Wenn Sie, wie viele Vermieter, nur wenige Mietobjekte besitzen oder verwalten, ist es unwahrscheinlich, dass Sie einen Anwalt im Personal oder sogar „auf Kaution“ haben (wo Sie einen Anwalt im Voraus bezahlen, um Routinefragen und -probleme zu lösen). Glücklicherweise sollten Sie nicht ständig einen Anwalt konsultieren oder sogar einen in den Flügeln halten müssen, „nur für den Fall.“ Sie müssen in der Lage sein, Situationen zu erkennen, in denen fachkundige Hilfe benötigt wird – auch wenn es nur um Ratschläge und Coaching geht.Vermieter unterscheiden sich grundsätzlich nicht von jeder anderen Art von Geschäftsinhaber – sie zielen darauf ab, ihr Geschäft profitabel zu machen und gleichzeitig die Haftung zu vermeiden. In bestimmten Situationen ist die Einstellung (oder Beratung) eines Anwalts, um diese Ziele zu erreichen, ein kluger Schachzug. Hier sind einige der häufigsten Szenarien, die von einer professionellen Überprüfung oder Hilfe profitieren.
Räumung eines Mieters
In den meisten Staaten dauert eine Räumungsklage viel weniger Zeit als normale Zivilverfahren. Aber im Austausch für eine beschleunigte Behandlung, Vermieter müssen sehr detaillierte Regeln befolgen, von der Benachrichtigung des Mieters über die Klage bis zur Einreichung der richtigen Papiere und Formulare. Da es um das Haus des Mieters geht, werden viele Richter die Messlatte sehr hoch legen, wenn es darum geht, zugunsten des Vermieters zu entscheiden. Eine Räumungsklage zu gewinnen, sogar eine, die man für einen Slam-Dunk halten würde, ist nicht so einfach.
Dennoch versuchen viele Vermieter, einen Mieter selbst zu vertreiben, oft mit Erfolg. (Weitere Informationen zur Räumung von Mietern finden Sie in Nolos Bereich zur Räumung eines Mieters oder zur Beendigung eines Mietvertrags.) Aber Sie können besser dran sein, einen Anwalt zu beauftragen, wenn:
- dies ist Ihre erste Räumung
- Der Mieter kämpft gegen die Räumung und hat einen Anwalt
- Der Mieter ist ein Angestellter, den Sie entlassen
- Der Mieter meldet Konkurs an, oder
- Sie müssen die Mietkontroll- oder Wohnprogrammregeln für die Räumung einhalten.
Wegen illegaler Diskriminierung untersucht oder verklagt werden
Sie brauchen nicht jedes Mal einen Anwalt, wenn ein Interessent oder Mieter Sie illegaler Diskriminierung beschuldigt. Tatsächlich können Vermieter, die sich fleißig an faire Wohnungsgesetze halten, diese Anschuldigungen immer noch von Interessenten erhalten, die sie ablehnen, oder von Mietern, die sie aus legitimen geschäftlichen Gründen vertreiben. Aber wenn ein Interessent oder Mieter Sie wegen Diskriminierung verklagt, oder wenn HUD oder eine faire Wohnungsagentur sich bereit erklärt, einen Anspruch zu untersuchen, werden Sie wahrscheinlich einen Anwalt konsultieren wollen.HUD Verwaltungsrecht Richter können eine Zivilstrafe von $ 16.000 pro Verletzung für Ersttäter, zusätzlich zu den tatsächlichen Schäden, Anwaltskosten und andere Erleichterung vergeben. Ihre Haftung kann viel höher sein, wenn Ihr Fall vor Gericht geht oder Sie sich niederlassen. Wenn Sie Gegenstand einer Diskriminierungsklage oder -untersuchung werden, kann dies die Presse verärgern und den Ruf Ihres Unternehmens schädigen. Ein Anwalt kann Ihnen helfen, den Streit beizulegen und die Untersuchung oder Klage so schnell wie möglich zu beenden. (Weitere Informationen zur Diskriminierung im Wohnungsbau finden Sie in Nolos Artikel Mieter auswählen: Vermeiden Sie faire Wohnungsbeschwerden und -klagen.)
Wegen Verletzung oder Krankheit verklagt
Wenn ein Mieter oder Gast Sie verklagt und behauptet, dass sie wegen Ihrer Unachtsamkeit verletzt oder krank geworden ist, möchten Sie mit ziemlicher Sicherheit einen Anwalt beauftragen, Sie zu verteidigen. Fälle von Personenschäden sind in der Regel hohe Einsätze, und Anwälte für Personenschäden kennen sich in diesen Fällen viel besser aus als Sie. Möglicherweise fällt es Ihnen auch schwer, einen Mieter zu konfrontieren, der einen schweren Verlust erlitten hat, obwohl Sie der Meinung sind, dass Sie nicht zur Verantwortung gezogen werden sollten.
Jeder Anwalt, den Sie einstellen, wird emotional von dem Fall losgelöst sein und Erfahrung in der effektiven Verhandlung dieser Art von Situationen haben. Glücklicherweise, wenn Sie eine Haftpflichtversicherung haben und Ihre Prämien bezahlen, Ihr Versicherer sollte Ihnen einen Anwalt zur Verfügung stellen, um Sie gegen Personenschäden zu verteidigen.
Wegen größeren Sachschadens verklagt
Mieter oder Gäste können Sie auch verklagen, wenn sie der Meinung sind, dass Ihr Versäumnis, das Mietobjekt zu warten, Schäden an ihrem Eigentum verursacht hat. Wenn Sie beispielsweise das Dach nicht warten und während eines normalen Winterregens ein Leck auftritt, das die Möbel des Mieters durchnässt, kann sich der Mieter an Sie wenden, um eine Entschädigung zu erhalten.
In solchen Situationen würde auch Ihre Haftpflichtversicherung greifen. Wenn der Anspruch hoch ist, können Sie beschließen, die Angelegenheit an Ihre Versicherungsgesellschaft zu verweisen und deren Verpflichtung zur Bereitstellung eines Anwalts zu nutzen. Wenn der Anspruch gering ist, insbesondere wenn er vor ein Gericht für geringfügige Forderungen gebracht wird, möchten Sie ihn wahrscheinlich selbst behandeln, könnten aber dennoch von einer Coaching-Sitzung von etwa einer Stunde profitieren.
Geprüft durch die IRS oder den Staat
Wenn Sie erfahren, dass die IRS oder Ihre staatliche Steuerbehörde Ihre Steuererklärung prüfen wird, müssen Sie nicht immer einen Anwalt beauftragen. Zum Beispiel reicht eine Prüfung, bei der es um zusätzliche Steuern in Höhe von einigen tausend Dollar geht, wahrscheinlich nicht aus, um die Kosten eines Anwalts zu rechtfertigen. Aber Sie werden wahrscheinlich einen Anwalt (oder einen anderen Steuerfachmann) beauftragen wollen, der Ihnen bei einer Prüfung hilft, wenn viel Geld auf dem Spiel steht.Wenn Sie einen schwerwiegenden Fehler bei Ihren Steuern gemacht haben, den die Regierung noch nicht bemerkt hat – zum Beispiel haben Sie kein bestimmtes Einkommen gemeldet oder Sie haben Abzüge vorgenommen, für die Sie keinen Anspruch haben – Die Einstellung eines Anwalts, bevor die Wirtschaftsprüfer den Fehler aufdecken, kann Ihnen helfen, eine potenziell schädliche und peinliche Situation zu vermeiden. (Weitere Informationen zu Audits finden Sie im Nolo-Bereich zu IRS-Audits und Einsprüchen.)