Wenn Sie in den Prozess des Kaufs Ihres ersten Eigenheims eintauchen, haben Sie wahrscheinlich bereits herausgefunden, dass es viel zu lernen gibt: Immobilienterminologie, wie man ein Angebot macht, was Sie zustimmen, wenn Sie einen Kaufvertrag unterschreiben, und was Sie sich leisten können zu zahlen oder zu leihen. Ein guter Immobilienmakler kann als Leitfaden dienen, Sie in die richtige Richtung weisen, Ihnen ein Heads-up geben, wenn Sie auf der Straße sind, und, wenn etwas auftaucht, das außerhalb des Wissensbereichs des Maklers liegt, Ihnen helfen, einen spezialisierten Leitfaden zu finden, um dieses Problem zu lösen.Wenn Sie jedoch bereits für den größten Kauf Ihres Lebens sparen, ist es sinnvoll, eine wichtige Frage zu stellen, bevor Sie einen Agenten einstellen: Wie wird diese Person bezahlt?
Es gibt gute Nachrichten für Sie als Hauskäufer: Sowohl der Vertreter, der den Verkäufer vertritt, als auch der Vertreter, der Sie, den Käufer, vertritt, werden beim Abschluss aus dem Erlös des Verkäufers ausgezahlt. Obwohl Sie den Verkäufer für das Haus bezahlen, müssen Sie nichts für die Bezahlung der Agenten hinzufügen. Der Verkäufer ist dafür verantwortlich, dass die beteiligten Agenten ihre Zahlung erhalten, die üblicherweise als Provision festgelegt wird. das heißt, ein Prozentsatz des Verkaufspreises.
Wenn Sie den Agenten des Verkäufers einstellen, sparen Sie wahrscheinlich kein Geld
Eines der größten Missverständnisse, die Käufer haben, ist, dass sie Agentenprovisionen sparen, indem sie den Agenten des Verkäufers — normalerweise den, den Sie bei einem Tag der offenen Tür treffen oder mit dem Sie sprechen, wenn Sie die Nummer auf dem Schild „Zum Verkauf“ anrufen — die gesamte Transaktion abwickeln.
Dies wird „Dual Agency“ genannt.“ Und während der Agent anbieten könnte, den Hauspreis ein bisschen zu senken, um Sie dafür zu entschädigen, dass Sie keinen eigenen Agenten mitbringen, könnten diese angeblichen Einsparungen dadurch ausgeglichen werden, dass Sie nicht jemanden haben, der Ihre Interessen an die erste Stelle setzt und entsprechend verhandelt.Dual Agency ist an vielen Orten nicht erlaubt, da es einen Konflikt (entweder wahrgenommen oder real) schaffen kann, wenn Sie die gleiche Person haben, die versucht, für beide Seiten einzutreten. In einigen Teilen der Vereinigten Staaten kann derselbe Agent beide Seiten als „Transaktionsmakler“ vertreten, wobei sich die Person davon entfernt, ein Anwalt für beide Seiten zu sein, und einfach die Transaktion vermittelt. Diese Anordnung kann auch schwierig sein, da der Immobilienmakler es schwierig finden könnte, die Anwaltsbeziehung loszulassen, die er oder sie zuvor mit einer Seite entwickelt haben könnte.Unabhängig davon, ob jemand als Dual Agent oder Transaction Broker arbeitet, ist es oft so, dass der Agent einfach die volle Provision nimmt, die beiden Seiten angeboten wird, was den Käufer und den Verkäufer in der gleichen Position lässt. Wenn Sie sich entscheiden, mit dem Agenten des Hausverkäufers zusammenzuarbeiten, gehen Sie sehr vorsichtig vor und stellen Sie viele Fragen.
Wie der Agent des Käufers erfährt, welche Provision für ein Haus zu erwarten ist
Angenommen, ein Haus wird für 400.000 US-Dollar zum Verkauf angeboten. Sie sind daran interessiert, und bitten Sie Ihren Agenten, Ihnen zu helfen, einen genaueren Blick darauf zu werfen und Ihnen möglicherweise zu helfen, ein Angebot zu machen. Die Verkäufer haben inzwischen mit ihrem Agenten bereits zwei Dinge vereinbart: Wie viel sowohl der Agent des Verkäufers als auch der Agent des Käufers bezahlt werden. Der letztere Betrag wird normalerweise auf dem lokalen Listing-Service gebucht, auf den Agenten zugreifen können.
