När du köper en lägenhet är det bäst att veta så tidigt som möjligt om utvecklingen är garantibar eller icke-garantibar. Som potentiell köpare är det viktigt att förstå vad det betyder och hur det påverkar dig.Att veta om utvecklingen i fråga är garantibar ger insikt i utvecklingen, grannskapet och HOA. Så, låt oss komma till definitionerna!
en icke-garantibar lägenhet är en bostadsrättsfastighet där lånet inte är berättigat att säljas till Freddie Mac eller Fannie Mae, och som sådan anses de av de flesta banker vara mer ”riskabla.”Freddie Mac och Fannie Mae har fastställt kriterier när det gäller att utvärdera bostadsutveckling. Omvänt kan ett garantibart lägenhetslån säljas till Freddie Mac eller Fannie Mae. Många gånger är garantibarheten för en utveckling den avgörande faktorn för många långivare, och kan ha stor inverkan på huruvida ditt lån kommer att godkännas eller inte. Enligt min erfarenhet är dessa de fyra främsta anledningarna till att utvecklingen visar sig vara icke-garantibar:

• mindre än 50% ägarbeläggning – mindre än 50% av passagerarna i ett komplex är ägarna. Även om inte den enda anledningen, vanligtvis dessa enheter är hyror och hyresgäst ockuperade.
• 10% ägande i en utveckling – om en person (eller enhet) äger mer än 10% av en utveckling ses komplexet som potentiellt instabilt. Specifikt har en person för mycket kontroll över utvecklingens värde. Detta skulle också omfatta en utveckling där HOA har utestängt på ett antal fastigheter.
• 15% brottslighet-om en utveckling har mer än 15% av sina ägare mer än 30 dagar brottsligt vid undersökningstillfället är komplexet inte garantibart. Många lägenheter ”fryser” sina nummer på den sista dagen i föregående månad för att lindra att ha olika svar på förfrågningar under den följande månaden (dvs. siffrorna från och med den 31 januari används för hela februari månad). Dessa brott kan inkludera regelbundna månatliga/kvartalsvisa HOA-avgifter, böter för regelbrott och utebliven betalning av arbetsorder.
• 10% Cap Reserve-alla HOAs som vill anses vara garantibara måste ha en radpost i sin årliga budget som visar att utvecklingen deponerar 10% av sin årliga inkomst i en Kapitalreservfond. Denna fond används för större projekt som tak, grundreparationer, bevattningssystem uppdateringar och vägunderhåll.

det finns andra orsaker till att en utveckling kan hittas icke-garantibar, men de är mycket ovanliga. Till exempel, om du var en av de första individerna att köpa i en ny konstruktion lägenhet utveckling, Projektet kan hittas icke-garantibar. Ovanstående topp fyra är mestadels med hänvisning till befintlig utveckling.
hur kan du ta reda på om ett komplex är garantibart innan du lägger in ditt erbjudande? Du kan inte alltid veta säkert, men låt din agent kontakta noteringsagenten / förvaltningsbolaget för din räkning. Många gånger kan detta vara en bra indikator på noteringsagentens förtrogenhet med lägenheter i allmänhet. Det här är termer som de borde veta och fullt ut förstå. Din agent kan också kontakta noteringsagenterna för tidigare sålda enheter för att ta reda på om det fanns några problem med garantibarheten vid försäljningstillfället. Om du fortfarande inte kan få ett solidt svar, var aldrig rädd. När du har nått en överenskommelse och genomfört ett försäljningskontrakt är fastighetsbolaget skyldigt att ge långivaren dokumentation om garantibarhet. För de flesta långivare, detta inkluderar en lägenhet frågeformulär som kommer att fråga om alla ovanstående punkter.
låt oss säga att du får reda på att din dröm lägenhet är icke-garantibar. Betyder det att du aldrig kommer att kunna få ett lån? INTE ALLS! Många långivare är inte intresserade av att sälja sina lån till Fannie Mae och Freddie Mac. Det är bara en fråga om att hitta rätt långivare för din fastighet. DET VAR GARANTIBART NÄR JAG KÖPTE DET, SÅ DET ÄR BRA … ELLER HUR? Garantibarhet kan ändra månad till månad. Bara för att en lägenhet är garantibar nu betyder det inte att det inte kommer att vara icke-garantibart i framtiden. Det är viktigt att förstå varför din utveckling visar sig vara den ena eller den andra. Även om din utveckling sitter ganska nu, se till att du håller dig involverad i din styrelse och håller dig uppdaterad på dina räkningar. Att köpa en lägenhet köper in ett företag, och alla ägare måste arbeta tillsammans för att bevara samhällets värde!
glad jakt! — Becca
Pauly Presley Realty
för fler frågor, tveka inte att maila [email protected]