USA er ikke ved at se en gentagelse af boligboblen, der dannede sig i 2006 og 2007, hvilket udfældede den store Recession, der fulgte, ifølge eksperter. Mere forsigtige udlånsnormer, stigende renter og høje huspriser har holdt efterspørgslen i skak.nogle misforståelser om de vigtigste drivkræfter og virkninger af boligkrisen fortsætter – og afklaring af dem vil sikre, at beslutningstagere og industriaktører ikke gentager de samme fejl, ifølge professorerne i fast ejendom Susan og Benjamin Keys, der for nylig kiggede tilbage på krisen, og hvordan den har påvirket det nuværende marked, på Vidensradioprogrammet. (Lyt til podcasten øverst på denne side.en primær fejl, der brændte boligboblen, var hastet med at låne penge til boligkøbere uden hensyntagen til deres evne til at tilbagebetale. Som realkreditmarkedet udvidet, det tiltrak hobetal af nye spillere med penge til at låne. “Vi havde en billion dollars mere på vej ind på realkreditmarkedet i 2004, 2005 og 2006,” sagde han. “Det er $3 billioner dollars, der går i realkreditlån, der ikke eksisterede før — ikke-traditionelle realkreditlån, såkaldte NINJA realkreditlån (ingen indkomst, intet job, ingen aktiver). Disse var af nye spillere, og de blev finansieret af private label pant-backed securities-en meget lille niche del af markedet, der udvidede til mere end 50% af markedet på toppen i 2006.”

Keys bemærkede, at disse nye spillere bragte penge fra kilder, der traditionelt ikke gik til realkreditlån, hvilket kørte ned låneomkostninger. De øgede også adgangen til kredit, både for dem med lav kredit score og middelklasse husejere, der ønskede at tegne en anden pant på deres hjem eller et hjem egenkapital kreditlinje. “Dermed skabte de en masse gearing i systemet og introducerede meget mere risiko.”kredit udvidet i alle retninger i opbygningen til den sidste krise-“enhver retning, hvor der var appetit for nogen at låne,” sagde Keys. “En vigtig lektion fra krisen er, at bare fordi nogen er villige til at give dig et lån, betyder det ikke, at du skal acceptere det.”

erfaringer fra disse erfaringer er relevante for de nuværende markedsforhold, sagde Keys. “Vi er nødt til at holde øje med lige nu på denne afvejning mellem adgang og risiko,” sagde han og henviste især til udlånsstandarder. Han bemærkede, at der opstod en “enorm eksplosion af udlån” mellem slutningen af 2003 og 2006, drevet af lave renter. Da renten begyndte at klatre efter det, var forventningerne til, at refinansieringsboomen sluttede. En lignende situation spiller nu ud i et stigende rentemiljø. Under sådanne forhold er forventningerne til boligpriserne moderat, da kredit ikke vil være tilgængelig så generøst som tidligere, og “folk vil ikke have råd til lige så meget hus, givet højere renter.”

” Der er en falsk fortælling her, hvilket er, at de fleste af disse lån gik til folk med lavere indkomst. Det passer ikke. Investorens del af historien er understreget.”- Susan Vachter

