Il existe de nombreuses similitudes entre un prêt immobilier locatif et une hypothèque sur votre résidence principale, ainsi que de grandes différences.
Les prêteurs suivent un processus de demande de prêt similaire: Vous devrez fournir des documents sur vos revenus, vos actifs et vos dettes, et le prêteur vérifiera votre pointage de crédit.
Cependant, les prêteurs considèrent un prêt immobilier locatif comme présentant un niveau de risque plus élevé car le bien n’est pas occupé par son propriétaire. Ils savent par expérience que certains investisseurs peuvent simplement s’éloigner du prêt si les temps sont difficiles et que la propriété ne génère pas de flux de trésorerie positif.
Prêts immobiliers locatifs vs Prêts immobiliers réguliers
Certaines des plus grandes différences entre un prêt immobilier locatif et un prêt immobilier régulier incluent:
- Mise de fonds plus importante, souvent de 20 à 25% ou plus, selon la propriété et l’emprunteur
- Taux d’intérêt et frais plus élevés pour compenser le prêteur pour le risque supplémentaire de contracter un prêt immobilier locatif
- Score de crédit de 620 ou plus
- Ratio dette/ revenu (DTI) inférieur à 36%
- Réserves de trésorerie suffisantes pour payer l’hypothèque jusqu’à six mois si le taux d’inoccupation est plus élevé que prévu
- Des taux d’intérêt et des frais plus élevés pour compenser le prêteur pour le risque supplémentaire de contracter un prêt immobilier locatif
- Les types de biens admissibles doivent correspondre l’assurance hypothécaire privée (PMI) ne s’applique pas lorsque le ratio prêt/valeur (LTV) est inférieur à 80%
Options de prêt immobilier locatif
Il existe de nombreuses bonnes options disponibles pour: souscrire un prêt immobilier locatif. Les options d’emprunt vont des banques et des coopératives de crédit traditionnelles aux prêteurs spécialisés dans l’octroi de prêts de couverture ou de portefeuille à des investisseurs immobiliers qui possèdent 10 propriétés locatives ou plus.
Ces options de prêt immobilier locatif peuvent être utilisées lorsque vous achetez votre premier bien à revenus, que vous ajoutez à votre portefeuille de biens locatifs ou que vous refinancez une hypothèque existante:
1. Prêts conventionnels
- Également appelés « prêts conformes”
- Offerts par les courtiers hypothécaires et les prêteurs traditionnels tels que les banques et les coopératives de crédit
- Garantis par Fannie Mae ou Freddie Mac et doivent répondre aux directives des entreprises parrainées par le gouvernement (GSE)
- Taux d’intérêt et frais les plus bas avec une bonne cote de crédit
- Exigences de mise de fonds comprises entre 15% et 25% (selon la propriété)
- Jusqu’à 10 prêts hypothécaires , bien que la plupart des prêteurs aient une limite interne ne dépassant pas quatre
2. Financement à logements multiples de la FHA
- Prêt multifamilial soutenu par la Federal Housing Administration (FHA)
- Offert par des courtiers hypothécaires et des prêteurs traditionnels
- Bon pour la construction neuve, la réhabilitation substantielle de la propriété et les achats
- Les exigences de mise de fonds et de pointage de crédit sont inférieures à celles des prêts conventionnels
- Peut utiliser les revenus locatifs existants pour aider à se qualifier
- Doit résider dans l’une des unités pendant un an ou plus
3. Financement multi-parts VA
- Prêt multifamilial soutenu par les États-Unis Ministère des Anciens combattants (VA)
- Offert par les courtiers hypothécaires et les prêteurs traditionnels
- Disponible pour les militaires en service actif, les anciens combattants et les conjoints admissibles
- Pas de mise de fonds minimale ou de pointage de crédit
- Achat jusqu’à sept unités et l’emprunteur doit résider dans l’une des unités
4. Les prêts hypothécaires généraux
- Financent plusieurs propriétés locatives sous un seul prêt
- Peuvent être utilisés pour tout type de propriété productrice de revenus
- Offerts par des courtiers hypothécaires ou des prêteurs privés