Höchstwahrscheinlich werden diese beiden Beträge ein Prozentsatz des Verkaufspreises sein. Manchmal wird die Gesamtprovision gleichmäßig aufgeteilt, und manchmal wird einer Seite je nach Motivation der Parteien mehr oder weniger als die andere angeboten.Zum Beispiel könnte ein Verkäufer, der den Käufern einen Anreiz geben möchte, die Immobilie zu zeigen, seinem Agenten 2,8% des Verkaufspreises zahlen, aber dem Agenten des Käufers einen höheren Satz von 3,0% des Verkaufspreises anbieten. Im Durchschnitt sehen Sie Prozentsätze im Baseballstadion von 2,25% bis 3,5%, die jeder Seite angeboten werden. Dennoch ist dies immer verhandelbar, und es gibt nie einen „Standard“ -Tarif.
Wenn Sie mit dem obigen Beispiel fortfahren und anbieten, das Haus zum Listenpreis von 400.000 US-Dollar zu kaufen, wird dem Agenten des Verkäufers eine Provision von 11.200 US-Dollar und Ihrem Agenten 12.000 US-Dollar gezahlt.
Wie Preisanpassungen und Gutschriften den endgültigen Provisionsbetrag ändern können
In den Tagen vor dem Abschluss des Hausverkaufs kann sich Ihre Vereinbarung mit dem Verkäufer ändern. Wenn der von Ihrem Kreditgeber beauftragte Gutachter beispielsweise angibt, dass das Haus 50.000 US-Dollar weniger wert ist, als Sie angeboten haben, kann der Verkäufer einer Preissenkung zustimmen (obwohl es ebenso möglich wäre, dass Sie gebeten werden, eine höhere Anzahlung zu leisten, um den Unterschied in dem, was der Kreditgeber Ihnen schuldet, auszugleichen). Oder vielleicht werden Inspektionen einen großen Fehler im Haus aufdecken, der eine Preissenkung rechtfertigt.
In beiden Fällen erhalten die an der Transaktion beteiligten Agenten möglicherweise eine niedrigere Provision (unter Berücksichtigung eines Prozentsatzes des endgültigen Kaufpreises).
Ein weiteres häufiges Szenario besteht jedoch darin, dass Hausdefekte separat behandelt werden. Nehmen wir an, der Verkäufer hat zugestimmt, Ihnen 5.000 US-Dollar für Reparaturen an der Immobilie gutzuschreiben. Die Gutschrift wird beim Abschluss bearbeitet, während die Agenten weiterhin jeweils ihren jeweiligen Prozentsatz des vereinbarten Verkaufspreises erhalten. Die Provision des Immobilienmaklers basiert auf dem endgültigen Verkaufspreis, unabhängig von Gutschriften, Steuern, Inspektionskosten usw.
Auch wenn der Provisionsbetrag für den Agenten des Käufers vom Verkäufer festgelegt wird, haben Sie als Käufer möglicherweise noch eine gewisse Flexibilität in Bezug auf den Betrag, den Ihr Agent bezahlt. Wenn Sie beispielsweise der Meinung sind, dass Ihr Agent Ihre Interessen nicht vertreten hat, oder wenn Sie feststellen, dass der Agent einen großen Fehler gemacht hat, können Sie Ihren Agenten bitten, einen Teil der Provision Ihren Kosten beim Abschluss zuzuschreiben. Dies ist kein häufiges Ereignis, kann aber als Methode zur Behebung bestimmter Probleme auftreten. Denken Sie daran, dass ein Agent nicht verpflichtet ist, seine Provision beim Abschluss zu kürzen, aber es ist etwas, das Sie besprechen können, wenn Sie glauben, dass Sie einen starken Grund für den Agenten haben, Sie zu kreditieren. Wenn Sie und Ihr Agent einer solchen Reduzierung zustimmen, muss diese vor Abschluss mit Ihrem Kreditgeber geklärt werden.