Et si vous pouviez acheter une propriété de 100 000 $ pour 15 000 $?

Si quelqu’un vous parlait d’un bien immobilier de 50 000 $ que vous pouviez acheter gratuitement et sans frais pour cinq mille dollars, vous seriez partout dessus, n’est–ce pas??

Supposons que vous sachiez exactement où trouver une offre infinie de ces offres, comment les acheter rapidement, pour des sous sur le dollar ET répéter le processus encore et encore can pouvez-vous même comprendre ce genre de pouvoir d’achat??

Réfléchissons à cela une minute

• Qu’est-ce que cela pourrait faire pour votre entreprise?
• À quelle vitesse pourriez-vous AUGMENTER votre fortune personnelle avec ce genre d’informations?
• Avec un accès à une offre aussi vaste d’actions immobilières gratuites, il ne faudrait probablement pas longtemps pour constituer un portefeuille immobilier MASSIF (et sans dette), n’est-ce pas?

La vérité est qu’il y a une offre infinie de ces opportunités… et elles sont partout. La plupart des gens ne le sauront jamais, car ils ne savent pas où les chercher – mais dans les prochaines minutes, j’aimerais vous aider à relier les points et à ouvrir les yeux sur un nouveau monde d’opportunités.

Quand je me suis lancé dans l’investissement immobilier, je ne savais pas qu’il y avait des CENTAINES de ces opportunités autour de moi. Comme la plupart des gens, j’ai juste supposé que les seules propriétés que je pouvais acheter étaient celles avec un panneau « À VENDRE” dans la cour avant.

Je me suis sérieusement trompé.

La réalité est que la plupart des meilleures offres immobilières sur terre passent complètement inaperçues du grand public. Seule une petite poignée de personnes sait même où chercher ces opportunités, et le reste du monde est en grande partie inconscient de la mine d’or qui se trouve juste sous leurs pieds.

J’ai eu de la chance. Peu de temps après avoir commencé à investir dans l’immobilier, j’ai découvert l’une des ressources les plus précieuses de tous les temps (et non, je n’exagère pas). C’est ce qu’on appelle la « Liste d’impôts en souffrance” et c’était ESSENTIEL à mon succès précoce en tant qu’investisseur immobilier. C’est là que j’ai trouvé mon avantage injuste – et si je n’avais pas eu accès à ce genre d’informations, je ne serais probablement pas allé très loin – c’est la vérité honnête.

Commençons par un peu de contexte

Comme vous le savez probablement, chaque propriétaire aux États-Unis est obligé de payer des impôts fonciers annuels pour les biens immobiliers qu’il possède. Ces taxes sont payées à la ville, au canton ou au comté dans lequel elles résident.

Pour qu’une ville, un comté ou un canton prélève des taxes sur chaque propriété, ils doivent tenir un registre détaillé de chaque propriété relevant de leur juridiction, y compris (mais sans s’y limiter) les informations suivantes:

• Qui est propriétaire de la propriété.
• Quand ils ont acheté la propriété.
• Combien ils ont payé pour la propriété.
• Combien chaque propriétaire doit en impôts.
• et ainsi de suite

Toutes ces informations sont publiques, ce qui signifie que vous trouvez ces données sur n’importe quelle propriété aux États-Unis si vous savez simplement où chercher.

La plupart des sites Web du comté fourniront ces informations gratuitement (bien qu’ils aient généralement des systèmes déroutants et difficiles à utiliser). D’autres services comme DataTree et AgentPro247 fourniront une grande partie des mêmes données dans un package plus facile à comprendre (comme l’exemple ci-dessous):

Comment cela fonctionne

Alors, que se passe-t-il lorsqu’un propriétaire ne paie pas ses impôts?

C’est vraiment assez simple.

Chaque comté a un Trésorier (également connu sous le nom de Collecteur d’impôts dans certains États) qui est responsable de la collecte et du suivi du paiement de ces taxes foncières. Lorsque les gens ne paient pas leurs impôts, le bureau du trésorier crée une liste de ceux qui leur doivent encore de l’argent (c’est la même liste qu’ils utilisent pour envoyer leurs avis d’imposition en souffrance).

Certains trésoriers de comté se référeront à cette liste par des noms différents, comme:

• « Rôle Fiscal délinquant »
• « Liste fiscale Délinquante »
• « Liste de Confiscation fiscale »
• « Rôle d’évaluateur fiscal »
• (ou quelque chose à cet effet)

Bien qu’il puisse porter des noms différents dans différents comtés – ils se réfèrent tous à la même chose.

