er zijn veel overeenkomsten tussen een huurlening en een hypotheek op uw hoofdverblijf, en ook enkele grote verschillen.

kredietverstrekkers volgen een soortgelijke procedure voor het aanvragen van leningen: u moet documentatie verstrekken over uw inkomsten, activa en schulden, en de kredietverstrekker zal uw credit score controleren.

kredietverstrekkers beschouwen een huurlening echter als een lening met een hoger risiconiveau omdat het onroerend goed niet door de eigenaar wordt bewoond. Ze weten uit ervaring dat sommige beleggers gewoon kunnen lopen weg van de lening als de tijden moeilijk zijn en het pand geen positieve cashflow te genereren.

Rental Property Loans vs Regular Home Loans

enkele van de grootste verschillen tussen een rental property loan versus een regular home loan zijn::

• Grotere aanbetaling, vaak 20-25% of meer, afhankelijk van de woning en de geldnemer
• Hogere rente en kosten te compenseren die de uitlener voor het extra risico van het maken van een woning lening
• Credit score van 620 of meer
• Schuld-to-income ratio (DTI) van minder dan 36%
• Voldoende liquide middelen om de hypotheek te betalen voor maximaal zes maanden, indien de leegstand is hoger dan verwachte
• Hogere rente en kosten te compenseren die de uitlener voor het extra risico van het maken van een woning lening
• Kwalificerende soorten onroerend goed moet passen in typische categorieën van eengezins -, kleine meergezins -, stadshuis-of condominium
• Private mortgage insurance (PMI) is niet van toepassing wanneer de loan-to-value ratio (LTV) minder dan 80%

rental Property Loan Options

Er zijn tal van goede opties beschikbaar voor het nemen van een huurlening afsluiten. Lenende opties variëren van traditionele banken en kredietverenigingen tot kredietverstrekkers die gespecialiseerd zijn in het maken van deken of portefeuillekredieten aan vastgoedbeleggers die 10 huurwoningen of meer bezitten.

deze leningopties voor huurwoningen kunnen worden gebruikt wanneer u uw onroerend goed met eerste inkomen koopt, toevoegt aan uw vastgoedportefeuille of een bestaande hypotheek herfinanciert:

1. Conventionele leningen

• Ook bekend als “conform leningen”
• Aangeboden door hypotheek makelaars en traditionele kredietverstrekkers zoals banken en credit unions
• Gegarandeerd door Fannie Mae of Freddie Mac en moeten voldoen aan de government-sponsored enterprise (GSE) – richtlijnen
• Laagste rente en de kosten met een goede credit score
• aanbetaling eisen van tussen de 15% en 25% (afhankelijk van de woning)
• tot 10 hypotheken, hoewel de meeste kredietverstrekkers hebben een limiet van niet meer dan vier

2. FHA financiering met meerdere eenheden

• meergezins leningen ondersteund door de federale Woningbouwadministratie (FHA)
• aangeboden door hypotheekmakelaars en traditionele kredietverstrekkers
• goed voor nieuwbouw, sanering van aanzienlijk vastgoed, en aankopen
• aanbetaling en kredietscore vereisten lager dan bij conventionele leningen
• kan gebruik maken van bestaande huuropbrengsten om te helpen kwalificeren
• moet gedurende één jaar of meer in een van de eenheden verblijven

3. VA multi-unit financiering

• Multi-family lening gesteund door de VS Department of Veterans Affairs (VA)
• Aangeboden door hypotheek makelaars en traditionele kredietverstrekkers
• Beschikbaar voor actieve-duty-service-leden, veteranen, en in aanmerking echtgenoten
• Geen minimum aanbetaling of credit score
• Inkoop tot zeven eenheden en kredietnemer moet zich bevinden in één van de eenheden

4. Deken hypothecaire leningen

• Financiën meerdere woningen onder één lening
• Kan worden gebruikt voor elk type van inkomen-het produceren van goederen
• Aangeboden door hypotheek makelaars of particuliere kredietverstrekkers
• Eigenschappen zijn ‘cross-collateralized’ met elk onroerend goed dat als onderpand voor de anderen
• aanbetaling, credit scores, rente, en de lening voorwaarden zijn afhankelijk van de kredietverlener en de specifieke eigenschappen
• het Mogelijk om de herfinanciering van de bestaande individuele eigendom leningen onder één deken hypotheek
• Release-component kan worden onderhandeld waarmee u te verkopen of meer van de eigenschappen binnen de totale lening

