Real estate market factors

Die Wertschätzung beruht auf einer Collage von Faktoren, die sich gegenseitig beeinflussen und letztendlich zusammenfließen, um die Werte in die Höhe zu treiben. Bevor wir diese Faktoren auseinander nehmen, wollen wir diskutieren, wie die Aktivität des Immobilienmarktes die Werte von Eigenheimen auf einer breiteren Ebene beeinflusst.

Angebot und Nachfrage

Das Gesetz von Angebot und Nachfrage, das Sie in Economics 101 gelernt haben, spielt die wichtigste Rolle bei den Wertbewegungen von Eigenheimen. Die Immobilienwerte steigen, wenn ein geringes Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern auf eine starke Käufernachfrage trifft, da Käufer in Bieterkriegen um ein Haus aus dem begrenzten Inventar kämpfen.“Wir haben definitiv einen Anstieg der Eigenheimwerte in letzter Zeit gesehen und der größte Faktor, der das derzeit in meinem Markt antreibt, ist der Mangel an Inventar“, teilt Lance mit. „Gemeinden haben normalerweise 15 bis 20 Häuser zum Verkauf und im Moment gibt es nur vier. Also, wenn irgendwelche von denen überhaupt wünschenswert sind, wird der Besitzer Top-Dollar für dieses Haus jetzt bekommen.“

Vergleichbare Verkäufe

Immobilienmakler und Gutachter bewerten Häuser gleichermaßen auf der Grundlage des Verkaufspreises vergleichbarer Häuser in der Region, bekannt als „Comps.“ Wenn Bieterkriege in einer Nachbarschaft stattfinden, verkaufen Häuser zu höheren Preisen als ihre Vorgänger, so dass neue Angebote höhere Listenpreise festlegen und noch höhere Verkaufspreise erzielen können, wenn weiterhin Bieterkriege stattfinden.

Lance nennt diesen Dominoeffekt „den Preis drücken“ und reflektiert ihre jüngsten Erfahrungen während des Hot Seller’s Market im Sommer 2020:

„Ich habe ein Haus für 368.000 US-Dollar verkauft, dann wurde derselbe Grundriss für 385.000 US-Dollar verkauft. Und ich ging letzte Woche zu einem Listing-Termin, gleicher Grundriss, gleiche Gemeinde — es war in einer Seitenstraße, die wahrscheinlich etwas wünschenswerter ist als in der Hauptstraße der Unterteilung — und ich sagte ihnen, sie sollten es bei $ 400,000 auflisten.“Wenn das erste Haus, das bei $ 368.000 gelistet ist, ein paar Monate später gelistet wäre, wäre ihr Immobilienwert dank vergleichender Verkäufe gestiegen. Lance kommentiert: „Niemand wusste, dass das passieren würde, richtig, niemand wusste es. Aber wenn sie bis September gewartet hätten, hätten sie möglicherweise bei $ 385.000, $ 390.000 verkaufen können. Stimmt’s? Das ist ein ziemlich großer Unterschied.“

Wirtschaftliche Faktoren

Der Immobilienmarkt korreliert nicht direkt mit der Stärke der Wirtschaft, wie wir mit dem starken Immobilienmarkt von 2020 gesehen haben, trotz wirtschaftlicher Probleme, die durch die COVID-19-Pandemie verursacht wurden. Nichtsdestotrotz beeinflussen diese wirtschaftlichen Faktoren die Immobilienwerte stark, erhöhen oder verringern die Käufernachfrage und die Wertwahrnehmung.

Arbeitsmarkt

Eine starke Schaffung von Arbeitsplätzen führt häufig zu einem Anstieg der Käufernachfrage, da potenzielle Käufer von Eigenheimen durch neue Arbeitsplätze finanzielle Stärke und Stabilität gewinnen. Immobilienwerte steigen in Regionen mit Beschäftigungswachstum, da ankommende Arbeitskräfte um das Wohnungsangebot in der Nähe von Geschäftszentren konkurrieren.

Bevölkerungswachstum

Das Bevölkerungswachstum geht oft Hand in Hand mit dem Beschäftigungswachstum und erhöht die Käufernachfrage, was dazu führt, dass die Immobilienwerte in begehrten Vierteln steigen, wie Lance beobachtet:

„Ich lebe nördlich von Atlanta. Wenn Menschen anfangen, aus der Stadt auszuziehen und in ein bestimmtes Gebiet zu gehen, das sehr wünschenswert ist, steigen dort natürlich die Immobilienwerte. Das ist Angebot und Nachfrage. Das ist alles Angebot und Nachfrage.“

Kreditkosten

Wenn die Hypothekenzinsen niedrig sind, treten mehr Käufer in den Markt ein und versuchen, Tausende bis Zehntausende von Dollar über die Lebensdauer ihrer Hypothek zu sparen. Wenn der Wohnungsbestand in einem Markt hinter diesem Anstieg der Nachfrage zurückbleibt, steigen die Immobilienwerte im betroffenen Bereich.