Vachter har skrevet om denne refinansieringsboom med Adam Levitin, professor ved Universitetet i Lovcenter, i et papir, der forklarer, hvordan boligboblen opstod. Hun mindede om, at der efter 2000 var en enorm ekspansion i pengemængden, og renten faldt dramatisk, “hvilket forårsagede et boom, som vi ikke havde set før.”Denne fase fortsatte ud over 2003, fordi” mange spillere sad der uden noget at gøre.”De opdagede” en ny form for pant-backed sikkerhed – ikke en relateret til refinansiering, men en relateret til udvidelse af realkreditlånsboksen.”De fandt også deres næste marked: låntagere, der ikke var tilstrækkeligt kvalificerede med hensyn til indkomstniveauer og nedbetalinger på de boliger, de købte — såvel som investorer, der var ivrige efter at købe.en vigtig misforståelse om boligkrisen er, at subprime-låntagere var ansvarlige for at forårsage det. I stedet spillede investorer, der udnyttede lave realkreditrenter, en stor rolle i brændstofboblen, påpegede hun. “Der er en falsk fortælling her, hvilket er, at de fleste af disse lån gik til folk med lavere indkomst. Det passer ikke. Investorens del af historien er understreget, men det er rigtigt.”beviserne viser, at det ville være forkert at beskrive den sidste krise som en “lav – og moderat-indkomst begivenhed,” sagde han. “Dette var en begivenhed for risikotagere over hele linjen. Dem, der kunne og ønskede at udbetale senere – i 2006 og 2007 — .”Disse markedsforhold tiltrak også låntagere, der fik lån til deres andet og tredje hjem. “Disse var ikke boligejere. Disse var investorer.”noget bedrageri” var også involveret i disse indstillinger, især når folk opførte sig som “ejer/beboer” for de hjem, de finansierede, og ikke som investorer. De udnyttede “underpriced credit”, som hun og hendes medforfatter Andrey Pavlov detaljerer i et forskningsartikel med titlen ” Subprime Lending and Real Estate Prices.”Disse låntagere havde” sat “muligheder og” ikke-regres “lån, hvilket betød, at de derfor kunne” gå væk fra pant, ” sagde hun. “Hvis du er en investor, der går væk, har du intet i fare.”

Hvem bar omkostningerne ved det dengang? “Hvis satserne går ned – som de var, effektivt – og hvis udbetalingen nærmer sig nul, som investor, tjener du pengene på opadrettede, og ulempen er ikke din. Det er bankens, ” sagde han. Der er andre uønskede virkninger af sådan adgang til billige penge, som hun og Pavlov bemærkede i deres papir: “Aktivpriserne stiger, fordi nogle låntagere ser deres lånebegrænsning afslappet. Hvis lånene er underprisede, forstørres denne effekt, for selv tidligere ubegrænsede låntagere vælger optimalt at købe i stedet for at leje.”

efter boligboblen brast i 2008 steg antallet af afskærmede boliger til rådighed for investorer. Det hjalp faktisk husejere, der havde ejendomme, der mistede værdi, især dem, der var under vand. “Uden at gå op for at købe afskærmede ejendomme og vende dem fra boligejerskab til lejeskib, ville vi have haft meget mere nedadgående pres på priserne, mange flere tomme boliger derude, der sælger til lavere og lavere priser, hvilket førte til en spiral-ned-som fandt sted i 2009 — uden ende i syne,” sagde han. “Desværre måtte folk, der blev afskærmet og ikke kunne eje, leje. Men på nogle måder var det vigtigt, fordi det satte et gulv under en spiral, der skete.”

” en vigtig lektion fra krisen er, at bare fordi nogen er villige til at give dig et lån, betyder det ikke, at du skal acceptere det.”- Benjamin Keys

Hit til mindretal

en anden almindelig opfattelse er, at mindretal og lavindkomsthusholdninger bar hovedparten af nedfaldet af subprime-udlånskrisen. “Problemet er, at de mest sårbare husstande til recession er mindretal og lavindkomsthusholdninger,” sagde han. “Det faktum, at det efter recessionen var de husstande, der blev mest ramt, er ikke bevis for, at det var de husstande, der var mest udlånt til, proportionalt.”Et papir, hun skrev med medforfattere Arthur Acolin, Kudong An og Raphael Bostic så på stigningen i boligejerskab i årene 2003 til 2007 af mindretal. “Stigningen var højere i majoritetsområdet end mindretalsområdet,” sagde hun. “Så den trope, at dette var udlån til mindretal, lavindkomsthusholdninger er bare ikke i dataene.”vi sætter også rekorden direkte på et andet aspekt af markedet — at millennials foretrækker at leje frem for at eje deres hjem. Undersøgelser har vist, at millennials stræber efter at være husejere. Problemet er, at de finder det sværere at sikre boliglån, da långivere har strammet deres krav efter de misligholdelser, der opstod i den sidste krise. “En af de store resultater-og forståeligt nok så-af den store Recession er, at kredit score, der kræves for et realkreditlån er steget med omkring 100 point,” sagde han. “Så hvis du er subprime i dag, vil du ikke kunne få et pant. Og mange, mange årtusinder er desværre, dels fordi de måske har påtaget sig studiegæld. Så det er bare meget sværere at blive boligejer.”

