Ein Verkäuferguthaben an die Abschlusskosten eines Kreditnehmers ist eine gängige Methode (insbesondere bei Erstkäufern von Eigenheimen), um den Gesamtbetrag zu reduzieren, den ein Kreditnehmer für den Abschluss einer Hauskauftransaktion benötigt. Verkäufergutschriften an die Abschlusskosten des Kreditnehmers werden auch als Verkaufskonzessionen, vom Verkäufer bezahlte Kosten oder Verkäuferbeiträge bezeichnet. Unabhängig davon, welcher Begriff verwendet wird, kann ein Verkäuferkredit ein sehr effektiver Weg sein, um einen Käufer in ein Haus zu bringen, wenn nur begrenzte Mittel zur Verfügung stehen oder ein Käufer die für die Transaktion erforderlichen Gesamtmittel knapp hat.
Käufer von Eigenheimen müssen die folgenden Kosten beim Kauf eines Eigenheims berücksichtigen:
Anzahlung
Abschlusskosten & Prepaid-Artikel (dh. lender Gebühren, Beurteilung und Inspektion, Steuern, Titel / Anwaltskosten und Versicherungsprämien im Voraus bezahlt)
Post Closing Reserven durch den Kreditgeber erforderlich (falls zutreffend)
Je nach Kaufpreis, Zustand und Darlehensart, Abschlusskosten und Prepaid-Artikel können überall von 2% – 5% des Hauses Vertragspreis liegen. Hauskäufer mit begrenzten Mitteln können einen „Verkäuferkredit“ verwenden, um ihre Auslagenkosten erheblich zu senken und ihnen den Kauf einer Immobilie zu ermöglichen, zu der sie sonst nicht in der Lage wären.
In welchen Situationen kann ein Verkäufer die Abschlusskosten eines Eigenheimkäufers gutschreiben?
Verkäufer Kredite sind wirksam für Cash-Flow herausgefordert Käufer. Die Strukturierung eines Angebots mit einem Verkäuferkredit ist in einer Reihe von Situationen hilfreich, darunter:
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Der Hauskäufer hat Schwierigkeiten, die Mindestanforderungen an die Anzahlung, die Abschlusskosten oder die Mindestreserveanforderungen des Kreditgebers zu erfüllen.
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Der Käufer eines Eigenheims möchte eine Anzahlung von 20% leisten, um eine Hypothekenversicherung zu vermeiden, liegt jedoch aufgrund von Abschlusskosten oder Reserveanforderungen leicht unter diesem Betrag.
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Hausverbesserungen oder Reparaturen sind erforderlich & Der Käufer von Eigenheimen muss die Liquidität nach Abschluss maximieren, um diese Projekte abzuschließen.
Warum sollte ein Verkäufer zustimmen, die Abschlusskosten anzurechnen?Die Bereitstellung eines Verkäuferkredits ist ein Anreiz, den ein Verkäufer nutzen kann, um sein Haus schneller zu verkaufen. Je länger eine Immobilie am Markt bleibt, desto teurer wird sie für den Verkäufer. Kosten wie Hypothekenzinsen, Steuern, HOA-Gebühren, Druck, ihre eigenen Fristen einzuhalten (dh. der Verkäufer verwendet Erlöse, um eine andere Immobilie zu kaufen), und das Risiko, dass die Auflistung veraltet wird, sind Überlegungen, die ein Verkäufer bei der Entscheidung berücksichtigen kann, ein Angebot eines Käufers mit einem Verkäuferguthaben anzunehmen.
Darüber hinaus ist es üblich, dass der Kaufpreis um einen Verkäuferkredit ausgehandelt wird. In einigen Fällen vereinbaren der Käufer und der Verkäufer, den Kaufpreis zu erhöhen, um die Kosten für den Verkäufer eines Verkäuferguthabens mit den Abschlusskosten des Käufers auszugleichen. Solange die Immobilie bewertet wird, kann dies ein effektiver Weg für einen Käufer sein, einen Verkäuferkredit zu erhalten und seine Gesamttransaktionskosten zu senken.