Lorsqu’un propriétaire ne paie pas ses impôts, son nom sera ajouté à cette liste. Une fois qu’ils sont sur cette liste, le comté attendra entre 1 et 5 ans (selon l’État) et lorsque suffisamment de temps s’est écoulé, le comté entrera et prendra ces propriétés de leurs propriétaires respectifs via une forclusion fiscale. Peu importe combien d’argent un propriétaire peut avoir investi dans sa propriété – s’il ne paie pas ses impôts, il perdra la propriété entière – pour toujours.

Le « calendrier de forclusion fiscale » fonctionne un peu différemment dans chaque État, il est donc important de comprendre les règles où que vous travailliez. Dans mon état d’origine (et dans de nombreux autres États aux États-Unis), une propriété peut accumuler jusqu’à 2 ans d’impôts en souffrance avant que le comté ne puisse saisir la propriété en forclusion fiscale. Ce petit diagramme donne une illustration de son fonctionnement

Maintenant, gardez à l’esprit que si le propriétaire souhaite que son nom soit effacé de cette liste, il peut le faire à tout moment en remboursant simplement ses impôts fonciers (et tous les frais de retard qu’il a encourus en cours de route). Tant qu’ils paieront ces taxes AVANT la date limite de dépôt du comté, ils conserveront la pleine propriété de leurs biens.

Cette liste est tenue à jour chaque jour avec le statut délinquant (ou non délinquant) de chaque propriétaire. Il s’agit d’un ensemble d’informations en constante évolution, avec l’ajout de nouveaux noms et la suppression d’anciens noms au fur et à mesure que les gens paient (ou ne paient pas) leurs impôts fonciers.

Lorsque Le Comté Reprend

Pour les propriétaires qui perdent finalement leur propriété à la forclusion fiscale, le comté organisera une « Vente d’acte fiscal” ou une « Vente de Privilège Fiscal” (selon l’État). Essentiellement, ils organiseront une vente aux enchères et vendront toutes ces propriétés au plus offrant (et leur seul objectif réel pour chaque vente de propriété est de générer suffisamment de revenus pour rembourser les impôts qui leur étaient dus – même si ce n’est que quelques centaines de dollars).

Maintenant, permettez-moi d’être très clair

Les propriétés mises aux enchères lors de la vente fiscale ne sont PAS celles qui nous intéressent.

Pourquoi? Parce qu’au moment où une propriété a été saisie et mise aux enchères, il est trop tard.

Lors de bon nombre de ces ventes aux enchères immobilières, l’investisseur type (alias–vous) devra enchérir contre des dizaines d’autres acheteurs affamés et faire face à une concurrence sérieuse, ce qui peut être une recette pour un désastre. Dans de nombreux cas, ces enchères peuvent devenir incontrôlables, avec des guerres d’enchères qui poussent le prix de toute bonne propriété bien au-delà de sa valeur marchande réelle… et si vous êtes quelqu’un qui a besoin de trouver une bonne affaire, c’est un problème.

Maintenant – est-il possible d’obtenir de bonnes affaires lors d’une vente fiscale? Oui.

Êtes-vous susceptible de trouver beaucoup de bonnes affaires lors d’une vente fiscale? Dans mon expérience limitée – Non.

Lorsque vous devez vous battre contre des dizaines de concurrents, vous n’avez pas d’avantage injuste et vous n’êtes pas en position de pouvoir. J’ai appris à la dure que lorsque vous n’êtes pas capable d’appeler tous les coups et de jouer le jeu selon vos règles, il y a beaucoup plus de chances que vous repartiez les mains vides et / ou que vous preniez des décisions vraiment stupides.

Pour un certain nombre de raisons – j’ai constaté que le modèle de vente fiscale ne fonctionne tout simplement pas.

Quelle Est La Particularité De Cette Liste ?

Lorsque nous parlons d’une « Liste d’impôts en souffrance”, il est important de distinguer ce qu’est cette liste et ce qu’elle n’est pas.

Il s’agit de l’enregistrement numérique du comté de tous les propriétaires qui doivent des impôts dus, mais leurs propriétés n’ont pas été saisi par le comté encore.

Ces propriétés sont toujours la propriété privée de leurs propriétaires respectifs, mais ces personnes ne sont qu’à quelques mois (voire semaines) de perdre purement et simplement leur propriété si elles n’agissent pas rapidement.

Maintenant, voici le vrai kicker

Puisque le comté n’a pas encore saisi ces propriétés – ils n’ont pas publié ces informations pour le grand public.

Pourquoi est-ce une distinction importante? Parce que personne d’autre ne connaît encore ces opportunités.

