Beim Kauf einer Wohnung ist es am besten, so früh wie möglich zu wissen, ob die Entwicklung garantiert oder nicht garantiert ist. Als potenzieller Käufer ist es wichtig zu verstehen, was dies bedeutet und wie es Sie beeinflusst.Zu wissen, ob die betreffende Entwicklung gerechtfertigt ist oder nicht, gibt Einblick in die Entwicklung, Nachbarschaft und HOA. Kommen wir also zu den Definitionen!Eine nicht garantierbare Eigentumswohnung ist eine Eigentumswohnung, in der das Darlehen nicht an Freddie Mac oder Fannie Mae verkauft werden kann, und als solche werden sie von den meisten Banken als „riskanter“ angesehen.“ Freddie Mac und Fannie Mae haben Kriterien für die Bewertung von Eigentumswohnungen festgelegt. Umgekehrt kann ein garantierbares Wohnungsbaudarlehen an Freddie Mac oder Fannie Mae verkauft werden. Oft ist die Garantierbarkeit einer Entwicklung der entscheidende Faktor für viele Kreditgeber und kann einen großen Einfluss darauf haben, ob Ihr Darlehen genehmigt wird oder nicht. Nach meiner Erfahrung sind dies die vier wichtigsten Gründe, warum Entwicklungen nicht garantiert werden können:

• Weniger als 50% Eigentümerbelegung – Weniger als 50% der Bewohner in einem Komplex sind die Eigentümer. Obwohl nicht der einzige Grund, in der Regel sind diese Einheiten mieten und Mieter besetzt.
• 10% Eigentum an einer Entwicklung – Wenn eine Person (oder Entität) mehr als 10% einer Entwicklung besitzt, wird der Komplex als potenziell instabil angesehen. Insbesondere hat eine Person zu viel Kontrolle über den Wert der Entwicklung. Dies würde auch eine Entwicklung einschließen, bei der die HOA eine Reihe von Immobilien abgeschottet hat.
• 15% Delinquenz – Wenn eine Entwicklung zum Zeitpunkt der Anfrage mehr als 15% ihrer Eigentümer mehr als 30 Tage delinquent hat, ist der Komplex nicht garantierbar. Viele Eigentumswohnungen „frieren“ ihre Nummern am letzten Tag des Vormonats ein, um unterschiedliche Antworten auf Anfragen im folgenden Monat zu vermeiden (dh die Nummern ab dem 31. Diese Zahlungsausfälle können regelmäßige monatliche / vierteljährliche HOA-Gebühren, Geldstrafen für Regelverstöße und die Nichtzahlung von Arbeitsaufträgen umfassen.
• 10% Cap Reserve – Alle HOAs, die als garantierbar angesehen werden möchten, müssen in ihrem Jahresbudget eine Position haben, aus der hervorgeht, dass die Entwicklung 10% ihres Jahreseinkommens in einen Kapitalreservefonds einzahlt. Dieser Fonds wird für größere Projekte wie Dächer, Fundamentreparaturen, Aktualisierungen von Bewässerungssystemen und Straßeninstandhaltung verwendet.

Es gibt andere Gründe, warum eine Entwicklung als nicht vertretbar angesehen werden kann, aber sie sind sehr selten. Zum Beispiel, wenn Sie eine der ersten Personen waren, die in einem Neubau Eigentumswohnung Entwicklung zu kaufen, kann das Projekt nicht garantiert werden. Die oben genannten Top vier beziehen sich hauptsächlich auf bestehende Entwicklungen.
Wie können Sie herausfinden, ob ein Komplex garantiert ist, BEVOR Sie Ihr Angebot abgeben? Sie können es nicht immer sicher wissen, aber lassen Sie Ihren Agenten den Listing Agent / die Verwaltungsgesellschaft in Ihrem Namen kontaktieren. Oft kann dies ein guter Indikator für die Vertrautheit des Listing Agents mit Eigentumswohnungen im Allgemeinen sein. Dies sind Begriffe, die sie kennen und vollständig verstehen sollten. Ihr Agent kann sich auch an die Listing Agents für zuvor verkaufte Einheiten wenden, um herauszufinden, ob zum Zeitpunkt des Verkaufs Probleme mit der Garantieleistung aufgetreten sind. Wenn Sie immer noch keine solide Antwort erhalten, haben Sie keine Angst. Nachdem Sie eine Vereinbarung getroffen und einen Kaufvertrag abgeschlossen haben, muss die Immobilienverwaltungsgesellschaft dem Kreditgeber Unterlagen zur Gewährleistung vorlegen. Für die meisten Kreditgeber beinhaltet dies einen einfachen Fragebogen, der nach allen oben genannten Punkten fragt.Nehmen wir an, Sie finden heraus, dass Ihre Traumwohnung nicht garantiert werden kann. Bedeutet dies, dass Sie nie in der Lage sein werden, einen Kredit zu bekommen? ÜBERHAUPT NICHT! Viele Kreditgeber sind nicht daran interessiert, ihre Kredite an Fannie Mae und Freddie Mac zu verkaufen. Es geht nur darum, den richtigen Kreditgeber für Ihre Immobilie zu finden. ES WAR GARANTIERT, ALS ICH ES GEKAUFT HABE, ALSO IST ES GUT … RICHTIG? Die Garantieleistung kann sich von Monat zu Monat ändern. Nur weil eine Eigentumswohnung jetzt garantiert werden kann, bedeutet das nicht, dass sie in Zukunft nicht mehr garantiert werden kann. Es ist wichtig zu verstehen, warum Ihre Entwicklung das eine oder andere ist. Auch wenn Ihre Entwicklung jetzt ziemlich sitzt, stellen Sie sicher, dass Sie mit Ihrem Board verbunden bleiben und auf Ihren Rechnungen auf dem Laufenden bleiben. Der Kauf einer Eigentumswohnung ist der Kauf in ein Geschäft, und alle Eigentümer müssen zusammenarbeiten, um den Wert der Gemeinschaft zu erhalten!
Glückliche Jagd! — Becca
Pauly Presley Realty
Für weitere Fragen wenden Sie sich bitte per E-Mail [email protected]