5. Portefeuille leningen

• Financiën één of meerdere woningen met dezelfde geldverstrekker
• Aangeboden door hypotheek makelaars of particuliere kredietverstrekkers
• Portefeuille leningen worden aangehouden door de kredietgever en zijn een goede optie voor ‘creative financing”
• aanbetaling, credit score, rente, en de lening voorwaarden kunnen worden aangepast aan de behoeften van de kredietnemer
• Minder strenge ontlener eisen ook betekenen hogere kosten, vooruitbetaling straffen, en de ballon betalingen waar het gehele saldo van de lening is verschuldigd aan het einde van een korte termijn lening

6. Particuliere geldleningen

• aangeboden door particuliere investeerders of groepen die leningen verstrekken aan vastgoedbeleggers
• goede bron voor de financiering van toekomstige investeringen op basis van de huidige vastgoedprestaties
• kredietvoorwaarden en-vergoedingen kunnen worden aangepast voor elke individuele investeerder
• sommige particuliere kredietverstrekkers kunnen “een deel van de actie nemen” door aan het project deel te nemen in ruil voor lagere rente of vergoedingen

7. HELOC and Home Equity Loan

• home equity line of credit trekkingen op het geaccumuleerde eigen vermogen in een onroerend goed als een bron van middelen om een andere te kopen
• werken vergelijkbaar met een creditcard, met maandelijkse betalingen en lening bedrag gedekt door het onroerend goed
• Home equity loan is een soort tweede hypotheek met de fondsen betaald in een vast bedrag
• lening is meestal tegen een vaste rente met betalingen gedaan over een bepaalde tijd
• kan lenen tussen 75% en 80% van de vastgoedaandelen, afhankelijk van de kredietnemer en de kredietgever
• rente kan hoger zijn dan bij een lange termijn, herfinanciering van kasmiddelen
• goede bron voor fondsen wanneer en indien nodig

8. Verkoper financiering

• Ook bekend als een verkoper carryback, eigenaar financiering, of een koop-je-geld-hypotheek
• Aangeboden door verkopers die een eigen huis, vrij
• Goede optie voor kopers investeren wanneer de onroerend goed markt in een neerwaartse cyclus of voor goederen die moeilijk zijn om te kwalificeren voor een conventionele financiering
• Lening voorwaarden kunnen volledig worden aangepast op basis van de behoeften van de koper en de verkoper
• Soms gebruikt door verkopers als een manier om zich te verspreiden meerwaarden als een alternatief voor het uitvoeren van een 1031 belasting-uitgestelde exchange

hoe de kosten voor Huurleningen laag te houden

hoewel huurleningen duurder kunnen zijn dan het verkrijgen van een lening op uw hoofdverblijf, kunt u verschillende dingen doen om de tarieven en kosten laag te houden:

• Handhaaf een goede credit score, idealiter van ten minste 740 of hoger
• Maak een grotere aanbetaling van tussen 20% en 25% voor een lagere LTV
• gebruik een lokale bank of kredietverstrekker die de lokale vastgoedmarkt kent en de tijd kan nemen om meer te weten te komen over u en uw bedrijf
• uw kredietaanvraag van tevoren voorbereiden toont de kredietverstrekker u bent een serieuze investeerder en verbetert uw kansen om uw huurlening goedgekeurd te krijgen
• Document de succesvolle financiële prestaties van uw bestaande huurwoningen met winst-en verliesrekeningen en cash flow reports
• zoek naar de beste leningvoorwaarden
• Denk buiten het kader en overweeg alternatieve leningoplossingen voor huurwoningen, zoals particuliere leningen of verkopersfinanciering
• overweeg een kleine joint venture (JV) of partnerschap te vormen voor grotere projecten die kapitaalintensieve bijstelling vereisen of buiten uw beleggingsexpertise vallen

exploitatiekosten van huurwoningen om

te onthouden naast de hoofdbetalingen van de hypotheek, zijn er verschillende andere exploitatiekosten die investeerders nodig hebben te overwegen voor het kopen van een verhuur onroerend goed.

