Trop souvent, nous entendons des histoires de locataires de New York (« NYC ») ne réalisant pas qu’ils sont obligés de payer la Taxe sur les Loyers Commerciaux de New York (la « Taxe sur les Loyers Commerciaux » ou la « Taxe »). Une raison cruciale est que cette taxe est payable directement par le locataire à New York (par opposition au propriétaire directement dans le cadre du loyer). En plus de rappeler aux locataires la Taxe sur les loyers commerciaux elle-même, cet article fournira une base de référence concernant la Taxe, y compris qui est tenu de payer cette Taxe, comment la Taxe est calculée et la manière dont la Taxe est payée.

NYC impose généralement une taxe sur les loyers commerciaux à tout locataire, locataire, sous-locataire, licencié ou concessionnaire (ensemble, les  » locataires ») dont le  » loyer de base » annuel (tel que défini ci-dessous) pour une année d’imposition est supérieur ou égal à 250 000 $ pour tout  » local imposable », sous réserve de certaines exceptions. À ces fins, un « local imposable » comprend généralement tout local utilisé ou destiné à être utilisé ou occupé pour exercer ou exercer un commerce, une entreprise, une profession, une vocation ou une activité commerciale. Par exemple, un « local taxable » peut comprendre un département dans un grand magasin (par exemple, un fleuriste, un salon de beauté, un optométriste et toute autre propriété commerciale), un parking ou un garage et un espace de bureau. Cependant, certains locataires sont généralement exonérés de cette taxe, y compris, mais sans s’y limiter: (i) les organisations religieuses, éducatives ou caritatives; (ii) les locataires de la zone du World Trade Center (telle que définie à ces fins), et (iii) les locataires de locaux imposables situés à Manhattan au nord de la 96e rue ou dans le Bronx, Brooklyn, Queens et Staten Island.

La Taxe sur les loyers commerciaux est généralement imposée sur le  » loyer de base. » Le  » loyer de base  » est le  » loyer  » payé par chaque locataire à un locateur pour un local imposable pendant une période d’imposition, moins certaines déductions ou exclusions spécifiées. Le  » loyer  » est le montant payé ou devant être payé pour l’utilisation ou l’occupation d’un local et comprend tout paiement qui doit être effectué par le locataire et qui est habituellement payable par le locateur (p. ex., taxe foncière, loyers ou charges d’eau, loyers d’égouts, assurance, etc.), mais n’inclut pas les frais d’amélioration, de réparation ou d’entretien des locaux du locataire. Certaines réductions du loyer de base sont autorisées dans certaines circonstances. Par exemple, le loyer de base est réduit de 35% pour l’utilisation par un locataire d’un local imposable situé à Manhattan au sud de la 96e rue. De plus, si le loyer mensuel d’un locataire est mesuré en tout ou en partie par la réception brute des ventes d’un locataire, le loyer du locataire est généralement réputé ne pas dépasser 15 % de ces recettes brutes.

Aux fins de la Taxe sur les loyers commerciaux, l’année d’imposition commence le 1er juin et se termine le 31 mai de l’année civile suivante. Les locataires assujettis à la taxe doivent généralement produire des déclarations trimestrielles dans les 20 jours suivant la fin des périodes suivantes: (1) du 1er juin au 31 août, (2) du 1er septembre au 30 novembre et (3) du 1er décembre au 28 février. Une déclaration annuelle doit également être produite par chaque locataire au plus tard le 20 juin pour l’année d’imposition se terminant le 31 mai.

De plus, la Taxe sur les Loyers commerciaux est due et payable au plus tard le 20e jour suivant la fin de chaque période trimestrielle. Le paiement effectué avec la déclaration finale (c.-à-d. la déclaration due au plus tard le 20 juin) correspond à l’excédent de l’impôt réel pour l’année d’imposition sur les montants précédemment payés pour l’année d’imposition. Un locataire qui est exonéré de la taxe sur les loyers commerciaux parce que son loyer annuel est inférieur à 250 000 $ pour l’année peut encore être tenu de produire une déclaration annuelle dans certaines situations.

Un locataire qui ne produit pas sa Taxe de location commerciale en temps opportun peut être soumis à diverses pénalités liées au défaut de produire sa déclaration de revenus en temps opportun ou de payer la Taxe applicable.

Les locataires qui ont des questions sur la Taxe sur les loyers Commerciaux, ou qui ont été contactés par un vérificateur de la Taxe sur les Loyers commerciaux, devraient consulter un conseiller fiscal expérimenté pour comprendre leurs obligations fiscales.