en säljare kredit till låntagarens stängning kostnader är ett vanligt sätt (särskilt med första gången bostadsköpare) för att minska den totala mängden pengar det kommer att ta för en låntagare att slutföra ett hem köp transaktion. Säljarkrediter till låntagarens stängningskostnader kallas också: försäljningskoncessioner, säljarbetalda kostnader eller säljarbidrag. Oavsett term används, kan en säljare kredit vara ett mycket effektivt sätt att få en köpare till ett hem i de fall där det finns begränsade tillgängliga medel eller en köpare är tight på den totala medel som behövs för transaktionen.
hem köpare måste redogöra för följande kostnader när du köper ett hem:
handpenning
avslutande kostnader & förbetalda objekt (dvs. och försäkringspremier betalas i förskott)
efter stängning reserver som krävs av långivaren (om tillämpligt)
beroende på köpeskillingen, stat och lån typ, stängning kostnader och förbetalda poster kan variera allt från 2% – 5% av hemets kontraktspris. Bostadsköpare med begränsade medel kan använda en ”säljare kredit” för att avsevärt minska sina Out-of-pocket kostnader och göra det möjligt för dem att köpa en fastighet som de annars inte skulle kunna.
vilka situationer kan en säljare kreditera en hemköpares stängningskostnader vara till hjälp?
Säljarkrediter är effektiva för kassaflödes utmanade köpare. Att strukturera ett erbjudande med en Säljarkredit är till hjälp i ett antal situationer, inklusive:
-
hemköparen kämpar för att uppfylla minimikrav för utbetalning, stängningskostnader eller långivarreservkrav.
-
hemköparen vill göra en 20% handpenning för att undvika hypotekslån, men är något kort av detta belopp på grund av stängningskostnader eller reservkrav.
-
hemförbättringar eller reparationer behövs & hemköparen behöver maximera likviditeten efter stängning för att slutföra dessa projekt.
Varför skulle en säljare gå med på att ge kredit till stängningskostnader?
att ge en säljare kredit är ett incitament som en säljare kan använda för att hjälpa till att sälja sitt hem snabbare. Ju längre en fastighet stannar på marknaden, desto dyrare blir det för säljaren. Bära kostnader som hypotekslån, skatter, HOA-avgifter, tryck för att uppfylla sina egna tidsfrister (dvs. säljaren använder intäkter för att köpa en annan fastighet) och risken för att noteringen blir inaktuell är överväganden som en säljare kan ta hänsyn till när han beslutar acceptera ett erbjudande från en köpare med säljarkredit.
dessutom är det vanligt att köpeskillingen förhandlas runt en säljare kredit. I vissa fall köparen och säljaren kommer överens om att höja inköpspriset för att kompensera kostnaden för säljaren av en säljare kredit till köparens avslutande kostnader. Så länge fastigheten kommer att bedöma, kan detta vara ett effektivt sätt för en köpare att få en säljare kredit och minska sina totala transaktionskostnader.
till exempel:
i exemplet ovan, genom att öka inköpspriset med $5,000, och att säljaren ger hemköparen en kredit till stängningskostnaderna, reduceras köparens kontanter till nära med $4,825 medan säljaren nät samma summa pengar. Nyckeln för att detta ska fungera beror på vad fastigheten kommer att bedöma för. Köparens vilja vill samråda med sin fastighetsmäklare för att bestämma sannolikheten för fastighetsbedömningen.
Långivarens alltid bas de summa pengar de kommer att låna ut på det lägre av det uppskattade värdet eller inköpspriset. Om fastigheten bedömer, öka köpeskillingen som visas ovan kommer att fungera, om fastigheten inte bedöma, då köparen skulle behöva föra skillnaden mellan det värderade värdet och köpeskillingen till stängning.
Vad är den maximala säljaren betalade kostnaderna för konventionella, FHA, VA & USDA lån?
varje lånetyp har lite olika regler när det gäller säljarbidrag. Nedan följer ett diagram som beskriver reglerna för de maximala Säljarkrediterna som är tillåtna för olika typer av lånetyper. Kom dock ihåg att oavsett diagrammet nedan, en säljare kredit kan aldrig överstiga det totala beloppet av köparen stängning kostnader och förbetalda artiklar.
Conventional Loans Max Seller Contribution
|
Occupancy Type |
Down Payment |
Maximum Seller Credit |
|---|---|---|
|
Primary Residence Or Second Home |
Less Than 10% |
3% |
|
10% – 25% |
6% |
|
|
Greater Than 20% |
9% |
|
|
Investment Property |
Any Down Payment Amt |
2% |
FHA Loans Max Seller Contribution
For FHA Loans the maximum amount of Seller and other interested party credits cannot exceed 6% of the sales price.
