Lors de l’achat d’un condo, il est préférable de savoir le plus tôt possible si le développement est garanti ou non garanti. En tant qu’acheteur potentiel, il est important de comprendre ce que cela signifie et comment cela vous affecte.Savoir si le développement en question est justifié ou non donne un aperçu du développement, du quartier et du HOA. Alors, passons aux définitions!
Un condo non garanti est une propriété en copropriété dans laquelle le prêt n’est pas admissible à la vente à Freddie Mac ou Fannie Mae, et à ce titre, ils sont considérés par la plupart des banques comme plus « risqués. » Freddie Mac et Fannie Mae ont établi des critères pour évaluer les développements de condominiums. Inversement, un prêt de condo garanti peut être vendu à Freddie Mac ou Fannie Mae. Souvent, la garantie d’un développement est le facteur décisif pour de nombreux prêteurs et peut avoir un impact important sur l’approbation ou non de votre prêt. D’après mon expérience, ce sont les quatre principales raisons pour lesquelles les développements ne sont pas garantis:

• Moins de 50% d’occupation par le propriétaire – Moins de 50% des occupants d’un complexe sont les propriétaires. Bien que ce ne soit pas la seule raison, ces unités sont généralement des locations et des locataires occupés.
• 10% de propriété dans un développement – Si une personne (ou une entité) détient plus de 10% d’un développement, le complexe est considéré comme potentiellement instable. Plus précisément, une personne a trop de contrôle sur la valeur du développement. Cela inclurait également un développement où la HOA a saisi un certain nombre de propriétés.
• 15 % de délinquance – Si plus de 15 % de ses propriétaires sont en souffrance depuis plus de 30 jours au moment de l’enquête, le complexe n’est pas garanti. De nombreux condos « gèlent » leurs numéros le dernier jour du mois précédent afin d’éviter d’avoir des réponses différentes aux demandes de renseignements tout au long du mois suivant (c’est-à-dire que les numéros au 31 janvier sont utilisés pour tout le mois de février). Ces retards peuvent inclure des frais mensuels / trimestriels réguliers, des amendes pour violation des règles et le non-paiement des bons de travail.
• Réserve de plafond de 10% – Toutes les HOA qui cherchent à être considérées comme justifiables devront avoir un poste dans leur budget annuel indiquant que le développement dépose 10% de leur revenu annuel dans un fonds de réserve de capital. Ce fonds est utilisé pour des projets de plus grande envergure comme les toitures, la réparation des fondations, la mise à jour du système d’irrigation et l’entretien des routes.

Il existe d’autres raisons pour lesquelles un développement peut être jugé non garanti, mais elles sont très rares. Par exemple, si vous avez été l’une des premières personnes à acheter dans un nouveau développement de condos de construction, le projet peut être jugé non garanti. Les quatre principaux éléments ci-dessus font principalement référence à des développements existants.
Comment pouvez-vous savoir si un complexe est garanti AVANT de présenter votre offre? Vous ne pouvez pas toujours le savoir avec certitude, mais demandez à votre agent de contacter l’agent inscripteur / la société de gestion en votre nom. Plusieurs fois, cela peut être un excellent indicateur de la familiarité de l’agent inscripteur avec les condos en général. Ce sont des termes qu’ils doivent connaître et comprendre pleinement. Votre agent peut également communiquer avec les agents inscripteurs des unités précédemment vendues pour savoir s’il y avait des problèmes de garantie au moment de la vente. Si vous ne pouvez toujours pas obtenir de réponse solide, n’ayez jamais peur. Après avoir conclu un accord et signé un contrat de vente, la société de gestion immobilière est tenue de fournir au prêteur des documents concernant la garantie. Pour la plupart des prêteurs, cela comprend un questionnaire sur le condo qui posera des questions sur tous les éléments ci-dessus.
Disons que vous découvrez que votre condo de rêve n’est pas garanti. Cela signifie-t-il que vous ne pourrez jamais obtenir de prêt? PAS DU TOUT! De nombreux prêteurs ne sont pas intéressés à vendre leurs prêts à Fannie Mae et Freddie Mac. C’est juste une question de trouver le bon prêteur pour votre propriété. C’ÉTAIT GARANTI QUAND JE L’AI ACHETÉ, DONC C’EST BIENRIGHT NON? La garantie peut changer d’un mois à l’autre. Ce n’est pas parce qu’un condo est garanti maintenant qu’il ne le sera pas à l’avenir. Il est important de comprendre pourquoi votre développement est considéré comme l’un ou l’autre. Même si votre développement est bien assis maintenant, assurez-vous de rester impliqué dans votre conseil d’administration et de rester à jour sur vos factures. Acheter un condo, c’est acheter dans une entreprise, et tous les propriétaires doivent travailler ensemble pour préserver la valeur de la communauté!
Bonne chasse! — Becca
Pauly Presley Realty
Pour plus de questions, n’hésitez pas à envoyer un e-mail [email protected]