Il y a beaucoup de gens sur cette liste qui sont plus que disposés à vendre leur propriété à prix réduit – mais ils ne vont pas annoncer leur désespoir. Au lieu de cela, ils ont besoin de quelqu’un comme VOUS pour les chercher et rendre le processus idiot pour eux. Lorsque vous avez cette liste, vous détenez des informations très lucratives parce que vous savez qui a besoin d’aide, et vous pouvez les consulter avant tout le monde.

Exemple:

Disons qu’une de ces propriétés est une parcelle de terrain d’une valeur de 10 000 $ et que le propriétaire n’a pas les moyens de payer ses impôts. Cette personne est à quelques mois de perdre 100% de cette valeur de 10 000 $ si elle ne paie pas ses impôts. S’ils ne font rien, cela leur sera littéralement retiré et ils obtiendront 0 $ en retour.

Heureusement pour eux, vous connaissez leur situation. Vous pouvez les contacter avec tact et leur communiquer quelques choses importantes:

1. Assurez-vous qu’ils sont conscients de leur « situation”.
2. Faites-leur savoir que vous êtes un investisseur et que vous êtes intéressé par l’achat d’un bien immobilier dans leur région.
3. Demandez-leur de vous contacter s’ils veulent:
   1. Vendre leur propriété (c’est–à–dire se débarrasser d’un lourd fardeau financier) ET obtenir de l’argent rapidement en retour (c’est-à-dire Échanger leurs problèmes contre une aide immédiate).

Contrairement à toute autre liste, la liste des impôts en souffrance est très concentrée avec des vendeurs motivés. Vous pouvez envoyer à ces personnes des offres incroyablement basses et vous constaterez qu’une bonne partie d’entre elles vendront leurs propriétés pour 5% – 25% de la valeur marchande it cela peut sembler fou – mais elles le font parce que, dans leur situation actuelle, c’est vraiment leur meilleure option.

Il convient également de noter que ces personnes ont généralement une perspective très différente de celle de la plupart des gens sur leur propriété.

• La propriété était un mauvais investissement et ils en ont assez de payer pour cela. Ils veulent cette propriété hors de leur vie.
• Ils ont acheté la propriété il y a plus de 20 ans et ne l’ont pas vue depuis. Ils ont complètement perdu tout intérêt.
• Ils ont hérité de la propriété et ils n’en ont jamais voulu en premier lieu. Ils se fichent de ce qu’ils reçoivent, tout ce qu’ils savent, c’est qu’ils n’en veulent pas.
• Ils sont fatigués de payer des impôts sur une propriété qu’ils n’utilisent jamais et ils sont trop paresseux pour la vendre de manière conventionnelle.
• La propriété s’est transformée en désastre financier et ils veulent la sortir de leur vie.
• Ils ont de terribles souvenirs associés à la propriété et ils veulent s’en laver les mains.

Pensez-y why sinon pourquoi quelqu’un permettrait-il sciemment à ses biens d’entrer en forclusion comme ça?? Pour la plupart d’entre nous, cela n’a absolument aucun sens À moins que vous ne le regardiez d’un de ces points de vue ci-dessus.

Obtenir la Liste

Maintenant, j’espère que vous commencez à voir à quel point cette liste peut être précieuse. Croyez-moi – cette liste est une grosse affaire.

Pouvez-vous penser à un comté d’où vous aimeriez obtenir cette liste? Dans la plupart des cas, vous pouvez probablement l’obtenir – mais il y a quelques choses que vous devez garder à l’esprit avant d’essayer.

Une bonne information n’est pas gratuite. Attendez-vous toujours à ce que la liste coûte quelque chose.

La plupart des trésoriers de comté (aka – Collecteurs d’impôts) vont probablement vous facturer quelque chose pour générer cette liste et vous l’envoyer. Certains comtés factureront BEAUCOUP et d’autres vous factureront un montant nominal (et si vous êtes vraiment chanceux, certains comtés pourraient même vous le donner gratuitement).

Le moins que j’ai jamais vu de frais de comté pour leur liste était de 1 cent par parcelle (ou un tarif forfaitaire de 100 $). Ce genre de prix est génial et d’une grande valeur (je paierais volontiers ce prix sans réfléchir à deux fois).

Le plus que j’ai jamais vu de frais de comté pour leur liste est de 1,50 $ par colis. Ce genre de prix est ridicule (cette liste pourrait facilement coûter des milliers de dollars – ce qui est fou). Ne crachez jamais autant d’argent pour une liste d’impôts en souffrance it ça ne doit pas être aussi cher.