Ihr Standort

Die Eigenschaftswerte steigen (oder sinken) an verschiedenen Orten unterschiedlich schnell, auch wenn sie in benachbarten Stadtteilen manchmal drastisch variieren. Lassen Sie uns einige standortbezogene Einflussfaktoren untersuchen:

Schulbezirksqualität

Daten der National Association of Realtors zeigen, dass 26% der jüngsten Hauskäufer bei der Auswahl eines Viertels von der Qualität ihres Schulbezirks beeinflusst wurden. Bei Käufern im Alter von 30 bis 39 Jahren steigt dieser Prozentsatz auf 46%, gefolgt von einem Anstieg von 36% bei Käufern im Alter von 22 bis 29 Jahren.

Wenn ein Schulbezirk gute Leistungen erbringt – gemessen an den vom Staat vergebenen Noten und den Bewertungen greatschools.org – die Nachfrage nach Käufern steigt in Stadtteilen, die sich in der Zone dieses Bezirks befinden, und treibt die Immobilienwerte in die Höhe.

Gelegentlich zeichnet der Staat oder die zuständige Stelle Schulzonen neu, verlagert Gemeinden in neue Schulen oder verteilt sie auf bestehende Schulen. Häuser, die an leistungsstärkere Schulen vergeben werden, können einen Anstieg des Immobilienwerts erfahren, da die Nachbarschaft für Käufer wünschenswerter wird.

Zoning regulations

Zoning Gesetze diktieren, wie Flächen für Wohn-, Gewerbe- oder industrielle Zwecke genutzt werden können. Wenn eine Gemeinde die Zoneneinteilung in einem bestimmten Gebiet umstellt, können sich die Immobilienwerte als Reaktion auf neue Nutzungsmöglichkeiten des Landes verschieben. Nehmen wir zum Beispiel an, dass eine Stadt ein Wohngebiet in ein Gewerbegebiet umwidmet und in bestehende Immobilien investiert. Wenn das Gebiet attraktiv ist und trendige Unternehmen dank der Umwidmung einziehen, würden die Werte dieser Wohnimmobilien aufgrund der erhöhten Begehrlichkeit gepaart mit einem begrenzten Wohnungsangebot steigen.

Neue Gewerbebetriebe

Neue oder verbesserte Einkaufszentren und trendige Geschäfte treiben die Käufernachfrage in die Nachbarschaften und heben die Immobilienwerte in ihrem Gefolge an. Lance teilt, dass ländliche Gemeinden besonders von der kommerziellen Entwicklung profitieren:“Angenommen, ein Gebiet entwickelt sich wirklich und es gab früher nichts als Ackerland, aber jetzt habe ich einen Kroger oder ein Lebensmittelgeschäft innerhalb von ein paar Meilen, wo es vorher sieben Meilen war. Eine Sieben-Meilen-Fahrt könnte 15 bis 20 Minuten dauern, ich kenne niemanden, der 20 Minuten fahren möchte, um ein Stück Butter zu bekommen.“Untersuchungen zeigen, dass Häuser in der Nähe von Whole Foods, Trader Joes und Starbucks schneller schätzen als andere Häuser. Obwohl sich diese Ketten dadurch auszeichnen, aufstrebende Standorte zu finden, ist der damit verbundene Wertzuwachs wahrscheinlich auf eine Kombination korrelierter Faktoren zurückzuführen.

Zugang zum Stadtzentrum

Häuser in der Nähe neuer oder erweiterter öffentlicher Verkehrslinien profitieren von einer „Transitprämie“.“ Laut der American Public Transportation Association (APTA) halten Immobilien in der Nähe von hochfrequenten öffentlichen Verkehrsmitteln traditionell Werte von 42% höher als in anderen Gebieten. Der prozentuale Wertzuwachs hängt von mehreren Faktoren ab, darunter Zugänglichkeit, Lärm und andere Vorteile für die Nachbarschaft.

Nähe zur Natur, zu Wanderwegen und Parks

Am anderen Ende des Spektrums trägt die Nähe zur Natur zur Steigerung der Immobilienwerte bei, insbesondere von Häusern in städtischen Gebieten. Untersuchungen der University of Washington legen nahe, dass Häuser neben Naturparks und Freiflächen einen um 8% bis 20% höheren Wert haben als vergleichbare Immobilien, wobei der Wert für Häuser, die eine halbe Meile entfernt liegen, auf nahezu Null sinkt.

Ihr Haus selbst

„Für meine Hausbesitzer spreche ich über den Käuferwert und den Schätzwert“, teilt Lance mit und stellt fest, dass es zwei Seiten der Medaille gibt, wenn es um den Wert Ihres Hauses selbst geht.