al deze kosten kunnen als normale kosten worden afgetrokken om het belastbare netto-inkomen te verlagen:

• de hypotheekrente betaling
• belasting op onroerende Goederen
• Verhuur belastingen
• beheer van Onroerend goed kosten
• Leasing kosten
• Reparatie en onderhoud
• Kapitaal reserve account bijdragen a fonds gebruikt om te betalen voor toekomstig groot onderhoud en upgrades)
• HOA fees (indien het eigendom is in een vereniging van eigenaren)
• Hulpprogramma ’s (hoewel huurders in eengezinswoningen huur van goederen betalen meestal hun eigen hulpprogramma’ s, eigenaars van kleine meergezins eigendom soms betalen utility kosten, zoals water -, riool -, en prullenbak en zijn die kosten als onderdeel van de huurders’ rent)

hoe de prestaties van huurwoningen te meten

wanneer u een conservatieve LTV (loan-to-value) van 75% of minder gebruikt bij een huurlening, moet de bruto cashflow alle bovenstaande kosten en meer dekken. Aan het einde van elke maand, heb je nog steeds cash winst over te zetten op uw bankrekening.

voordat u een huurlening aanvraagt, overweeg dan deze drie ratio ‘ s om ervoor te zorgen dat uw voorgenomen aankoop een solide, positieve cashflow heeft:

Cap Rate

The capitalization rate – cap rate for short-vergelijkt het nettoresultaat van het onroerend goed (NOI) met de aankoopprijs van het onroerend goed:

• Cap rate = Noi / aankoopprijs
• $6.000 NOI / $100.000 aankoopprijs = .06 of 6% Cap rate

hoewel de noi niet de hypotheek betaling omvat, cap rate is een goede manier om te screenen van eigenschappen die geen cash flow. Dat komt omdat hoe lager de cap rate is zonder de lening betaling, hoe groter de kans cash flow zal negatief zijn.

huurverhouding

huurverhouding – ook bekend als de “1% – regel” – vergelijkt de bruto maandelijkse huur met de totale kosten van het onroerend goed (inclusief acquisitie-en financieringskosten en revalidatiekosten):

• huurverhouding = maandelijkse huur / vastgoedkosten
• $1.200 maandelijkse huur / $100.000 vastgoedkosten = .012 of 1,2%

Een huurwoning met een zeer lage huurratio is een rode vlag dat de investering een negatieve cashflow zal hebben. Als vuistregel geldt dat hoe hoger de huurverhouding hoe beter. Vastgoedbeleggers die de huurverhouding gebruiken, zoeken meestal naar een minimumverhouding tussen 1% en 2%.

Cash-on-Cash return

Cash-on-cash return vergelijkt het ontvangen bedrag aan contanten met het geïnvesteerde bedrag:

• Cash-on-Cash = ontvangen contant geld / belegd contant geld
• $3.000 ontvangen Cash flow / $25.000 belegd contant geld als aanbetaling = 12%

de berekening van het cash-on-cash rendement is een goede manier om te analyseren hoe verschillende financieringsopties de cashflow beïnvloeden, omdat de ontvangen cash de hypotheekbetaling omvat kosten.

laatste gedachten

het kopen van onroerend goed is een belangrijke manier om uw beleggingsportefeuille te diversifiëren en passieve inkomsten te genereren, vooral in moeilijke economische tijden. Inkomstenproducerende onroerend goed genereert dubbele inkomstenstromen van maandelijkse huurinkomsten en langetermijnappreciatie en komt in aanmerking voor belastingvoordelen die andere activa niet bieden.

Het Beste van alles is dat er een lage correlatie is tussen de vastgoedprijzen en de aandelenmarkt. Misschien slaap je ‘ s nachts beter, wetende dat je een aanwinst bezit die niet onderhevig is aan de grillen van Wall Street.