Keys bemærkede, at mange låntagere, især førstegangslåntagere, bruger FHA (Federal Housing Administration)-programmer, hvor de foretager 3% nedbetalinger eller programmer for veteraner, hvor udbetalingen i mange tilfælde kunne være nul. “Så mens nedbetalinger ikke behøver at være store, er der virkelig stramme barrierer for adgang og kredit, hvad angår kredit score og have en konsekvent, dokumenterbar indkomst.”Med hensyn til kreditadgang og risiko siden den sidste krise” har pendulet svinget mod et meget stramt kreditmarked.”

tegn på de sårede

tugtet måske af den sidste krise foretrækker flere og flere mennesker i dag at leje snarere end at eje deres hjem. “Væksten i omdannelsen af boligejerbeholdningen til lejerbeholdningen er aftaget betydeligt,” sagde han. Boligejerskab satser er ikke så opdrift som de var mellem 2011 og 2014, og på trods af en lille uptick for nylig, “vi mangler stadig omkring 3 Millioner husejere, der er lejere.”De tre millioner manglende husejere er mennesker, der ikke kvalificerer sig til et pant og er blevet lejere, og derfor skubber huslejen op til uoverkommelige niveauer, bemærkede Keys.stigende boligpriser forværrer uden tvivl den samlede ulighed i rigdom og indkomst. Priserne er allerede høje i vækstbyer som San Francisco, “hvor der er en ulighed til at begynde med af en udhulet middelklasse, lavindkomst-og højindkomstlejere.”Beboere i disse byer står ikke kun over for højere boligpriser, men også højere husleje, hvilket gør det sværere for dem at spare og til sidst købe deres eget hus, tilføjede hun.

“mange årtusinder er desværre delvis fordi de måske har taget ned studerendes gæld. Det er bare meget sværere at blive boligejer.”- Susan Vachter

selvom boligpriserne generelt er steget, endda justeret for inflation, gør de det ikke på de markeder, hvor boliger kaster mest værdi i den sidste krise. “Comebacket er ikke, hvor krisen var koncentreret,” sagde han, som i “fjerntliggende forstæder som Riverside i Californien.”I stedet er efterspørgslen — og højere priser –” koncentreret i byer, hvor arbejdspladserne er.”

selv et årti efter krisen, boligmarkederne i lommer af byer som Las Vegas, Fort Myers, Fla. og Modesto, Californien., “lider stadig,” sagde Keys. “I nogle af disse boligmarkeder, der er mennesker, der stadig er under vand på deres realkreditlån, og fortsætte med at betale.”Han bemærkede, at markeder, der har set de største skift –” Fønikserne og Las Vegases ” — oplever et relativt deprimeret boligmarked generelt; det kan være et spørgsmål om tid, før de kommer sig sammen med resten af økonomien.

det er klart, at huspriserne ville lette, hvis udbuddet steg. “Boligbyggere bliver presset på to sider,” sagde han og henviste til stigende omkostninger til jord og byggeri og lavere efterspørgsel, da disse faktorer skubber priserne op. Som det sker, er de fleste nybyggeri af high-end boliger, ” og forståeligt nok, fordi det er dyrt at bygge.”

Hvad kan hjælpe med at bryde tendensen med stigende boligpriser? “Desværre, en recession eller en stigning i renten, der måske fører til en recession, sammen med andre faktorer,” sagde han. Hun bemærkede, at nogle analytikere spekulerer i, at en anden recession kunne finde sted inden 2020.lovpligtigt tilsyn med udlånspraksis er stærkt, og de ikke-traditionelle långivere, der var aktive i den sidste boom, mangler, men meget afhænger af fremtiden for regulering. Hun henviste specifikt til afventende reformer af de statsstøttede virksomheder-Fannie Mae og Freddie Mac – som garanterer realkreditobligationer, eller pakker med boliglån. “De har været på grund af at blive reformeret i 10 år nu.”Selvom de to organisationer “er en del af et stabilt udlånsmønster lige nu, er skatteyderne 100% i fare”, hvis de skulle stå over for en krise.