Le processus d’expulsion en Géorgie présente des caractéristiques uniques qui le distinguent des autres États. Cela peut faciliter l’expulsion d’un locataire à certains égards si le locataire a violé une disposition du contrat de location ou a omis de payer le loyer.

Un propriétaire géorgien ne peut cependant pas menacer un locataire, retirer ses effets personnels de la propriété locative, fermer les services publics ou refuser au locataire l’accès à la propriété sans suivre au préalable toutes les étapes requises dans le processus d’expulsion de la Géorgie. Toute conduite d’auto-expulsion pourrait soumettre le propriétaire à des accusations criminelles d’intrusion et le rendre civilement responsable des dommages pécuniaires, y compris des dommages punitifs, si le locataire intente une action civile.

Expiration du bail

Une fois le bail expiré, ou si le bail est d’un mois à l’autre, l’avis d’expulsion de Géorgie est un Avis de résiliation du bail de 30 jours au locataire sans que le propriétaire n’ait à identifier la raison de l’expulsion tant que ce n’est pas à des fins discriminatoires ou de représailles.

Avis d’expulsion de Géorgie – Meilleures pratiques

Si le locataire n’a pas payé de loyer ou a violé une disposition du bail (par exemple en autorisant des animaux domestiques non autorisés, en utilisant les lieux comme une entreprise non autorisée, en gênant d’autres locataires, ou en faisant vivre des personnes ou des animaux domestiques sur les lieux sans autorisation), le propriétaire doit exiger que le locataire paie le loyer en retard, se conforme aux dispositions du bail ou quitte les lieux avant une certaine date.

Le processus d’expulsion de la Géorgie n’exige pas que l’avis d’expulsion de la Géorgie soit écrit, mais il est de bonne pratique d’envoyer un avis d’expulsion écrit au locataire lui demandant de se conformer à une certaine date ou de renoncer à la possession. La loi géorgienne ne précise pas non plus combien de temps le propriétaire doit donner au locataire pour se conformer, à moins qu’il n’y ait un délai de préavis spécifié dans le bail écrit.

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Affidavit de dépossession

Dans tous les cas, si le locataire ne se conforme pas à l’avis, le locateur doit alors se rendre au tribunal pour obtenir un mandat de dépossession, également appelé affidavit de dépossession.

L’affidavit est fait à la magistrate’s court sous serment et doit indiquer ce qui suit:

• Les noms des parties
• Les motifs de l’expulsion
• Que le propriétaire a exigé la possession des lieux et s’est vu refuser
• Le montant du loyer dû, le cas échéant

Après la préparation de l’affidavit, le tribunal délivrera une assignation ou un mandat au shérif à signifier au locataire. Le locataire est informé qu’il dispose de 7 jours pour répondre au mandat.

Signification d’une assignation / Mandat

Un mandat doit être signifié au locataire par le shérif ou la police personnellement au locataire ou à une personne d’âge convenable qui y habite. Si la signification ne peut être faite personnellement, l’assignation ou le mandat peut être affiché ou attaché à la maison ou à la porte et envoyé par la poste au locataire. Un service personnalisé est requis si le propriétaire demande des dommages financiers ainsi que la possession de la propriété.

Réponse au mandat

Un locataire peut répondre au mandat par écrit ou en s’adressant au greffier du tribunal qui rédigera une Réponse contenant les défenses du locataire à l’expulsion, y compris les éventuelles demandes reconventionnelles que le locataire pourrait avoir.

Si la réponse est fournie dans les 7 jours suivant la signification du mandat, le tribunal fixera généralement une audience dans les 10 jours, bien que le délai puisse être plus long. Si aucune réponse n’est déposée, le locateur doit demander un défaut et demander un bref de possession, qui est remis au shérif pour signification. Habituellement, le locataire n’a que 24 heures pour partir.

Si la question du droit de possession doit être entendue au-delà d’une période de 2 semaines après la signification de l’assignation ou du mandat, ou si le loyer est devenu dû, la loi géorgienne exige que le locataire dépose le loyer et tous les paiements de services publics qui sont dus après la délivrance du mandat de dépossession auprès du tribunal ou il déclarera un défaut et délivrera un bref de possession au propriétaire.

Si le locataire prétend que le loyer a été payé, il peut être autorisé à déposer un reçu indiquant que le paiement a été effectué.

Audience

L’audience d’expulsion se tient devant un juge qui n’écoute que les deux parties. Si le propriétaire l’emporte, un bref de possession sera émis et le locataire ordonné de quitter les lieux, généralement dans les 10 jours. Un jugement distinct pour des dommages-intérêts en argent sera émis si cela a été demandé et si la signification personnelle du mandat a été effectuée.

Défenses

Un locataire dispose d’un certain nombre de défenses contre une action d’expulsion ou de dépossession, y compris les suivantes:

• Expulsion discriminatoire. En aucun cas, un propriétaire ne peut expulser un locataire en fonction des caractéristiques personnelles du locataire telles que la race, la couleur, les croyances, la religion, l’origine nationale, la situation familiale ou le handicap.
• Représailles. L’expulsion ne peut pas non plus être en représailles du fait que le locataire s’est plaint de l’état du bien auprès des autorités gouvernementales ou qu’il a participé à un syndicat de locataires.
• Le loyer a été payé dans les 7 jours suivant la signification du mandat. Si c’est le cas, il s’agit d’une défense complète et le propriétaire est tenu d’accepter le loyer et tous les frais de justice si ceux-ci étaient spécifiés dans le mandat. Si le non-paiement du loyer a fait l’objet d’une action antérieure au cours des 12 mois précédents, le propriétaire n’est pas tenu d’accepter le loyer. Dans l’action précédente, cependant, le propriétaire ne doit pas avoir refusé une offre de la totalité du loyer.
• Paiement partiel accepté. Si le propriétaire a accepté un paiement partiel avant que le tribunal n’émette un bref de possession, le propriétaire peut avoir renoncé à l’action d’expulsion et devra recommencer.
• Les locaux ont été gravement endommagés ou détruits sans faute du locataire qui peut ne pas être obligé de payer un loyer supplémentaire et peut quitter les lieux, ou peut être condamné à payer une partie du loyer pendant que le propriétaire effectue les réparations.

Expulsion

Un locataire a toujours la possibilité de mettre fin à l’expulsion si le propriétaire accepte d’accepter l’offre du loyer après l’émission d’un bref, mais le locataire devrait exiger que le propriétaire annule le bref et déclare par écrit que le locataire peut rester en possession.

Les parties peuvent également convenir d’une heure et d’une date pour que le locataire quitte les lieux; sinon, le shérif affichera un préavis de 24 heures au locataire. Si le locataire ne part pas, le shérif se présentera avec le propriétaire pour superviser l’expulsion du locataire. Le propriétaire est responsable du retrait des effets personnels du locataire.

Une fois les biens du locataire enlevés, le propriétaire n’a plus aucune obligation légale de les conserver ou de les protéger.