Le coût de la liste complète de la plupart des comtés se situera entre 100 $ et 500 $. Le prix le plus courant que je vois est de 25 cents par colis et à ce taux, certaines listes peuvent devenir chères, mais dans la plupart des cas, cela en vaut toujours la peine.

En règle générale, j’essaie de ne pas payer plus de 500 $ pour une seule liste. Non pas parce que cela ne vaut pas le prix – mais parce que c’est la ligne que j’ai tracée pour moi-même (pour éviter de me laisser emporter et de mettre tous mes œufs dans le même panier). Tout dit, la plupart des listes que j’ai achetées se situent quelque part entre 100 et 300 range.

La plupart des comtés vous demanderont d’envoyer un chèque à leur bureau avec une « lettre d’instruction” (expliquant ce que vous voulez qu’ils fassent) ou de payer par téléphone par carte de crédit. Dans les deux cas, vous devrez expliquer très en détail que vous souhaitez qu’ils envoient la liste des impôts en souffrance à votre adresse e-mail spécifiée OU vous envoient la liste sur un CD (ou quelque chose de similaire). Le processus peut différer légèrement selon le comté dans lequel vous travaillez, mais vous pouvez vous référer au Trésorier / collecteur d’impôts pour des instructions spécifiques.

D’habitude, je n’aime pas garder les choses « exclusives” sur ce blog, mais le sujet de cet article est des informations très sensibles et franchement, je ne veux pas que « tout le monde et leur mère” y aient accès.

La Liste d’impôts en souffrance est un outil extrêmement efficace lorsqu’elle est utilisée correctement (je n’ai littéralement jamais eu de taux de réponse médiocre lors de l’utilisation d’une Liste d’impôts en souffrance). Je l’admets – cela peut impliquer un facteur supplémentaire de « tracas » (car ces listes peuvent être assez chères et prendre plus de temps à trier) mais d’après mon expérience, cela a TOUJOURS valu ce problème supplémentaire.

Une partie de la raison pour laquelle ces listes d’impôts en souffrance sont si efficaces est qu’elles sont remplies de vendeurs motivés (précisément le type de propriétaires à qui nous voulons parler) et ce qui est encore mieux, c’est que 99% des autres investisseurs immobiliers de votre marché tombent probablement dans l’un des camps suivants:

a. Ils ne savent pas que cette liste existe.
d. Ils ne comprennent pas pourquoi cette liste est importante.
c. Ils ne croient pas que la liste donnera réellement des résultats (très probablement parce qu’ils ne l’ont jamais essayée).

Lorsque vous faites du marketing sur une liste comme celle-ci, vous ne rencontrez pas de concurrents. Cela signifie que lorsque vous trouvez un accord incroyable, vous êtes la seule personne sur terre à le savoir (ce qui rend cette approche très lucrative et puissante).

En raison de la nature « Top Secrète” de ces informations, j’ai décidé de limiter l’accès à ce billet de blog complet à ceux qui sont prêts à « payer le péage” pour ainsi dire (ce qui, je le soupçonne, détournera beaucoup de lecteurs qui ne serviraient qu’à saturer le marché et à réduire l’opportunité pour ceux qui essaient de le prendre au sérieux).

La version complète de cet article de blog est d’environ 5 000 mots (et à ce stade – vous n’avez lu que les 2 014 premiers mots). La seconde moitié contient toutes les informations substantielles, y compris:

• Comment obtenir la liste.
• Comment trouver les bonnes personnes dans le comté.
• Comment demander la liste et obtenir ce dont vous avez besoin.
• Comment s’assurer que les bonnes informations sont incluses dans la liste.
• Clips audio enregistrés avec des exemples réels de la façon de demander une liste d’impôts en souffrance.
• Comment gérer les listes difficiles à organiser.
• Comment communiquer avec les propriétaires de la liste.
• BONUS: Tutoriel gratuit sur la façon de trier une liste avec Microsoft Excel.
• BONUS: Tutoriel gratuit sur la façon d’envoyer votre première campagne avec Click2Mail.
• BONUS: Modèle de « Lettre d’instruction » gratuit pour demander votre première liste d’impôts en souffrance par écrit.

Remarque: Lorsque vous vous inscrivez en tant qu’abonné à REtipster Email, je vous enverrai instantanément un « Code de réduction” de 20 off pour cet article, et si vous vous inscrivez à la Masterclass d’investissement foncier, vous aurez accès à cet article GRATUITEMENT. Il n’y a pas de pression bien sûr – je veux juste m’assurer que vous êtes au courant.