Facteurs du marché immobilier

L’appréciation découle d’un collage de facteurs qui s’influencent les uns les autres et qui finalement se coalescent pour faire grimper les valeurs. Avant de séparer ces facteurs, discutons de la façon dont l’activité du marché immobilier influence la valeur des maisons à un niveau plus large.

Offre et demande

La loi de l’offre et de la demande que vous avez apprise en économie 101 joue le rôle le plus important dans les mouvements de valeur des maisons. La valeur des propriétés augmente lorsqu’une faible offre de maisons à vendre répond à une forte demande des acheteurs, alors que les acheteurs se livrent une guerre d’enchères pour obtenir une maison à partir de l’inventaire limité.

« Nous avons certainement vu une augmentation de la valeur des maisons récemment et le facteur le plus important sur mon marché est le manque d’inventaire”, partage Lance.  » Les communautés auront normalement 15 à 20 maisons à vendre et, pour le moment, il n’y en a que quatre. Donc, si l’un de ceux-ci est souhaitable, le propriétaire va obtenir le meilleur dollar pour cette maison en ce moment. »

Ventes comparables

Les agents immobiliers et les évaluateurs évaluent les maisons en fonction du prix de vente des maisons comparables dans la région, connu sous le nom de « comps. »Lorsque des guerres d’enchères se produisent dans un quartier, les maisons se vendent à des prix plus élevés que leurs prédécesseurs, ce qui permet aux nouvelles inscriptions de fixer des prix catalogue plus élevés et d’atteindre des prix de vente encore plus élevés si des guerres d’enchères continuent de se produire.

Lance appelle cet effet domino « pousser le prix », réfléchissant sur son expérience récente lors du marché des vendeurs chauds de l’été 2020:

« J’ai vendu une maison à 368 000 $, puis le même plan d’étage s’est vendu à 385 000 $. Et je viens de prendre rendez—vous la semaine dernière, même plan d’étage, même communauté — c’était dans une rue latérale, ce qui est probablement un peu plus souhaitable que dans la rue principale du lotissement – et je leur ai dit de l’inscrire à 400 000 $. »

Si la première maison cotée à 368 000 $ aurait été cotée quelques mois plus tard, la valeur de leur propriété aurait augmenté grâce aux ventes comparatives. Lance commente: « Personne ne savait que cela arriverait, c’est vrai, personne ne le savait. Mais s’ils avaient attendu jusqu’en septembre, ils auraient pu se vendre à 385 000 $, 390 000 $. Pas vrai? C’est une grosse différence.”

Facteurs économiques

Le marché du logement n’est pas directement en corrélation avec la vigueur de l’économie, comme nous l’avons vu avec le marché du logement solide de 2020, malgré les difficultés économiques provoquées par la pandémie de COVID-19. Néanmoins, ces facteurs économiques influencent fortement la valeur des propriétés, l’augmentation ou la diminution de la demande des acheteurs et la perception de la valeur.

Marché de l’emploi

Une forte création d’emplois entraîne souvent une augmentation de la demande des acheteurs à mesure que les acheteurs potentiels gagnent en solidité financière et en stabilité des nouveaux emplois à l’achat. La valeur des propriétés augmente dans les régions connaissant une croissance de l’emploi, alors que les nouveaux travailleurs se disputent l’offre de logements à proximité des centres d’affaires.

Croissance de la population

Allant souvent de pair avec la croissance de l’emploi, la croissance de la population augmente la demande des acheteurs, entraînant une augmentation de la valeur des propriétés dans les quartiers souhaitables, comme l’observe Lance:

« J’habite au nord d’Atlanta. Lorsque les gens commencent à quitter la ville et à se rendre dans une zone particulière qui est très souhaitable, la valeur des propriétés y augmente bien sûr. C’est l’offre et la demande. C’est tout l’offre et la demande. »

Coût d’emprunt

Lorsque les taux hypothécaires sont bas, de plus en plus d’acheteurs entrent sur le marché, cherchant à économiser des milliers à des dizaines de milliers de dollars sur la durée de vie de leur prêt hypothécaire. Si l’inventaire de logements sur un marché est en retard par rapport à cette augmentation de la demande, la valeur des propriétés augmente dans la zone touchée.

