Existe-t-il une incitation à l’allègement hypothécaire pour 2021?

Si vous recherchez des mesures de secours pour le gouvernement ou le Congrès, vous trouverez des résultats sur des programmes tels que HARP ETFMERR.

Mais les informations que vous voyez peuvent être trompeuses. HARP et FMERR, les deux principaux programmes de secours, sont maintenant expirés.

Même la loi CARES, qui offrait un allègement temporaire des paiements hypothécaires pendant COVID, ne réduira pas les coûts de votre prêt à long terme.

Il n’y a qu’un seul programme de secours à grande échelle pour 2021 qui aide les propriétaires comme l’ont fait HARP et FMERR.

L’option de refinancement Fannie Mae high LTV (HIRO) aide toujours activement les propriétaires à se refinancer avec peu ou pas de fonds propres dans leurs maisons.

Découvrez si vous êtes admissible à l’allègement hypothécaire (25 mars 2021)

Dans cet article (Passer à…)

• HARP, HAMP et FMERR (expiré)
• HIRO (actuel)
• Programmes d’allègement COVID-19
• Pour les prêts FHA, VA et USDA
• Allègement hypothécaire pour vétérans
• Comment fonctionne un refinancement d’allègement hypothécaire

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• Pourquoi ces programmes existent
• FAQ

Anciens programmes d’allègement hypothécaire du gouvernement

Un programme d’allègement du refinancement hypothécaire remplace votre prêt existant par un nouveau prêt dont le taux d’intérêt est plus bas et dont les paiements sont plus abordables.

Mais les programmes de refinancement hypothécaire que vous connaissez probablement ont déjà expiré.

• HARP (Home Affordable Refinance Program): 2009-2018
• HAMP (Home Affordable Modification Program): 2009-2016
• FMERR (Freddie Mac Enhanced Relief Refinance): 2017-2019

Lorsque la plupart des gens pensent à l’allégement hypothécaire du gouvernement ou du Congrès, ils pensent à HARP — le programme de refinancement abordable pour la maison.

HARP était un programme gouvernemental lancé par l’Agence fédérale de financement du logement en 2009. Pendant neuf ans, il a aidé des millions de propriétaires à se refinancer après avoir été durement touchés par la crise du logement.

Le programme de HARPE a pris fin en 2018.

Mais de nombreux propriétaires étaient toujours sous l’eau sur leurs hypothèques— en particulier dans les régions où la valeur des maisons a chuté au lieu d’augmenter ces dernières années.

Fannie Mae et Freddie Mac ont donc créé des refinancements de secours similaires pour aider les propriétaires qui ont raté la fenêtre de la HARPE.

Le FMERR de Freddie Mac est devenu incroyablement populaire, très rapidement. Les propriétaires ont profité de ce programme en même temps que les taux sont tombés à des plus bas historiques en 2019. Beaucoup ont pu économiser des milliers de dollars sur leurs prêts hypothécaires grâce au refinancement renforcé.

Mais le FMERR a également pris fin en septembre 2019.

Cela ne laisse qu’un seul programme d’allègement hypothécaire majeur à l’échelle nationale pour 2021: l’option de refinancement à LTV élevé de Fannie Mae, ou « HIRO.”

HIRO: le programme de refinancement hypothécaire de 2021

Le HIRO de Fannie Mae ressemble beaucoup à HARP ou FMERR. Il permet aux propriétaires de refinancer sans fonds propres ou un prêt sous-marin. Et il n’y a pas de ratio LTV maximum.

La différence clé? Seuls les propriétaires dont les hypothèques appartiennent actuellement à Fannie Mae peuvent être admissibles.

Les autres conditions pour utiliser l’option de refinancement à VTC élevé incluent :

• Votre ratio prêt-valeur est égal ou supérieur à 97,01 % pour une maison unifamiliale (voir la liste complète des exigences de VTC HIRO ici)
• Votre prêt a été émis le 1er octobre 2017 ou après cette date
• Vous avez des antécédents de paiements hypothécaires à temps
• Vous n’avez pas plus d’un paiement en retard au cours de la dernière année, et aucun au cours des 6 derniers mois

Et, surtout, vous avez besoin d’un « avantage tangible net” pour être admissible à HIRO.

