dacă vă scufundați în procesul de cumpărare a primei case, probabil că v-ați dat seama deja că sunt multe de învățat: terminologia imobiliară, cum să faceți o ofertă, ce sunteți de acord atunci când semnați un contract de cumpărare și ce vă puteți permite să plătiți sau să împrumutați. Un bun agent imobiliar poate servi ca un ghid, vă indică în direcția cea bună, oferindu-vă un heads-up atunci când umflaturi sunt pe drumul înainte, și, dacă ceva vine care este dincolo de domeniul de aplicare al agentului de cunoștințe, ajutându-vă să găsiți un ghid specializat pentru a rezolva această problemă.
cu toate acestea, atunci când economisiți deja pentru cea mai mare achiziție din viața dvs., este logic să puneți o întrebare majoră înainte de a angaja un agent: cum va fi plătită această persoană?
există o veste bună pentru tine ca un cumpărător acasă: Atât agentul care reprezintă vânzătorul, cât și agentul care vă reprezintă, cumpărătorul, vor fi plătite din veniturile vânzătorului la închidere. Deși plătiți vânzătorul pentru casă, nu trebuie să adăugați nimic pentru plata agenților. Vânzătorul este responsabil pentru a vedea că agenții implicați primesc plata lor, care este stabilită în mod obișnuit ca comision; adică un procent din prețul de vânzare.
angajarea agentului vânzătorului probabil că nu vă va economisi niciun ban
una dintre cele mai mari concepții greșite pe care le au cumpărătorii este că vor economisi comisioane de agent prin faptul că agentul vânzătorului—în mod obișnuit, cel pe care îl întâlniți la o casă deschisă sau cu care vorbiți dacă apelați numărul de pe semnul „de Vânzare”—gestionează întreaga tranzacție.
aceasta se numește „agenție duală.”Și în timp ce agentul s-ar putea oferi pentru a aduce prețul de acasă în jos un pic pentru a vă compensa pentru a nu aduce propriul agent, că economiile ar putea fi compensate de a nu avea pe cineva care va pune interesele dumneavoastră în primul rând și să negocieze în consecință.agenția duală nu este permisă în multe locuri, deoarece poate crea un conflict (perceput sau real) atunci când aveți aceeași persoană care încearcă să pledeze pentru ambele părți. În unele părți ale Statelor Unite, același agent poate reprezenta ambele părți ca „broker de tranzacții”, unde persoana se îndepărtează de a fi un avocat pentru ambele părți și pur și simplu mediază tranzacția. Acest aranjament poate fi, de asemenea, dificil, deoarece agentul imobiliar ar putea fi dificil să renunțe la relația de avocat pe care el sau ea ar fi putut să o dezvolte anterior cu o parte.
indiferent dacă cineva lucrează ca agent dublu sau broker de tranzacții, este adesea cazul în care agentul va lua pur și simplu comisionul complet oferit ambelor părți oricum, ceea ce lasă cumpărătorul și vânzătorul în aceeași poziție. Dacă decideți să lucrați cu agentul vânzătorului de acasă, călcați foarte atent și puneți o mulțime de întrebări.
cum agentul cumpărătorului învață ce comision să se aștepte la o casă
spune că o casă este anunțată spre vânzare pentru 400.000 de dolari. Sunteți interesat de aceasta și cereți agentului dvs. să vă ajute să aruncați o privire mai atentă și, eventual, să vă ajute să faceți o ofertă. Între timp, vânzătorii au convenit deja cu agentul lor asupra a două lucruri: cât vor fi plătite atât agentul vânzătorului, cât și agentul cumpărătorului. Această din urmă sumă este de obicei afișată pe serviciul local de listare accesibil de agenți.
cel mai probabil, ambele sume vor fi un procent din prețul de vânzare. Uneori comisionul total este împărțit în mod egal, iar alteori o parte ar putea fi oferită mai mult sau mai puțin decât cealaltă, în funcție de motivațiile părților.
de exemplu, un vânzător care dorește să adauge un stimulent agenților cumpărătorilor pentru a arăta proprietatea ar putea plăti agentului său 2,8% din prețul de vânzare, dar oferă agentului cumpărătorului o rată mai mare, la 3,0% din prețul de vânzare. În medie, veți vedea procente în stadion de 2,25% până la 3,5% oferite fiecărei părți. Totuși, acest lucru este întotdeauna negociabil și nu există niciodată o rată „standard”.
dacă, continuând cu exemplul de mai sus, vă oferiți să cumpărați casa pentru suma prețului de listă de 400.000 USD, atunci agentului vânzătorului i se va plăti un comision de 11.200 USD, iar agentului dvs. i se va plăti 12.000 USD.
modul în care ajustările de preț și creditele ar putea modifica suma finală a comisionului
în zilele premergătoare închiderii vânzării casei, acordul Dvs. cu vânzătorul s-ar putea schimba. De exemplu, în cazul în care evaluator angajat de creditor dumneavoastră spune că casa este în valoare de 50.000 dolari mai puțin decât ați oferit pentru ea, vânzătorul ar putea fi de acord cu o reducere de preț (deși ar fi la fel de posibil că vi se va cere să vină cu o plată mai mare în jos pentru a compensa diferența în ceea ce creditorul va fi de acord să vă datorez). Sau poate inspecțiile vor dezvălui un defect major în casă care justifică o reducere a prețului.
în ambele cazuri, agenții implicați în tranzacție ar putea primi un comision mai mic ca rezultat (luând un procent din prețul final de achiziție).
cu toate acestea, un alt scenariu comun este ca defectele la domiciliu să fie tratate separat. Deci, să presupunem că vânzătorul a fost de acord să vă crediteze 5.000 de dolari pentru reparații la proprietate. Creditul va fi gestionat la închidere, în timp ce agenții vor primi fiecare procentele respective din prețul de vânzare convenit. Comisionul agentului imobiliar se bazează pe prețul final de vânzare, indiferent de credite, taxe, costuri de inspecție și așa mai departe.chiar dacă suma comisionului pentru agentul cumpărătorului este determinată de vânzător, în calitate de cumpărător s-ar putea să aveți în continuare o anumită flexibilitate în suma pe care agentul dvs. o plătește. De exemplu, dacă vă simțiți puternic că agentul dvs. nu a reprezentat interesele dvs. sau aflați că agentul a făcut o greșeală majoră, sunteți liber să cereți ca agentul dvs. să crediteze o parte din comision la costurile dvs. la închidere. Acest lucru nu este un eveniment comun, dar poate și se întâmplă ca o metodă de remediere a anumitor probleme. Rețineți că un agent nu are obligația de a-și reduce comisionul la închidere, dar este ceva ce puteți discuta dacă simțiți că aveți un motiv puternic pentru ca agentul să vă crediteze. Dacă tu și agentul dvs. sunteți de acord cu o astfel de reducere, aceasta trebuie să fie clarificată cu creditorul dvs. înainte de închidere.