittyi jälleenrahoitukseen, vaan sellaista, joka liittyi kiinnitysluottolaatikon laajentamiseen.”He löysivät myös seuraavat markkinansa: lainanottajat, jotka eivät olleet riittävän päteviä tulotason ja ostamiensa asuntojen ennakkomaksujen suhteen — sekä sijoittajat, jotka olivat innokkaita ostamaan.

sijoittajien vähemmän tunnettu rooli

wachterin mukaan keskeinen väärinkäsitys asuntokriisistä on, että subprime-lainoittajat olisivat vastuussa sen aiheuttamisesta. Sen sijaan matalia asuntolainojen korkoja hyödyntäneillä sijoittajilla oli iso rooli asuntokuplan ruokkimisessa, hän huomautti. ”Tässä on väärä kerronta, joka on, että suurin osa näistä lainoista meni pienituloisille. Se ei ole totta. Sijoittajaosuus tarinassa on alikorostettu, mutta se on totta.”

todisteet osoittavat, että olisi väärin kuvailla viimeistä kriisiä ”matalan ja maltillisen tulotason tapahtumaksi”, Wachter sanoi. ”Tämä oli tapahtuma riskinottajille kautta linjan. Ne, jotka pystyivät ja halusivat rahastaa myöhemmin – vuosina 2006 ja 2007 -.”Nuo markkinaolosuhteet houkuttelivat myös lainanottajia, jotka saivat lainaa toiseen ja kolmanteen asuntoonsa. ”Nämä eivät olleet kodinomistajia. He olivat sijoittajia.”

Wachterin mukaan noihin asetelmiin liittyi myös ”jonkin verran huijausta”, varsinkin kun ihmiset listasivat itsensä rahoittamiensa asuntojen ”omistajaksi / asukkaaksi”, eivätkä sijoittajiksi. He käyttivät hyväkseen ”alihinnoitettua luottoa”, jonka hän ja hänen kanssakirjailijansa Andrei Pavlov yksityiskohtaisesti julkaisi tutkimuspaperissaan ” Subprime Lending and Real Estate Prices.”Nämä lainanottajat olivat ”laittaa” vaihtoehtoja ja” ei takautuva ”lainoja, mikä tarkoitti, että he voisivat siksi” kävellä pois kiinnitys, ” hän sanoi. ”Jos olet sijoittaja kävely pois, sinulla ei ole mitään vaarassa.”

kuka sen hinnan silloin kantoi? ”Jos hinnat laskevat-mitä ne olivat, tehokkaasti-ja jos käsiraha lähestyy nollaa, sijoittajana, teet rahaa ylösalaisin, ja haittapuoli ei ole sinun. Se on pankin”, Wachter sanoi. On muita ei-toivottuja vaikutuksia tällaisen pääsyn edullisen rahan, kuten hän ja Pavlov totesi niiden paperi: ”Varallisuushinnat nousevat, koska jotkut lainanottajat näkevät lainanottorajoituksensa lievenevän. Jos lainat ovat alihintaisia, tämä vaikutus korostuu, koska silloin jopa aiemmin rajoittamattomat lainanottajat valitsevat optimaalisesti ostamisen vuokran sijaan.”

asuntokuplan puhjettua vuonna 2008 sijoittajien käytössä olevien ulosmitattujen asuntojen määrä kasvoi. Se itse asiassa auttoi asunnonomistajia, jotka omistivat kiinteistöjä, jotka menettivät arvonsa, erityisesti ne, jotka olivat veden alla. ”Ilman että Wall Street step-up ostaa ulosmitattuja kiinteistöjä ja kääntää ne asunnon omistuksesta vuokraaja-aluksen, meillä olisi ollut paljon enemmän laskupaine hintoja, paljon enemmän tyhjiä asuntoja siellä, myynti alempaan ja alempaan hintaan, mikä johti kierre-alas — joka tapahtui 2009 — ilman loppua näkyvissä,” sanoi Wachter. ”Valitettavasti ihmiset, jotka oli ulosmitattu ja ei voinut omistaa joutui vuokrata. Mutta jollain tavalla se oli tärkeää, koska se laittoi lattian kierteen alle, joka oli tapahtumassa.”