Cela signifie qu’il doit y avoir une raison claire pour votre refinancement— qu’il s’agisse d’un paiement mensuel inférieur, d’une durée de prêt plus courte ou d’un passage d’un prêt hypothécaire à taux variable à un prêt hypothécaire à taux fixe plus sûr.

Vous pouvez savoir si vous respectez ces directives pour un refinancement HIRO en vérifiant auprès d’un prêteur.

Découvrez si vous êtes admissible à HIRO. Commencez ici (25 mars 2021)

L’allègement hypothécaire de la Loi CARES offre une aide temporaire

Parallèlement aux contrôles de relance pour les contribuables, la loi CARES de 2020 a créé un allègement hypothécaire temporaire pour les emprunteurs éprouvant des difficultés financières en raison de la pandémie de coronavirus.

Cela s’est présenté sous la forme d’une « abstention », un plan d’allègement qui suspend les paiements hypothécaires mensuels de l’emprunteur jusqu’à ce qu’il se remette sur pied financièrement.

Le Congrès a également protégé les propriétaires contre les frais de retard, les rapports de crédit négatifs et la forclusion pendant cette période — même s’ils n’étaient pas en mesure de payer des prêts immobiliers.

• Abstention hypothécaire : L’abstention suspend vos paiements hypothécaires pendant les périodes de difficultés financières. Les intérêts continuent de s’accumuler et vous devez rattraper les paiements manqués plus tard. L’abstention hypothécaire fonctionne comme les programmes d’abstention de prêt étudiant, offrant un allègement temporaire du remboursement du prêt jusqu’à ce que l’emprunteur puisse reprendre les paiements
• Moratoire sur les saisies: Les services de prêt pour les prêts conventionnels et garantis par le gouvernement – y compris la FHA, l’USDA, la VA et les prêts garantis par Freddie Mac et Fannie Mae — ne peuvent pas entamer de procédure de forclusion avant au moins le 31 mars 2021

Mais contrairement à un programme de refinancement hypothécaire — comme HIRO de FannieMae ou le refinancement rationalisé dont nous parlerons ci—dessous — coronavirusaid n’offrira pas de solution permanente ni de taux d’intérêt inférieur pour les emprunteurs.

En fait, ces options de secours pourraient vous coûter plus cher à long terme. C’est parce que le montant manqué doit être remboursé avec intérêt — ce qui signifie généralement prolonger la durée de votre prêt ou effectuer des paiements mensuels plus importants après la fin du plan d’abstention.

Les programmes d’allégement hypothécaire pour les prêts garantis par le gouvernement

Les programmes d’allégement hypothécaire populaires depuis 2009 (y compris HARP, HAMP, FMERR et HIRO) ne sont disponibles que pour les propriétaires ayant des prêts hypothécaires conventionnels – des prêts garantis par Fannie Mae ou Freddie Mac.

Mais que se passe-t-il si votre prêt est soutenu par le gouvernement?

Les propriétaires avec des prêts hypothécaires FHA, VA et USDA ont accès à différents programmes d’allégement hypothécaire que ceux avec des prêts conventionnels.

À savoir, ils peuvent utiliser un refinancement simplifié.

Le refinancement rationalisé est un programme de refi de garantie spéciale pour les personnes bénéficiant de prêts soutenus par le gouvernement.

C’est similaire à un refinancement hypothécaire, car vous pouvez utiliser un Refi rationalisé même si votre maison est sous l’eau ou a très peu de fonds propres.

Et un refinancement simplifié présente également d’autres avantages.

• Il y a moins de paperasse parce que vous n’avez pas à revérifier votre revenu ou votre emploi ou à faire évaluer la maison
• Les prêts garantis par le gouvernement ont généralement des taux inférieurs au marché, de sorte que vous pourriez être en mesure d’obtenir un taux et un paiement mensuel beaucoup plus bas en utilisant un refinancement simplifié

Les propriétaires peuvent être admissibles à un rationalisation de la FHA s’ils ont effectué au moins trois paiements à temps consécutifs sur leur prêt FHA existant.

Même si vous effectuez vos trois paiements consécutifs pendant que vous êtes en abstention, vous pouvez être admissible au refinancement simplifié de la FHA.