- Les propriétés sont « garanties croisées », chaque propriété servant de garantie pour les autres
- L’acompte, les cotes de crédit, le taux d’intérêt et les conditions de prêt varient en fonction du prêteur et des propriétés spécifiques
- Possibilité de refinancer des prêts immobiliers individuels existants sous une seule hypothèque globale
- Une clause de décharge peut être négociée qui vous permet d’en vendre une ou plusieurs des propriétés du prêt général
5. Les prêts de portefeuille
- Financent des propriétés locatives uniques ou multiples avec le même prêteur
- Offerts par des courtiers hypothécaires ou des prêteurs privés
- Les prêts de portefeuille sont détenus par le prêteur et constituent une bonne option pour un « financement créatif »
- L’acompte, le pointage de crédit, le taux d’intérêt et les conditions de prêt peuvent être personnalisés pour répondre aux besoins de l’emprunteur
- Des exigences moins strictes de l’emprunteur signifient également des frais plus élevés, des pénalités de remboursement anticipé et des paiements en ballon lorsque le solde total du prêt est dû à la fin d’une courte période. prêt à terme
6. Prêts d’argent privés
- Offerts par des investisseurs privés ou des groupes qui accordent des prêts à des investisseurs immobiliers
- Bonne source de financement des investissements futurs en fonction du rendement immobilier actuel
- Les conditions et les frais de prêt peuvent être personnalisés pour chaque investisseur individuel
- Certains prêteurs privés peuvent « prendre une part de l’action » en participant au projet en échange de taux d’intérêt ou de frais plus bas
7. La marge de crédit sur la valeur nette de la maison s’appuie sur les capitaux propres accumulés dans une propriété comme source de fonds pour en acheter une autre
8. Financement du vendeur
- Également connu sous le nom de report vendeur, financement du propriétaire ou hypothèque au prix d’achat
- Offert par les vendeurs qui possèdent des biens libres et clairs
- Bonne option pour les acheteurs investissant lorsque le marché immobilier est dans un cycle de baisse ou pour des biens difficiles à qualifier pour un financement conventionnel
- Les conditions de prêt peuvent être entièrement personnalisées en fonction des besoins de l’acheteur et du vendeur
- Parfois utilisées par les vendeurs comme moyen d’étaler les gains en capital comme alternative à la réalisation d’un contrat. 1031 échange à imposition différée
Comment maintenir les frais de prêt immobilier locatif bas
Bien que les prêts immobiliers locatifs puissent être plus chers que d’obtenir un prêt sur votre résidence principale, vous pouvez faire plusieurs choses pour maintenir les taux et les frais bas:
- Maintenez un bon pointage de crédit, idéalement d’au moins 740 ou plus
- Effectuez un acompte plus important de 20% à 25% pour une LTV inférieure
- Utilisez une banque ou un prêteur local qui connaît le marché immobilier local et peut prendre le temps d’en apprendre davantage sur vous et votre entreprise
- La préparation à l’avance des documents de demande de prêt montre au prêteur que vous êtes un investisseur sérieux et améliore vos chances d’obtenir l’approbation de votre prêt immobilier locatif
- Documentez la performance financière réussie de vos biens locatifs existants avec des états de résultat et de trésorerie rapports de flux
- Magasinez pour les meilleures conditions de prêt
- Sortez des sentiers battus et envisagez des solutions de prêt alternatives pour les biens locatifs tels que le prêt privé ou le financement par le vendeur
- Envisagez de former une petite joint-venture (JV) ou un partenariat pour des projets plus importants nécessitant une mise à jour intensive en capital ou en dehors de votre domaine d’expertise en investissement
Frais d’exploitation des biens locatifs à retenir
En plus des paiements de capital de l’hypothèque, il existe plusieurs autres frais d’exploitation dont les investisseurs ont besoin pour considérez avant d’acheter un bien locatif.