„Also wird sich ein Gutachter den Zustand ansehen. Sie werden sich das Alter des Daches und das Alter der HLK ansehen. Sie werden definitiv nach Holzfäule suchen – vielleicht wirst du dafür gerufen. Sie werden sich den Zustand der Immobilie ansehen. Es ist ihnen egal, ob Sie weiße Schränke haben. Käufer kümmern sich um weiße Schränke.“

Nutzbare Quadratmeterzahl

Nutzbare Quadratmeterzahl erhöht Werte in den Augen der Gutachter und Käufer. Wenn Sie die Quadratmeterzahl Ihres Hauses mit einem Hauszusatz, einem fertigen Dachboden oder Keller erweitern, steigt Ihr Immobilienwert in unterschiedlichem Maße. Badezimmer, Schlafzimmer und erweiterte Küchen bieten den größten Wert pro Quadratfuß, insbesondere wenn diese Renovierungen Ihrem Zuhause einen Vorteil gegenüber der Konkurrenz verschaffen.

Alter und Zustand der Immobilie

Hausgutachter bewerten den Zustand Ihres Hauses anhand der Menge und des Grades der erforderlichen Reparaturen und konzentrieren sich dabei in erster Linie auf die Integrität der Struktur Ihres Hauses und die Funktionalität Ihrer Heimsysteme (Heizung, Klimaanlage, Warmwasserbereiter usw.).Käufer achten insbesondere auf das Alter Ihres Hauses, basierend auf der Qualität und dem Design von Elementen wie Armaturen, Hardware, Fliesen und energieeffizienten Funktionen. Wenn Sie Ihr Haus von einem strukturellen und ästhetischen Standpunkt aus pflegen, verbessern Sie Ihren Immobilienwert.

Ein paar Beispiele für große, wertsteigernde Upgrades sind:

• Installation eines neuen HLK-Systems
• Reparieren oder Ersetzen Ihres Daches
• Ersetzen von Holz, das durch Termiten oder Schimmel beschädigt wurde
• Installation energieeffizienter Fenster
• Ersetzen des Garagentors

Renovierungen und Updates

Wenn Sie strategisch vorgehen, erhöht der Umbau den Wert und die Marktfähigkeit Ihres Hauses. Hier sind einige der besten Umbauprojekte, um den Wert zu steigern und die Projektkosten wieder hereinzuholen:

• Kleiner Küchenumbau: Remodeling Magazine berichtet, dass eine kleinere Küche umgestalten fügt im Durchschnitt $18.206 in Wiederverkaufswert, amortisieren 77,6% der Projektkosten.
• Offener Grundriss: Eine Studie legt nahe, dass offene Grundrisse mit einer Rate von 7,4% schneller wachsen als ihre geschlossenen Pendants.
• Holzdeck-Ergänzung: Ein neues Holzdeck fügt durchschnittlich $ 10,355 im Wiederverkaufswert hinzu
• Neue Geräte: HomeLight’s Top Agent Insight Q2 2020 zeigt, dass neue Edelstahlgeräte einen durchschnittlichen Wert von $ 5,982 hinzufügen, während Doppelöfen einen Durchschnitt von $ 2,414 hinzufügen.
• Neue wünschenswerte Oberflächen: Aktualisierte Leuchten und Farben aktualisieren Ihr Zuhause sofort zu einem relativ geringen Preis.

Curb Appeal und Landschaftsbau

Das Äußere Ihres Hauses so aufzupeppen, dass es von der Straße scheint, wird sich auszahlen. Im jüngsten Top Agent Insights-Bericht von HomeLight stimmten über 94% der Agenten zu, dass Amazing Curb Appeal gleichbedeutend mit Geld auf Ihrem Bankkonto bei Schließung ist. Hand in Hand mit äußerer Anziehungskraft erhöht üppige Landschaftsgestaltung den Immobilienwert, wobei 75% der Top-Agenten glauben, dass gut gestaltete Häuser 1% bis 10% mehr wert sind als solche ohne Landschaftsgestaltung.

Überprüfen Sie Ihren Eigenschaftswert für intelligentere Entscheidungen zu Hause

Indem Sie regelmäßig Ihren Eigenschaftswert überprüfen, können Sie feststellen, ob Ihr Haus im Laufe der Zeit an Wert gewinnt oder verliert. Beginnen Sie Ihre Recherche mit einem automatisierten Online-Bewertungsmodell (AVM) wie dem kostenlosen Home Value Estimate Tool von HomeLight. AVMs verwenden eine Kombination aus Daten aus öffentlichen Steuerunterlagen, von Benutzern übermittelten Daten sowie MLS-Angeboten und -Verkäufen, um den Wert Ihres Eigenheims zu schätzen. Wenn Sie bereit sind, tiefer in die Analyse des Immobilienwerts einzutauchen, wenden Sie sich an einen Top-Immobilienmakler in Ihrer Nähe. Sie bieten hyperlokales Fachwissen zu Wertverschiebungen in Ihrem Markt, damit Sie fundierte Entscheidungen für Ihre Immobilie treffen können.