Pour un refinancement VA Streamline (également appelé « IRRRL »), les règles sont encore plus clémentes.

Vous pouvez utiliser ce refinancement même si votre prêt actuel estdélinquant. Cependant, le prêteur doit vérifier que la raison de la défaillance a été résolue et que vous pourrez effectuer des paiements sur le nouveau prêt.

Découvrez si vous êtes admissible à un refinancement simplifié (25 mars 2021)

Aide hypothécaire aux vétérans

Un avantage d’un prêt VA est que l’AV peut vous aider si vous rencontrez des difficultés pour effectuer vos paiements hypothécaires.

L’allégement hypothécaire des vétérans peut prendre la forme d’un prêt de refinancement simplifié (IRRRL) ou d’obtenir l’aide d’un professionnel du prêt VA pour déterminer votre plan de paiement.

Si vous êtes sous l’eau sur un prêt VA et que vous avez besoin d’un refinancement de secours, vous pourrez peut-être utiliser le refinancement VA streamline (IRRRL) pour le faire.

Comme d’autres programmes rationalisés, l’IRRRL ne nécessite aucune vérification du revenu ou de l’emploi, et saute l’évaluation de la maison — donc votre LTV n’aura pas d’importance.

Ou si vous n’êtes pas sûr qu’un refinancement vous convient, vous pouvez profiter de l’autre programme d’allègement de l’AV.

Pour les détenteurs de prêts VA ainsi que pour les anciens combattants avec des prêts hypothécaires non-VA, l’AV offre l’accès à des conseillers professionnels qui peuvent vous aider si vous rencontrez des difficultés pour effectuer votre paiement.

Ces personnes aident les anciens combattants à déterminer s’ils doivent se refinancer, essayer de restructurer leur prêt ou prendre une autre mesure pour empêcher la forclusion.

Mieux encore, les « techniciens de prêt” de la VA travaillent en votre nom avec votre prêteur — vous n’avez donc pas à vous-même résoudre toute la logistique d’un programme d’allègement hypothécaire.

Comment fonctionnent les programmes de refinancement hypothécaire

L’idée derrière un programme de refinancement hypothécaire comme HARP, FMERR ou HIRO est d’aider les propriétaires à abaisser leurs taux hypothécaires. À leur tour, leurs paiements mensuels deviennent plus abordables.

Les incitations au refinancement de secours ont aidé des millions de propriétaires à éviter les retards de paiement des prêts hypothécaires et même la forclusion de cette façon.

Mais pourquoi les programmes de refinancement de secours sont-ils nécessaires en premier lieu?

Pour comprendre un refinancement hypothécaire, vous devez d’abord comprendre ces deux choses:

1. Plus votre taux hypothécaire est bas, plus votre paiement mensuel est bas. L’objectif d’un refinancement de secours est de faire baisser suffisamment le taux d’intérêt d’un propriétaire pour qu’il puisse à nouveau payer ses paiements hypothécaires
2. Votre capacité de refinancement dépend de la valeur de votre maison. Lorsque la valeur des maisons baisse, les propriétaires peuvent être incapables de refinancer à un taux et à un paiement inférieurs. Un refinancement de secours résout ce problème

En règle générale, les propriétaires ne peuvent pas refinancer à moins que leur prêt hypothécaire ne soit inférieur à un certain ratio prêt/ valeur.

Refinancement avec une valeur de prêt élevée

La valeur de prêt est le montant que vous devez sur votre prêt immobilier par rapport à la valeur actuelle de la maison.

Par exemple, si votre maison vaut 100 000 $ et que vous devez 97 000 mortgage sur votre prêt hypothécaire, vous avez un ratio prêt-valeur de 97 %.

Incidemment, 97% est la LTV la plus élevée que vous pouvez normalement avoir pour bénéficier d’un refinancement conventionnel.

Lorsque la valeur d’une maison baisse plus rapidement que le propriétaire ne rembourse son prêt hypothécaire, sa VVT peut soudainement dépasser cette valeur de référence de 97 %. Cela les rend inadmissibles à un refinancement selon les règles normales.

En utilisant l’exemple ci-dessus: Disons que les valeurs de la maison dans la région commencent à baisser, et que la maison de 100 000 $ vaut soudainement 90 000 $.