Tous ces éléments peuvent être déduits en tant que dépenses normales pour réduire le revenu net imposable:
- Paiement des intérêts hypothécaires
- Impôts fonciers
- Taxes de location
- Frais de gestion immobilière
- Frais de location
- Réparations et entretien
- Contributions au compte de réserve de capital (un fonds utilisé pour payer les futures réparations et améliorations majeures)
- Frais de HOA (si la propriété appartient à une association de propriétaires)
- Services publics (bien que les locataires d’une propriété locative unifamiliale paient généralement leurs propres services publics , les propriétaires de petites propriétés multifamiliales paient parfois des frais de services publics tels que l’eau, les égouts et les ordures et incluent ces frais dans le cadre des locataires
Comment mesurer la performance d’un bien locatif
Lorsque vous utilisez une LTV conservatrice (prêt à valeur) de 75% ou moins avec un prêt immobilier locatif, le flux de trésorerie brut doit couvrir toutes les dépenses ci-dessus et plus encore. À la fin de chaque mois, vous aurez encore des bénéfices en espèces à placer sur votre compte bancaire.
Avant de demander un prêt immobilier locatif, tenez compte de ces trois ratios de propriété à revenu pour vous assurer que votre achat prévu présente des flux de trésorerie solides et positifs:
Taux de capitalisation
Le taux de capitalisation – taux de capitalisation à court terme – compare le résultat d’exploitation net de la propriété (NOI) au prix d’achat de la propriété:
- Taux de capitalisation = NOI/ Prix d’achat
- 6 000 NO NOI / 100 000 price Prix d’achat =.Taux plafond de 06 ou 6%
Bien que l’avis d’intention n’inclue pas le paiement hypothécaire, le taux plafond est un bon moyen de filtrer les propriétés qui peuvent ne pas générer de flux de trésorerie. En effet, plus le taux de capitalisation est bas sans le paiement du prêt, plus les flux de trésorerie seront négatifs.
Ratio de loyer
Le ratio de loyer – également connu sous le nom de « Règle du 1%” – compare le loyer mensuel brut au coût total de la propriété (y compris les frais d’acquisition et de financement et les frais de réhabilitation):
- Ratio de loyer = Loyer mensuel / Coût de la propriété
- 1 200 rent de loyer mensuel / 100 000 cost de Coût de la propriété =.012 ou 1,2%
Un bien locatif avec un ratio de loyer très bas est un indicateur rouge que l’investissement aura des flux de trésorerie négatifs. En règle générale, plus le ratio de loyer est élevé, mieux c’est. Les investisseurs immobiliers qui utilisent le ratio de loyer recherchent généralement un ratio minimum compris entre 1% et 2%.
Retour en espèces
Le retour en espèces compare le montant de l’argent reçu au montant de l’argent investi:
- Cash-on-Cash = Espèces reçues / Espèces investies
- 3 000 flow de flux de trésorerie reçus / 25 000 cash d’argent investi comme acompte = 12%
Le calcul du retour en espèces est un bon moyen d’analyser l’incidence des différentes options de financement sur les flux de trésorerie, parce que l’argent reçu comprend les frais de paiement hypothécaire.
Réflexions finales
L’achat d’un bien locatif est un moyen clé de diversifier votre portefeuille d’investissement et de générer des revenus passifs, en particulier en période économique troublée. Les biens immobiliers productifs de revenus génèrent une double source de revenus, soit des revenus locatifs mensuels et une plus-value à long terme, et bénéficient d’avantages fiscaux que d’autres actifs n’offrent pas.
Mieux encore, il existe une faible corrélation entre les prix de l’immobilier et le marché boursier. Vous pouvez vous retrouver à mieux dormir la nuit en sachant que vous possédez un actif qui n’est pas soumis aux caprices de Wall Street.