Zum Beispiel:
Im obigen Beispiel wird durch die Erhöhung des Kaufpreises um 5.000 US-Dollar und die Gutschrift der Abschlusskosten durch den Verkäufer der Cash-to-Close des Käufers um 4.825 US-Dollar reduziert, während der Verkäufer den gleichen Geldbetrag erhält. Der Schlüssel dafür hängt davon ab, wofür die Immobilie bewertet wird. Käufer werden sich mit ihrem Makler beraten wollen, um die Wahrscheinlichkeit der Immobilienbewertung zu bestimmen.
Lender’s immer Basis sie Menge an Geld, das sie auf dem unteren des Schätzwertes oder Kaufpreis verleihen. Wenn die Immobilie bewertet wird, wird die Erhöhung des Kaufpreises, wie oben gezeigt, funktionieren, wenn die Immobilie nicht bewertet wird, dann müsste der Käufer die Differenz zwischen dem geschätzten Wert und dem Kaufpreis zum Abschluss bringen.
Was sind die maximal vom Verkäufer gezahlten Kosten für konventionelle, FHA, VA & USDA-Kredite?
Jede Kreditart hat etwas andere Regeln, wenn es um Verkäuferbeiträge geht. Nachfolgend finden Sie eine Tabelle mit den Regeln für die maximal zulässigen Verkäufergutschriften für verschiedene Arten von Darlehensarten. Denken Sie jedoch daran, dass unabhängig von der folgenden Tabelle ein Verkäuferguthaben niemals den Gesamtbetrag der Käuferabschlusskosten und der vorausbezahlten Artikel übersteigen kann.
Conventional Loans Max Seller Contribution
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Occupancy Type |
Down Payment |
Maximum Seller Credit |
|---|---|---|
|
Primary Residence Or Second Home |
Less Than 10% |
3% |
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10% – 25% |
6% |
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Greater Than 20% |
9% |
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Investment Property |
Any Down Payment Amt |
2% |
FHA Loans Max Seller Contribution
For FHA Loans the maximum amount of Seller and other interested party credits cannot exceed 6% of the sales price.
VA-Darlehen Maximaler Verkäuferbeitrag
Bei VA-Darlehen darf der Höchstbetrag der Verkäuferbeiträge 4% des Verkaufspreises zusätzlich zu normalen Rabattpunkten und herkömmlichen Verkäufergutschriften für die Abschlusskosten des Kreditnehmers nicht überschreiten.Laut VA-Richtlinien gilt die 4% -Regel für die folgenden Artikel, die ein Verkäufer zusätzlich zu den traditionellen Abschlusskosten für einen Käufer bezahlen darf:
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Prepayment of property taxes and insurance
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Appliances and other gifts from a builder
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Discount points above 2% of the loan amount
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Payoff of a buyer’s judgments and debts
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Payment of the VA funding fee
For Example: Die Abschlusskosten eines Käufers für Artikel wie Bewertungen, Steuern, Titel und Aufnahmegebühren betragen 2% des Kaufpreises. Der Verkäufer verpflichtet sich, auch die Kosten für die Grundsteuern des Käufers im Voraus zu bezahlen & Hausbesitzerversicherung, die VA-Finanzierungsgebühr und ein Kreditkartenguthaben in Höhe von insgesamt 3% des Verkaufspreises. Der Gesamtbeitrag würde 5% betragen und ist zulässig, da 2% für die tatsächlichen Abschlusskosten und nur 3% für Konzessionsgegenstände verwendet werden (weniger als maximal 4%).
USDA-Darlehen Maximaler Verkäuferbeitrag
Bei USDA-Darlehen darf der Höchstbetrag der Verkäuferbeiträge 6% des Verkaufspreises nicht überschreiten.
Kann ein Käufer eine Verkäufergutschrift für mehr als die gesamten Abschlusskosten erhalten & Prepaid-Artikel?
Nein. Eine Verkäufergutschrift an die Abschlusskosten des Käufers darf den Gesamtbetrag der tatsächlichen Abschlusskosten und der vorausbezahlten Artikel nicht übersteigen. Zum Beispiel: Die Abschlusskosten eines Eigenheimkäufers belaufen sich auf insgesamt 5.000 US-Dollar, und der Verkäufer hat zugestimmt, 10.000 US-Dollar gutzuschreiben. In dieser Situation wäre der Kreditnehmer nur in der Lage, $ 5.000 des Verkäuferguthabens zu verwenden. Die restlichen 5.000 Euro gehen verloren.