VA-lån Max säljarbidrag
för VA-lån kan det maximala beloppet för säljarbidrag inte överstiga 4% av försäljningspriset utöver normala rabattpoäng och traditionella säljarkrediter till låntagarens stängningskostnader.
enligt VA-riktlinjerna gäller 4% – regeln för följande artiklar som en säljare får betala för en köpare utöver traditionella stängningskostnader:
-
Prepayment of property taxes and insurance
-
Appliances and other gifts from a builder
-
Discount points above 2% of the loan amount
-
Payoff of a buyer’s judgments and debts
-
Payment of the VA funding fee
For Example: En köpares avslutande kostnader för artiklar som bedömning, skatter, Titel ins och inspelningsavgifter motsvarar 2% av köpeskillingen. Säljaren samtycker till att även förskottsbetala kostnaden för köparens fastighetsskatt & husägare försäkring, va finansieringsavgift, och ett kreditkort balans på totalt 3% av försäljningspriset. Det totala bidraget skulle vara 5% och är tillåtet eftersom 2% går mot faktiska stängningskostnader och endast 3% går mot koncessionsposter (mindre än 4% max).
USDA-lån Max säljarbidrag
för USDA-lån får det maximala beloppet för säljarbidrag inte överstiga 6% av försäljningspriset.
kan en köpare få en Säljarkredit för mer än de totala stängningskostnaderna & förbetalda artiklar?
Nej. En Säljarkredit till köparens stängningskostnader får inte överstiga det totala beloppet för de faktiska stängningskostnaderna och förbetalda artiklar. Till exempel: en hemköpares stängning kostar totalt $5,000 och säljaren har gått med på att kreditera $10,000. I denna situation skulle låntagaren bara kunna använda $5,000 av säljaren kredit. Resterande 5 000 dollar skulle gå förlorade.
vad gör jag om min Säljarkredit överstiger mina stängningskostnader & Prepaids?
om din säljarkredit överstiger summan av dina stängningskostnader och förbetalda artiklar kan du konstruktivt öka dina totala stängningskostnader för att använda någon extra säljarkredit som betalar ”poäng” för att köpa en lägre ränta från din långivare. Till exempel: du köper ett hem för $250,000 och gör en $50,000 handpenning och kommer att få en $200,000 lån. Säljaren har gått med på att ge dig en 3% kredit till dina stängningskostnader ($7,500), men dina stängningskostnader uppgår endast till $5,500. Du vill inte förlora de extra $2,000 som säljaren har gått med på att kreditera dig vid stängning. I det här fallet kan du kontakta din långivare och be dem att ge dig en lägre ränta. I det här fallet har du $2,000, vilket motsvarar 1% av lånebeloppet på $200,000. Efter att ha talat med din långivare de är överens om att ge dig en .25% bättre ränta för att betala 1% rabattpunkt vid stängning. Eftersom denna rabattpunkt är en del av dina totala stängningskostnader kan du tillämpa säljarens kredit på den.
kan jag använda en säljare kredit för att betala för förskott FHA, VA, och USDA avgifter?
FHA, VA och USDA lån har initiala finansieringsavgifter. Varje program tillåter säljare krediter som ska tillämpas på deras förskott avgifter.
FHA
FHA tillåter Säljarkrediter att tillämpas på FHA Upfront MI, men för att göra det måste hela avgiften betalas av säljaren. FHA tillåter inte delbetalningar av FHA Upfront MI.
VA
VA tillåter säljaren krediter till en del eller hela den initiala finansieringsavgiften. Denna avgift räknas mot 4% max säljarbidrag.
USDA
En säljare kredit kan användas för att betala för USDA Upfront garantiavgift.
kan du höja Kontraktsförsäljningspriset till att inkludera en Säljarkredit till stängningskostnader?
Ja. Som beskrivits ovan kan en köpare och säljare förhandla om ett högre inköpspris på en fastighet för att inkludera en säljarkredit till hemköparens stängningskostnader. Att öka inköpspriset kan potentiellt leda till en bedömningsfråga. Om det värderade värdet kommer lägre än det avtalade köpeskillingen måste köparen få skillnaden att stänga, vilket skulle öka den totala kontant-till-stängning och besegra syftet med att inkludera ett säljarbidrag till att stänga kostnader till att börja med.
det rekommenderas starkt att du inkluderar en fastighetsmäklare eller advokat När du förhandlar om dessa uppgifter för att bestämma sannolikheten för att fastigheten bedömer till det högre köpeskillingen och för att skydda dig själv om fastigheten bedömer lägre än förväntat för att se till att du har skydd/oförutsedda händelser för att säga upp avtalet om det behövs.