fastighetsmarknadsfaktorer

värdering härrör från ett collage av faktorer som påverkar varandra och i slutändan samlas för att driva värden upp. Innan vi delar ut dessa faktorer, låt oss diskutera hur fastighetsmarknadsaktivitet påverkar hemvärden på en bredare nivå.

utbud och efterfrågan

lagen om utbud och efterfrågan du lärde dig i ekonomi 101 spelar den viktigaste rollen i hemvärdesrörelser. Fastighetsvärdena stiger när ett lågt utbud av bostäder till salu möter stark köparefterfrågan, eftersom köpare tävlar i budkrig för att säkra ett hem från det begränsade lagret.

” Vi har definitivt sett en ökning av hemvärden nyligen och den största faktorn som driver som för närvarande på min marknad är brist på lager,” delar Lance. ”Samhällen kommer normalt att ha 15 till 20 hus till salu och just nu finns det bara fyra. Så om någon av dessa är önskvärda alls, kommer ägaren att få topp dollar för det hemmet just nu.”

jämförbar försäljning

fastighetsmäklare och värderingsmän både värde bostäder baserat på försäljningspriset för jämförbara bostäder i området, känd som ”comps.”När budkrig förekommer i ett grannskap säljer bostäder till högre priser än sina föregångare, vilket gör det möjligt för nya listor att sätta högre listpriser och uppnå ännu högre försäljningspriser om budkrig fortsätter att inträffa.Lance kallar denna dominoeffekt ”Driver prispunkten” och reflekterar över hennes senaste erfarenhet under sommaren 2020s heta säljares marknad:

” Jag sålde ett hus på $368,000, då samma planlösning slutade sälja på $385,000. Och jag gick bara på en notering utnämning förra veckan, samma planlösning, samma samhälle – Det var på en sidogata som förmodligen är lite mer önskvärt än på huvudgatan i underavdelningen — och jag sa till dem att lista den på $400,000.”

om det första hemmet listat på $368,000 skulle ha listat några månader senare, skulle deras fastighetsvärde ha ökat tack vare jämförande försäljning. Lance kommenterar: ”ingen visste att det skulle hända, rätt, ingen visste. Men om de hade väntat till September kunde de eventuellt ha sålt till $385,000, $390,000. Eller hur? Det är en ganska stor skillnad.”

ekonomiska faktorer

bostadsmarknaden korrelerar inte direkt med ekonomins styrka, som vi har bevittnat med 2020s starka bostadsmarknad, trots ekonomiska elände som orsakats av COVID-19-pandemin. Ändå påverkar dessa ekonomiska faktorer starkt fastighetsvärden, ökar eller minskar köparens efterfrågan och uppfattningen av värde.

arbetsmarknad

starkt skapande av arbetstillfällen leder ofta till en ökning av köparens efterfrågan, eftersom potentiella bostadsköpare får ekonomisk styrka och stabilitet från nya jobb att köpa. Fastighetsvärdena ökar i regioner som upplever jobbtillväxt, eftersom inkommande arbetstagare konkurrerar om bostadsförsörjningen nära affärscentra.

befolkningstillväxt

ofta går hand i hand med jobbtillväxt, befolkningstillväxten ökar köparens efterfrågan, vilket leder fastighetsvärdena i önskvärda stadsdelar att stiga, som Lance observerar:

”jag bor norr om Atlanta. När människor börjar flytta ut ur staden och gå till ett visst område som är mycket önskvärt, stiger naturligtvis fastighetsvärdena där. Det är utbud och efterfrågan. Det är allt utbud och efterfrågan.”

kostnaden för upplåning

När Bolåneräntorna är låga, fler köpare kliva in på marknaden, försöker spara tusentals till tiotusentals dollar under livslängden på deras inteckning. Om bostadsinventeringen på en marknad ligger bakom denna ökning av efterfrågan stiger fastighetsvärdena i det drabbade området.

din plats

fastighetsvärden ökar (eller minskar) i olika takt på olika platser, även ibland varierar drastiskt i intilliggande stadsdelar. Låt oss utforska några platsbaserade påverkande faktorer:

Skoldistriktskvalitet

Data från National Association of Realtors avslöjar att 26% av de senaste husköparna påverkades av kvaliteten på deras skoldistrikt när de valde ett grannskap. Bland köpare åldrar 30 till 39, denna andel hoppar till 46%, följt av en 36% ökning av köpare åldrar 22 till 29.

När ett skoldistrikt presterar bra-som bedöms av betyg som ges av staten och betyg av greatschools.org -köparefterfrågan stiger i stadsdelar inbäddat i distriktets zon, vilket driver fastighetsvärdena upp.ibland kommer staten eller det ansvariga organet att rita om skolzoner, flytta samhällen till nya skolor eller omfördela dem mellan befintliga skolor. Hem som omfördelas till skolor med högre prestanda kan uppleva en ökning av fastighetsvärdet eftersom grannskapet blir mer önskvärt för köpare.