Was mache ich, wenn mein Verkäuferguthaben meine Abschlusskosten übersteigt & Prepaids?Wenn Ihr Verkäuferguthaben die Summe Ihrer Abschlusskosten und Prepaid-Artikel übersteigt, können Sie Ihre gesamten Abschlusskosten konstruktiv erhöhen, um zusätzliche Verkäuferguthaben zu verwenden, indem Sie „Punkte“ zahlen, um einen niedrigeren Zinssatz von Ihrem Kreditgeber zu kaufen. Zum Beispiel: Sie kaufen ein Haus für 250.000 US-Dollar und leisten eine Anzahlung von 50.000 US-Dollar und erhalten ein Darlehen von 200.000 US-Dollar. Der Verkäufer hat zugestimmt, Ihnen eine Gutschrift von 3% auf Ihre Abschlusskosten (7.500 USD) zu gewähren, aber Ihre Abschlusskosten betragen insgesamt nur 5.500 USD. Sie möchten nicht die zusätzlichen 2.000 US-Dollar verlieren, die der Verkäufer Ihnen beim Abschluss gutgeschrieben hat. In diesem Fall könnten Sie sich an Ihren Kreditgeber wenden und ihn bitten, Ihnen einen niedrigeren Zinssatz zu geben. In diesem speziellen Fall haben Sie $ 2.000, was 1% des Darlehensbetrags von $ 200.000 entspricht. Nachdem Sie mit Ihrem Kreditgeber gesprochen haben, stimmen sie zu, Ihnen eine zu geben.25% besserer Zinssatz für die Zahlung von 1% Rabattpunkt bei Abschluss. Da dieser Rabattpunkt Teil Ihrer gesamten Abschlusskosten ist, können Sie das Verkäuferguthaben darauf anwenden.Kann ich ein Verkäuferguthaben verwenden, um im Voraus FHA-, VA- und USDA-Gebühren zu bezahlen?
FHA, VA und USDA Darlehen haben im Voraus Finanzierungsgebühren. Bei jedem Programm können Verkäufergutschriften auf ihre Vorabgebühren angewendet werden.
FHA
Mit FHA können Verkäufergutschriften im Voraus auf FHA angewendet werden, aber dazu muss die gesamte Gebühr vom Verkäufer bezahlt werden. FHA erlaubt keine Teilzahlungen von FHA Upfront MI.
VA
Die VA ermöglicht Verkäufergutschriften für einen Teil oder die gesamte Vorabfinanzierungsgebühr. Diese Gebühr wird auf den maximalen Verkäuferbeitrag von 4% angerechnet.
USDA
Ein Verkäuferguthaben kann verwendet werden, um die USDA-Garantiegebühr im Voraus zu bezahlen.
Können Sie den Vertrag Verkaufspreis erhöhen, um einen Verkäufer Kredit zu schließen Kosten enthalten?
Ja. Wie oben beschrieben, können Käufer und Verkäufer einen höheren Kaufpreis für eine Immobilie aushandeln, um eine Verkäufergutschrift für die Abschlusskosten des Eigenheimkäufers einzubeziehen. Eine Erhöhung des Kaufpreises kann möglicherweise zu einem Bewertungsproblem führen. Wenn der geschätzte Wert niedriger als der vertraglich vereinbarte Kaufpreis ist, muss der Käufer die Differenz zum Abschluss bringen, was den gesamten Cash-to-Close erhöhen und den Zweck der Einbeziehung eines Verkäuferbeitrags zu den Abschlusskosten zunichte machen würde. Es wird dringend empfohlen, dass Sie einen Makler oder Anwalt bei der Aushandlung dieser Details einbeziehen, um die Wahrscheinlichkeit zu bestimmen, dass die Immobilie zum höheren Kaufpreis bewertet wird, und um sich zu schützen, falls die Immobilie niedriger als erwartet bewertet wird, um sicherzustellen, dass Sie Schutzmaßnahmen / Eventualitäten haben, um den Vertrag bei Bedarf zu kündigen.