Votre emplacement

Les valeurs de propriété augmentent (ou diminuent) à des taux différents à différents endroits, même parfois variant considérablement dans les quartiers adjacents. Explorons quelques facteurs d’influence basés sur la localisation:

Qualité du district scolaire

Les données de la National Association of Realtors révèlent que 26% des acheteurs de maisons récents ont été influencés par la qualité de leur district scolaire lors du choix d’un quartier. Chez les acheteurs âgés de 30 à 39 ans, ce pourcentage grimpe à 46 %, suivi d’une augmentation de 36 % chez les acheteurs âgés de 22 à 29 ans.

Lorsqu’un district scolaire obtient de bons résultats – selon les notes données par l’État et les notes attribuées par greatschools.org — la demande des acheteurs augmente dans les quartiers nichés dans la zone de ce district, entraînant une hausse de la valeur des propriétés.

Occasionnellement, l’État ou l’organisme responsable redessinera les zones scolaires, transférant les communautés vers de nouvelles écoles ou les redistribuant entre les écoles existantes. Les maisons réaffectées à des écoles plus performantes peuvent connaître une augmentation de la valeur de la propriété à mesure que le quartier devient plus souhaitable pour les acheteurs.

Règlements de zonage

Les lois de zonage dictent la façon dont les terrains peuvent être utilisés à des fins résidentielles, commerciales ou industrielles. Lorsqu’une municipalité change de zonage dans une zone particulière, la valeur des propriétés peut changer en réponse à de nouvelles possibilités d’utilisation du terrain. Par exemple, disons qu’une ville rezone une zone résidentielle en une zone commerciale et des grands-pères dans des propriétés existantes. Si la région est attrayante et que les entreprises à la mode s’installent grâce au rezonage, la valeur de ces propriétés résidentielles augmenterait en raison d’une désirabilité accrue associée à une offre de logements limitée.

De nouvelles entreprises commerciales

Des centres commerciaux et des entreprises branchées nouveaux ou améliorés stimulent la demande des acheteurs dans les quartiers, augmentant la valeur des propriétés dans leur sillage. Lance partage que les communautés rurales bénéficient particulièrement du développement commercial:

« Disons qu’une région se développe vraiment et qu’elle n’avait auparavant que des terres agricoles, mais maintenant j’ai un Kroger ou une épicerie à quelques kilomètres où elle était auparavant de sept kilomètres. Un trajet de sept kilomètres peut durer de 15 à 20 minutes, je ne connais personne qui veut conduire 20 minutes pour obtenir un bâton de beurre. »

La recherche montre que les maisons proches de Whole Foods, Trader Joes et Starbucks apprécient plus rapidement que les autres maisons. Bien que ces chaînes excellent pour trouver des emplacements prometteurs, l’augmentation de la valeur associée est probablement due à une combinaison de facteurs corrélés.

Accès au centre-ville

Les logements situés à proximité de lignes de transport en commun nouvelles ou prolongées bénéficient d’une  » prime au transport en commun.”Selon l’American Public Transportation Association (APTA), les propriétés proches des transports en commun à haute fréquence détiennent traditionnellement des valeurs 42% plus élevées que celles des autres régions. Le pourcentage d’augmentation de la valeur dépend de plusieurs facteurs, notamment l’accessibilité, le bruit et d’autres avantages du quartier.

Proximité de la nature, des sentiers et des parcs

À l’autre extrémité du spectre, la proximité de la nature contribue à augmenter la valeur des propriétés, en particulier des maisons situées en zone urbaine. Des recherches menées par l’Université de Washington suggèrent que les maisons adjacentes aux parcs naturalistes et aux espaces ouverts ont une valeur supérieure de 8% à 20% à celle des propriétés comparables, la hausse de valeur tombant à près de zéro pour les maisons situées à un demi-kilomètre.

Votre maison elle-même

« Pour mes propriétaires, je parle de valeur d’acheteur et de valeur d’évaluation”, partage Lance, observant qu’il y a deux côtés de la médaille en ce qui concerne la valeur de votre maison elle-même.

« Un évaluateur va donc examiner la condition. Ils vont examiner l’âge du toit et l’âge du CVC. Ils vont certainement chercher la pourriture du bois – vous pourriez être appelé pour ça. Ils vont examiner l’état de la propriété. Ils se ficheront que tu aies des armoires blanches. Les acheteurs se soucient des armoires blanches.”