Le propriétaire doit encore 97 000 $ sur son hypothèque. Leur nouveau ratio prêt/ valeur est donc de 108% (97/90 = 1,08). Ils ne sont plus autorisés à se refinancer et pourraient être bloqués par un paiement hypothécaire qu’ils ne peuvent pas se permettre.

Les programmes d’allègement hypothécaire renversent les règles. Au lieu de rester sous un ratio LTV maximum, votre prêt doit être égal ou supérieur à un ratio LTV minimum.

Les programmes d’allègement hypothécaire renversent les règles. Au lieu de rester sous un ratio LTV maximum, votre prêt doit être égal ou supérieur à un ratio LTV minimum.

En 2009, HARP a commencé à laisser peoplerefinance avec des LTV de 81% ou plus. De nombreux prêteurs ont plafonné la LTV admissible à 105%.

Plus tard, la plupart des prêteurs ont relevé la barre maximale de la LTV à 200 % ou l’ont complètement supprimée. Les propriétaires pouvaient donc refinancer leurs hypothèques, peu importe à quel point elles étaient sous l’eau.

Le refinancement de secours actuel (HIRO) fonctionne de la même manière.

Il n’y a pas de plafond de LTV pour le refinancement avec la bien nommée « option de refinancement à LTV élevé. »Mais votre LTV ne peut pas être inférieure à 97,01% si vous refinancez une maison unifamiliale.

Découvrez si vous êtes admissible à un allègement hypothécaire. Commencez ici (25 mars 2021)

Pourquoi le gouvernement et le Congrès offrent parfois des allègements hypothécaires

Des programmes d’allègement hypothécaire existent pour aider les propriétaires à payer leurs paiements hypothécaires et à éviter la forclusion.

Obtenir une aide hypothécaire du gouvernement ou d’un organisme lié au gouvernement peut sembler trop beau pour être vrai. Mais il est en fait dans le meilleur intérêt de ces agences de créer des incitations à l’allégement hypothécaire.

C’est parce que lorsqu’un propriétaire fait face à la forclusion, personne ne gagne. Les prêteurs hypothécaires perdent de l’argent. Les investisseurs perdent de l’argent. Et le propriétaire perd son logement et son pouvoir d’achat — il ne peut plus participer à l’économie de la même manière.

En très gros traits, c’est ce qui s’est passé lors de la crise financière américaine de la fin des années 2000.

Une baisse de la valeur des maisons, associée à un ralentissement économique marqué, a laissé les propriétaires avec des paiements hypothécaires inabordables et trop peu de capitaux propres pour se refinancer à un taux inférieur.

HARP, le Programme de refinancement de logements abordables, a été créé à la suite de cette crise pour aider les propriétaires à reprendre le contrôle de leur dette hypothécaire et de leurs flux de trésorerie mensuels.

Des programmes ultérieurs, comme FMERR et HIRO, ont continué à aider les propriétaires sous-marins à se refinancer.

Même si les États-Unis. la valeur des maisons a constamment augmenté ces dernières années, il y a encore des endroits où elles sont à l’arrêt ou à la baisse. Ainsi, de nombreux propriétaires peuvent encore bénéficier d’un refinancement à LTV élevé ou sous-marin.

Si vous vous trouvez dans cette situation, un refinancement hypothécaire pourrait vous faire économiser des milliers de dollars.

D’un autre côté, si vous êtes en bonne forme avec votre prêt hypothécaire existant mais que vous avez besoin d’une pause temporaire pour effectuer des paiements en raison de la pénibilité, les mesures d’allégement hypothécaire de CARES Act peuvent vous aider.

Épargnez davantage avec un programme d’allègement hypothécaire en 2021

En 2020, les taux hypothécaires ont régulièrement baissé et ont finalement atteint de nouveaux records.

Pour les propriétaires aux prises avec leurs paiements hypothécaires, il est temps de refinancer.

Tirer parti du programme HIRO pour les prêts conventionnels ou de programmes simplifiés pour les prêts gouvernementaux pourrait avoir d’énormes avantages.

Vérifiez votre nouveau taux pour voir combien vous pourriez économiser avec un refinancement hypothécaire en 2021.

Vérifiez votre nouveau taux (25 mars 2021)

FAQ sur les programmes d’allégement hypothécaire

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