Zoneringsregler

zoneringslagar dikterar hur markområden kan användas för bostäder, kommersiella eller industriella ändamål. När en kommun övergår zonindelning i ett visst område kan fastighetsvärdena förändras som svar på nya möjligheter att använda marken. Låt oss till exempel säga att en stad rezones en bostadszon till en kommersiell zon och farfar i befintliga fastigheter. Om området är attraktivt och trendigt företag flyttar in tack vare omzoning, skulle dessa bostadsfastigheters värden stiga på grund av ökad önskvärdhet i kombination med en begränsad bostadsförsörjning.

nya kommersiella företag

nya eller förbättrade köpcentra och trendiga företag driver köparens efterfrågan till stadsdelar och lyfter fastighetsvärden i deras kölvatten. Lance delar att landsbygdssamhällen särskilt drar nytta av kommersiell utveckling:

”säg att ett område verkligen utvecklas och det brukade bara ha jordbruksmark, men nu har jag en Kroger eller en livsmedelsbutik inom ett par miles där innan det var sju miles. En sju mils bilresa kan vara 15 till 20 minuter, jag känner inte någon som vill köra 20 minuter för att få en smörsticka.”

forskning visar hem nära Whole Foods, Trader Joes och Starbucks uppskattar snabbare än andra hem. Även om dessa kedjor utmärker sig för att hitta kommande platser, så är det associerade värdeökningen sannolikt på grund av en kombination av korrelerade faktorer.

tillgång till stadens centrum

hem som ligger nära Nya eller utökade kollektivtrafiklinjer drar nytta av en ”transitpremie.”Enligt American Public Transportation Association (APTA) håller fastigheter nära högfrekvent kollektivtrafik traditionellt värden 42% högre än i andra områden. Procentandelen av värdeökningen beror på flera faktorer inklusive tillgänglighet, buller och andra grannskapsförmåner.

närhet till natur, stigar och parker

i andra änden av spektrumet bidrar närhet till naturen till att öka fastighetsvärdena, särskilt för bostäder i stadsområden. Forskning från University of Washington tyder på att bostäder intill naturalistiska parker och öppna ytor har ett 8% -20% högre värde än jämförbara fastigheter, med värdeökningen som minskar till nära noll för bostäder som ligger en halv mil bort.

ditt hem själv

”För mina husägare talar jag om köparvärde och bedömningsvärde”, delar Lance och observerar att det finns två sidor av myntet när det gäller värdet på ditt hem själv.

” så en bedömare kommer att titta på villkoret. De kommer att titta på takets ålder och HVAC: s ålder. De kommer definitivt att leta efter trärot — du kan bli uppmanad till det. De ska titta på fastighetens skick. De bryr sig inte om du har vita skåp. Köpare bryr sig om vita skåp.”

användbara kvadratmeter

användbara kvadratmeter höjer värdena i bedömarnas och köparens ögon. Om du utökar ditt hem kvadratmeter med ett hem tillägg, färdiga vinden, eller källare, din egendom värde ökar i varierande grad. Badrum, sovrum och utökade kök ger mest värde per kvadratmeter, särskilt om dessa renoveringar ger ditt hem en fördel gentemot tävlingen.

Fastighetsålder och skick

hembedömare betygsätter ditt hems tillstånd baserat på mängden och graden av reparationer som krävs, med fokus främst på integriteten i ditt hems struktur och funktionaliteten i ditt hemsystem (uppvärmning, luftkonditionering, varmvattenberedare etc.).köpare noterar särskilt ditt hems ålder baserat på kvalitet och design av element som fixturer, hårdvara, kakel och energieffektiva funktioner. När du underhåller ditt hem från en strukturell och estetisk synvinkel förbättrar du ditt fastighetsvärde.

några exempel på uppgraderingar av stora biljetter, värdehöjande inkluderar:

• installera ett nytt HVAC-system
• reparera eller byta ut ditt tak
• byta Trä skadat av termiter eller mögel
• installera energieffektiva fönster
• byta garageport

renoveringar och uppdateringar

När det görs strategiskt ökar ombyggnaden ditt hems värde och marknadsförbarhet. Här är några av de bästa remodeling projekt för att öka värdet och ta igen projektkostnader:

• mindre kök remodel: Remodeling Magazine rapporterar att en mindre kök remodel lägger i genomsnitt $18,206 i återförsäljningsvärde, recouping 77.6% av projektkostnaderna.
• öppen planlösning: en studie tyder på att öppna planritningar uppskattar med en hastighet av 7.4% snabbare än deras slutna motsvarigheter.
• Wood deck addition: ett nytt wood deck lägger i genomsnitt $10,355 i återförsäljningsvärde
• nya apparater: Homelights Toppagent Insight Q2 2020 avslöjar att nya apparater i rostfritt stål lägger till i genomsnitt $5,982 i värde, medan dubbla ugnar lägger till i genomsnitt $2,414.
• nya önskvärda finish: Uppdaterade fixturer och färg uppdaterar omedelbart ditt hem för en relativt liten prislapp.

Curb appeal and landscaping

Sprucing upp ditt hem exteriör så att det lyser från gatan kommer att löna sig. I Homelights Senaste Top Agent Insights-rapport var över 94% av agenterna överens om att amazing curb appeal är lika med pengar på ditt bankkonto vid stängning. Går hand i hand med yttre överklagande, frodig landskapsarkitektur höjer fastighetsvärdet, med 75% av de bästa agenterna som tror att väl anlagda hem är värda 1% till 10% mer än de utan landskapsarkitektur.

incheckning på ditt fastighetsvärde för smartare hembeslut

genom att regelbundet checka in på ditt fastighetsvärde kan du avgöra om ditt hem uppskattar eller förlorar värde över tiden. Starta din forskning med en online automatiserad värderingsmodell (Avm) som Homelights gratis Hemvärdesberäkningsverktyg. AVMs använder en kombination av data från offentliga skatteregister, användarinlämnade data och MLS-listor och försäljning för att uppskatta ditt hems värde. När du är redo för ett djupare dyk i fastighetsvärdesanalys, nå ut till en topp fastighetsmäklare i ditt område. De kommer att ge hyperlokal expertis om värdeförändringar på din marknad för att hjälpa dig att fatta välgrundade beslut om din fastighet.