Pieds carrés utilisables

Les pieds carrés utilisables augmentent les valeurs aux yeux des évaluateurs et des acheteurs. Si vous agrandissez la superficie de votre maison avec un ajout à la maison, un grenier fini ou un sous-sol, la valeur de votre propriété augmente à des degrés divers. Les salles de bains, les chambres et les cuisines agrandies ajoutent le plus de valeur au pied carré, surtout si ces rénovations donnent à votre maison un avantage sur la concurrence.

Âge et état de la propriété

Les évaluateurs évaluent l’état de votre maison en fonction du montant et du degré de réparation requis, en se concentrant principalement sur l’intégrité de la structure de votre maison et la fonctionnalité des systèmes de votre maison (chauffage, climatisation, chauffe-eau, etc.).

Les acheteurs en particulier prennent note de l’âge de votre maison en fonction de la qualité et de la conception des éléments tels que les luminaires, la quincaillerie, les carreaux et les caractéristiques écoénergétiques. Lorsque vous entretenez votre maison d’un point de vue structurel et esthétique, vous améliorez la valeur de votre propriété.

Voici quelques exemples de mises à niveau importantes pour augmenter la valeur:

• Installation d’un nouveau système de CVC
• Réparation ou remplacement de votre toit
• Remplacement du bois endommagé par des termites ou des moisissures
• Installation de fenêtres éconergétiques
• Remplacement de la porte de garage

Rénovations et mises à jour

Lorsqu’elles sont effectuées de manière stratégique, les rénovations augmentent la valeur et la commercialisation de votre maison. Voici quelques-uns des meilleurs projets de rénovation pour augmenter la valeur et récupérer les coûts du projet:

• Remodelage de cuisine mineur: Le magazine Remodeling rapporte qu’un remodelage de cuisine mineur ajoute en moyenne 18 206 $ en valeur de revente, recouvrant 77,6% des coûts du projet.
• Plan d’étage ouvert: Une étude suggère que les plans d’étage ouverts s’apprécient à un taux de 7,4% plus rapide que leurs homologues fermés.
• Ajout d’une terrasse en bois: Une nouvelle terrasse en bois ajoute en moyenne une valeur de revente de 10 355 appliances
• Nouveaux appareils électroménagers: Le Top Agent Insight de HomeLight au 2e trimestre 2020 révèle que les nouveaux appareils électroménagers en acier inoxydable ajoutent en moyenne une valeur de 5 982 $, tandis que les fours doubles ajoutent en moyenne 2 414 $.
• Nouvelles finitions souhaitables: Les luminaires et la peinture mis à jour mettent à jour instantanément votre maison pour un prix relativement faible.

Attrait du trottoir et aménagement paysager

Embellir l’extérieur de votre maison pour qu’il brille de la rue sera payant. Dans le récent rapport Top Agent Insights de HomeLight, plus de 94% des agents ont convenu qu’un attrait incroyable équivaut à de l’argent dans votre compte bancaire à la fermeture. Allant de pair avec l’attrait extérieur, l’aménagement paysager luxuriant augmente la valeur de la propriété, 75% des meilleurs agents estimant que les maisons bien aménagées valent de 1% à 10% de plus que celles sans aménagement paysager.

Vérifiez la valeur de votre propriété pour prendre des décisions plus intelligentes

En vérifiant régulièrement la valeur de votre propriété, vous pouvez déterminer si votre maison apprécie ou perd de la valeur au fil du temps. Commencez votre recherche avec un modèle d’évaluation automatisé en ligne (MVA) comme l’outil gratuit d’estimation de la valeur d’une maison de HomeLight. Les MVA utilisent une combinaison de données provenant de dossiers fiscaux publics, de données soumises par les utilisateurs, d’inscriptions et de ventes MLS pour estimer la valeur de votre maison. Lorsque vous êtes prêt à approfondir l’analyse de la valeur des propriétés, contactez un agent immobilier de premier plan dans votre région. Ils fourniront une expertise hyper-locale sur les changements de valeur sur votre marché pour vous aider à prendre des décisions éclairées sur votre propriété.