”tärkeä oppi kriisistä on se, että vaikka joku on valmis ottamaan lainaa, se ei tarkoita, että sitä pitäisi ottaa vastaan.”- Benjamin Keys

hitti vähemmistöille

toinen yleinen käsitys on, että vähemmistöt ja pienituloiset kotitaloudet kantoivat suurimman osan subprime-lainakriisin seurauksista. ”Ongelma on, että kaikkein haavoittuvimpia kotitalouksia taantumaan ovat vähemmistöt ja pienituloiset kotitaloudet”, Wachter sanoi. ”Se, että taantuman jälkeen nämä olivat kotitalouksia, jotka kärsivät eniten, ei todista, että nämä olivat kotitalouksia, jotka lainattiin eniten, suhteellisesti.”Tutkielmassa, jonka hän kirjoitti yhdessä Arthur Acolinin, Xudong Anin ja Raphael Bosticin kanssa, tarkasteltiin vähemmistöjen omistusoikeuden kasvua vuosina 2003-2007. ”Lisäys oli suurempi enemmistöalueella kuin vähemmistöalueella”, hän sanoi. ”Joten trope, että tämä oli lainaa vähemmistö, pienituloisia kotitalouksia ei vain ole tietoja.”

Wachter teki ennätyksen myös toisella markkinoiden osa — alueella-että milleniaalit mieluummin vuokraavat kuin omistavat kotinsa. Tutkimusten mukaan milleniaalit pyrkivät asunnonomistajiksi. Ongelmana on, että heidän on vaikeampi turvata asuntolainojaan, koska lainanantajat ovat kiristäneet vaatimuksiaan edellisen kriisin maksuhäiriöiden jälkeen. ”Yksi suuren laman tärkeimmistä seurauksista-ja ymmärrettävästi niin-on se, että asuntolainaan vaadittavat luottopisteet ovat nousseet noin 100 pistettä”, Wachter totesi. ”Jos olet subprime tänään, et voi saada asuntolainaa. Ja monet, monet milleniaalit Valitettavasti ovat, osittain siksi, että he ovat saattaneet ottaa opintovelkaa. Asunnonomistajaksi ryhtyminen on siis paljon vaikeampaa.”

Keys totesi, että monet lainanottajat, erityisesti ensikertalaiset, käyttävät FHA (Federal Housing Administration)-ohjelmia, joissa he tekevät 3% käsirahoja, tai ohjelmia veteraaneille, joissa monissa tapauksissa käsiraha voisi olla nolla. ”Joten vaikka käsirahojen ei tarvitse olla suuria, on olemassa todella tiukkoja esteitä pääsylle ja luotolle, luottopisteiden ja johdonmukaisten, dokumentoitavien tulojen osalta.”Luotonsaannin ja riskien suhteen heiluri on heilahtanut viime kriisin jälkeen kohti erittäin tiukkoja luottomarkkinoita.”

haavoittuneiden merkit

ehkä viime kriisin Kurittamat yhä useammat ihmiset haluavat nykyään mieluummin vuokrata kuin omistaa kotinsa. ”Kasvuvauhti omistusasuntokannan muuttamisessa vuokraajakantaan on hidastunut huomattavasti”, Wachter sanoi. Homeownership hinnat eivät ole niin vilkasta kuin ne olivat välillä 2011 ja 2014, ja huolimatta hieman nousussa äskettäin, ”olemme edelleen puuttuu noin 3 miljoonaa asunnon, jotka ovat vuokralaisia.”Nuo kolme miljoonaa kadonnutta asunnonomistajaa ovat ihmisiä, jotka eivät ole oikeutettuja asuntolainaan ja joista on tullut vuokranantajia ja jotka näin ollen nostavat vuokria kohtuuttomalle tasolle, Keys totesi.

