Un Crédit du Vendeur aux Coûts de clôture d’un Emprunteur est un moyen courant (en particulier avec les acheteurs d’une première maison) de réduire le montant total qu’il faudra à un emprunteur pour effectuer une transaction d’achat d’une maison. Les crédits du Vendeur aux frais de clôture de l’emprunteur sont également appelés: concessions de vente, coûts payés par le vendeur ou contributions du vendeur. Quel que soit le terme utilisé, un crédit vendeur peut être un moyen très efficace d’amener un acheteur dans une maison dans les cas où les fonds disponibles sont limités ou où un acheteur est serré sur le total des fonds nécessaires à la transaction.
Les acheteurs doivent prendre en compte les coûts suivants lors de l’achat d’une maison:
Acompte
Frais de clôture&Articles prépayés (Ie. frais de prêteur, d’évaluation et d’inspection, taxes, frais de titre / avocat et Primes d’assurance payées à l’avance)
Réserves Post-clôture Requises Par Le Prêteur (Le cas échéant)
Selon le prix d’achat, l’état et le type de prêt, Les Coûts de clôture et les Articles prépayés peuvent varier de 2% à 5% du prix du contrat de la maison. Les acheteurs de maisons avec des fonds limités peuvent utiliser un « crédit vendeur » pour réduire considérablement leurs coûts et leur permettre d’acheter une propriété qu’ils ne pourraient pas autrement.
Dans Quelles Situations Un Crédit Vendeur Aux Frais De Clôture D’Un Acheteur Immobilier Peut-Il Être Utile?
Les crédits vendeur sont efficaces pour les acheteurs ayant des difficultés de trésorerie. La structuration d’une offre avec un crédit vendeur est utile dans un certain nombre de situations, notamment:
-
L’acheteur d’une maison a du mal à répondre aux exigences minimales de mise de fonds, aux coûts de clôture ou aux exigences de réserve du prêteur.
-
L’acheteur souhaite effectuer un acompte de 20% pour éviter l’assurance hypothécaire, mais ce montant est légèrement inférieur à ce montant en raison des frais de clôture ou des exigences de réserve.
-
Des améliorations ou des réparations domiciliaires sont nécessaires&l’acheteur doit maximiser la liquidité après la clôture afin de mener à bien ces projets.
Pourquoi Un Vendeur Accepterait-Il D’Accorder Un Crédit Aux Frais De Clôture?
Fournir un crédit au vendeur est une incitation qu’un vendeur peut utiliser pour aider à vendre sa maison plus rapidement. Plus une propriété reste longtemps sur le marché, plus elle devient coûteuse pour le vendeur. Les frais de portage tels que les intérêts hypothécaires, les taxes, les cotisations HOA, la pression pour respecter leurs propres délais (c.-à-d. le vendeur utilise le produit pour acheter une autre propriété), et le risque que la liste devienne périmée sont des considérations qu’un vendeur peut prendre en compte pour décider d’accepter une offre d’un acheteur avec un crédit vendeur.
De plus, il est courant que le prix d’achat soit négocié autour d’un crédit vendeur. Dans certains cas, l’acheteur et le vendeur conviennent d’augmenter le prix d’achat pour compenser le coût pour le vendeur d’un crédit vendeur aux frais de clôture de l’acheteur. Tant que la propriété sera évaluée, cela peut être un moyen efficace pour un acheteur de recevoir un crédit du vendeur et de réduire ses coûts de transaction globaux.
Par exemple:
Dans l’exemple ci-dessus, en augmentant le prix d’achat de 5 000 $ et en demandant au vendeur d’accorder à l’acheteur un crédit sur les frais de clôture, l’encaisse de l’acheteur à la clôture est réduite de 4 825 $ tandis que le vendeur obtient le même montant d’argent. La clé pour que cela fonctionne dépend de ce que la propriété évaluera. L’acheteur voudra consulter son agent immobilier pour déterminer la probabilité d’une évaluation de la propriété.
Les prêteurs basent toujours sur le montant d’argent qu’ils prêteront sur le plus bas de la valeur estimative ou du prix d’achat. Si la propriété évalue, l’augmentation du prix d’achat comme démontré ci-dessus fonctionnera, si la propriété n’évalue pas, alors l’acheteur devra apporter la différence entre la valeur estimée et le prix d’achat à la clôture.
Quels sont les Coûts Maximaux Payés Par le Vendeur Pour Les Prêts USDA Conventionnels, FHA, VA &?
Chaque type de prêt a des règles légèrement différentes en ce qui concerne les contributions du vendeur. Vous trouverez ci-dessous un tableau détaillant les règles concernant les crédits maximaux autorisés pour les différents types de prêts. Rappelez-vous cependant que, quel que soit le tableau ci-dessous, un Crédit vendeur ne peut jamais dépasser le montant total des frais de clôture de l’acheteur et des articles prépayés.
Conventional Loans Max Seller Contribution
|
Occupancy Type |
Down Payment |
Maximum Seller Credit |
|---|---|---|
|
Primary Residence Or Second Home |
Less Than 10% |
3% |
|
10% – 25% |
6% |
|
|
Greater Than 20% |
9% |
|
|
Investment Property |
Any Down Payment Amt |
2% |
FHA Loans Max Seller Contribution
For FHA Loans the maximum amount of Seller and other interested party credits cannot exceed 6% of the sales price.
Prêts VA Contribution maximale du vendeur
Pour les Prêts VA, le montant maximum des Contributions du Vendeur ne peut dépasser 4% du prix de vente en plus des points de réduction normaux et des crédits vendeurs traditionnels aux frais de clôture de l’emprunteur.
Selon les directives de VA, la règle des 4% s’applique aux articles suivants qu’un vendeur est autorisé à payer pour un acheteur en plus des frais de clôture traditionnels:
-
Prepayment of property taxes and insurance
-
Appliances and other gifts from a builder
-
Discount points above 2% of the loan amount
-
Payoff of a buyer’s judgments and debts
-
Payment of the VA funding fee
For Example: Les frais de clôture d’un acheteur pour des éléments tels que l’évaluation, les taxes, les titres et les frais d’enregistrement correspondent à 2% du prix d’achat. Le vendeur accepte également de payer à l’avance le coût des taxes foncières de l’acheteur & l’assurance propriétaire, les frais de financement de l’AV et un solde de carte de crédit totalisant 3% du prix de vente. La contribution totale serait de 5% et est admissible car 2% servent aux frais de clôture réels et seulement 3% servent aux articles de concession (moins que le maximum de 4%).
Prêt USDA Contribution maximale du vendeur
Pour les Prêts USDA, le montant maximum des Contributions du Vendeur ne peut dépasser 6% du prix de vente.
Un Acheteur Peut-Il Recevoir un Crédit Vendeur Pour Plus Que Le Total Des Frais De Clôture &Articles Prépayés?
Non. Les frais de clôture du Crédit Vendeur à l’Acheteur ne peuvent pas dépasser le montant total des frais de clôture réels et des articles prépayés. Par exemple : Les frais de clôture d’un acheteur de maison totalisent 5 000 $ et le vendeur a accepté de créditer 10 000 $. Dans cette situation, l’emprunteur ne pourrait utiliser que 5 000 credit du crédit du vendeur. Les 5 000 $ restants seraient perdus.
Que Dois-Je Faire Si Mon Crédit Vendeur Dépasse Mes Frais De Clôture &Prépaiements?
Si votre crédit vendeur dépasse le total de vos coûts de clôture et des articles prépayés, vous pouvez augmenter de manière constructive vos coûts de clôture totaux pour utiliser tout achat de crédit vendeur supplémentaire payant des « points” pour acheter un taux d’intérêt inférieur auprès de votre prêteur. Par exemple: Vous achetez une maison pour 250 000 $ et effectuez un acompte de 50 000 down et recevrez un prêt de 200 000 $. Le vendeur a accepté de vous accorder un crédit de 3% sur vos frais de clôture (7 500$), mais vos frais de clôture ne totalisent que 5 500 $. Vous ne voulez pas perdre les 2 000 extra supplémentaires que le vendeur a accepté de vous créditer à la clôture. Dans ce cas, vous pouvez approcher votre prêteur et lui demander de vous accorder un taux d’intérêt inférieur. Dans ce cas particulier, vous avez 2 000 $, ce qui équivaut à 1% du montant du prêt de 200 000 $. Après avoir parlé avec votre prêteur, ils acceptent de vous donner un.taux d’intérêt supérieur de 25% pour le paiement d’un point de réduction de 1% à la clôture. Étant donné que ce point de réduction fait partie de vos frais de clôture totaux, vous pouvez lui appliquer le crédit vendeur.
Puis-je utiliser un Crédit Vendeur pour Payer les frais initiaux de FHA, VA et USDA?
Les prêts FHA, VA et USDA ont des frais de financement initiaux. Chaque programme permet aux crédits du vendeur d’être appliqués à leurs frais initiaux.
FHA
La FHA permet d’appliquer les crédits du vendeur à FHA Dès le départ, mais pour ce faire, la totalité des frais doit être payée par le vendeur. La FHA n’autorise pas les paiements partiels de MI FHA à l’avance.
VA
Le VA permet aux Crédits du vendeur de couvrir une partie ou la totalité des frais de financement initiaux. Ces frais sont pris en compte pour la contribution maximale du vendeur de 4%.
USDA
Un Crédit vendeur peut être utilisé pour payer les frais de garantie initiaux de l’USDA.
Pouvez-vous Augmenter le Prix De Vente du Contrat pour Inclure un Crédit Vendeur Aux Frais De Clôture?
Oui. Tel que décrit ci-dessus, un acheteur et un vendeur peuvent négocier un prix d’achat plus élevé sur une propriété afin d’inclure un crédit du vendeur aux frais de clôture de l’acheteur de la maison. L’augmentation du prix d’achat peut potentiellement entraîner un problème d’évaluation. Si la valeur estimative est inférieure au prix d’achat contracté, l’acheteur devra apporter la différence à la clôture, ce qui augmenterait le total de la trésorerie à la clôture et annulerait l’objectif d’inclure une contribution du vendeur aux frais de clôture pour commencer.
Il est fortement recommandé d’inclure un agent immobilier ou un avocat lors de la négociation de ces détails pour déterminer la probabilité que la propriété évalue au prix d’achat plus élevé et pour vous protéger dans le cas où la propriété évalue moins que prévu pour vous assurer d’avoir des protections / éventualités pour annuler le contrat si nécessaire.