asuntojen hintojen nousu epäilemättä pahentaa wachterin mukaan yleistä varallisuus-ja tuloeroa. Hinnat ovat jo korkeita kasvukaupungeissa, kuten New Yorkissa, Washingtonissa ja San Franciscossa, ”jossa on epätasa-arvoa aluksi onttoillut keskiluokka, pienituloiset ja hyvätuloiset vuokralaiset.”Noiden kaupunkien asukkaat kohtaavat paitsi korkeampia asuntojen hintoja myös korkeampia vuokria, mikä vaikeuttaa heidän säästämistään ja lopulta oman talon ostamista, hän lisäsi.

”monet milleniaalit Valitettavasti ovat , osittain siksi, että he ovat saattaneet ottaa opintovelkaa. On vain paljon vaikeampaa tulla asunnonomistajaksi.”- Susan Wachter

vaikka asuntojen hinnat ovat kaiken kaikkiaan nousseet uudelleen, jopa inflaatiokorjatut, ne eivät tee niin markkinoilla, joilla kodit menettivät eniten arvoa viime kriisin aikana. ”Comeback ei ole se, mihin kriisi on keskittynyt”, Wachter sanoi, kuten ” kaukana lähiöissä kuten Riverside Kaliforniassa.”Sen sijaan kysyntä — ja korkeammat hinnat-ovat” keskittyneet kaupunkeihin, joissa on työpaikkoja.”

vielä vuosikymmen kriisin jälkeen asuntomarkkinat taskuissa kaupungeissa kuten Las Vegas, Fort Myers, Fla., ja Modesto, Kalif.”kärsivät edelleen”, sanoi Keys. ”Joillakin näillä asuntomarkkinoilla on ihmisiä, jotka ovat vielä veden alla asuntolainansa kanssa ja jatkavat maksamista.”Hän totesi, että markkinat, jotka ovat nähneet suurimmat murrokset – ”Foiniksit ja Las Vegaasit” — kärsivät yleisesti ottaen suhteellisen lamaantuneista asuntomarkkinoista; saattaa olla ajan kysymys, milloin ne elpyvät muun talouden mukana.

selvästi asuntojen hinnat helpottuisivat, jos tarjonta lisääntyisi. ”Kodin rakentajia puristetaan kahdelta puolelta”, Wachter sanoi viitaten maan-ja rakennuskustannusten nousuun ja kysynnän laskuun, kun nämä tekijät nostavat hintoja. Kuten sattuu, suurin osa uudisrakentamisesta on korkealuokkaisia taloja, ” ja ymmärrettävästi niin, koska rakentaminen on kallista.”

mikä voisi auttaa katkaisemaan asuntojen hintojen nousun? ”Valitettavasti taantuma tai korkojen nousu, joka ehkä johtaa taantumaan muiden tekijöiden ohella”, Wachter sanoi. Hänen mukaansa jotkut analyytikot spekuloivat, että uusi taantuma voisi tapahtua vuoteen 2020 mennessä.

Lainanantokäytäntöjen valvonta on vahvaa, ja viime nousukaudella toimineet ei-perinteiset lainanantajat puuttuvat, mutta paljon riippuu wachterin mukaan sääntelyn tulevaisuudesta. Hän viittasi erityisesti valtion tukemien yritysten-Fannie Maen ja Freddie Macin – vireillä oleviin uudistuksiin, jotka takaavat asuntolainavakuudellisia arvopapereita eli asuntolainapaketteja. ”Niitä on pitänyt uudistaa jo 10 vuotta.”Vaikka nämä kaksi organisaatiota ovat osa vakaata luotonantoa juuri nyt, veronmaksajat ovat 100% vaarassa” jos he kohtaisivat kriisin.