Es gibt viele Ähnlichkeiten zwischen einem Mietobjektdarlehen und einer Hypothek auf Ihren Hauptwohnsitz sowie einige große Unterschiede. Kreditgeber folgen einem ähnlichen Kreditantragsprozess: Sie müssen eine Dokumentation Ihres Einkommens, Vermögens und Ihrer Schulden vorlegen, und der Kreditgeber wird Ihre Kreditwürdigkeit überprüfen.

Kreditgeber sehen jedoch ein Mietobjektdarlehen als ein höheres Risiko an, da die Immobilie nicht vom Eigentümer genutzt wird. Sie wissen aus Erfahrung, dass einige Investoren einfach von dem Darlehen weggehen können, wenn die Zeiten hart sind und die Immobilie keinen positiven Cashflow generiert.

Mietobjektdarlehen vs reguläre Wohnungsbaudarlehen

Einige der größten Unterschiede zwischen einem Mietobjektdarlehen und einem regulären Wohnungsbaudarlehen sind:

• Größere Anzahlung, oft 20-25% oder mehr, abhängig von der Immobilie und dem Kreditnehmer
• Höhere Zinssätze und Gebühren, um den Kreditgeber für das zusätzliche Risiko eines Mietobjektdarlehens zu entschädigen
• Kredit-Score von 620 oder mehr
• Debt-to-Income Ratio (DTI) von weniger als 36%
• Ausreichende Barreserven, um die Hypothek für bis zu sechs Monate zu bezahlen, wenn die Leerstandsquote höher ist als erwartet
• Höhere Zinsen und Gebühren, um den Kreditgeber für das zusätzliche Risiko eines Mietobjektdarlehens zu entschädigen
• Qualifizierte Immobilientypen müssen passen in typische Kategorien von Einfamilien-, kleinen Mehrfamilien-, Stadthäusern oder Eigentumswohnungen
• Private Mortgage Insurance (PMI) gilt nicht, wenn das Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) weniger als 80% beträgt

Mietobjektdarlehensoptionen

Es gibt viele gute Optionen für aufnahme eines Mietobjektdarlehens. Die Kreditoptionen reichen von traditionellen Banken und Kreditgenossenschaften bis hin zu Kreditgebern, die sich auf die Gewährung von Decken- oder Portfoliokrediten an Immobilieninvestoren spezialisiert haben, die 10 Mietobjekte oder mehr besitzen.

Diese Mietobjektdarlehensoptionen können verwendet werden, wenn Sie Ihre erste Einkommenseigenschaft kaufen, Ihr Mietobjektportfolio erweitern oder eine bestehende Hypothek refinanzieren:

1. Konventionelle Kredite

• Auch bekannt als „konforme Kredite“
• Angeboten von Hypothekenmaklern und traditionellen Kreditgebern wie Banken und Kreditgenossenschaften
• Garantiert von Fannie Mae oder Freddie Mac und muss die Government-Sponsored Enterprise (GSE) Richtlinien erfüllen
• Niedrigste Zinssätze und Gebühren mit einem guten Kredit-Score
• Anzahlungsanforderungen zwischen 15% und 25% (abhängig von der Immobilie)
• Bis zu 10 Hypotheken, obwohl die meisten Kreditgeber ein internes Limit von nicht mehr als vier haben

2. FHA Multi-Unit-Finanzierung

• Mehrfamilienkredit unterstützt von der Federal Housing Administration (FHA)
• Angeboten von Hypothekenmaklern und traditionellen Kreditgebern
• Gut für Neubau, umfangreiche Immobiliensanierung und Einkäufe
• Anzahlung und Kredit-Score-Anforderungen niedriger als bei herkömmlichen Darlehen
• Kann bestehende Immobilienmieteinnahmen verwenden, um sich zu qualifizieren
• Muss ein Jahr oder länger in einer der Einheiten wohnen

3. VA Multi-Unit-Finanzierung

• Von den USA gedeckter Mehrfamilienkredit. Department of Veterans Affairs (VA)
• Angeboten von Hypothekenmaklern und traditionellen Kreditgebern
• Verfügbar für Mitglieder des aktiven Dienstes, Veteranen und berechtigte Ehepartner
• Keine Mindestanzahlung oder Kredit-Score
• Kaufen Sie bis zu sieben Einheiten und der Kreditnehmer muss in einer der Einheiten wohnen

4. Pauschale Hypothekendarlehen

• Finanzierung mehrerer Mietobjekte unter einem einzigen Darlehen
• Kann für jede Art von einkommensschaffenden Immobilien verwendet werden
• Angeboten von Hypothekenmaklern oder privaten Kreditgebern
• Immobilien sind ‚cross-collateralized‘, wobei jede Immobilie als Sicherheit für die anderen dient
• Anzahlung, Kredit-Scores, Zinssatz und Kreditbedingungen variieren je nach Kreditgeber und den spezifischen Eigenschaften
• Möglich, bestehende einzelne Immobiliendarlehen unter einer pauschalen Hypothek zu refinanzieren
• Es kann eine Freigabeklausel ausgehandelt werden, die es Ihnen ermöglicht, eine zu verkaufen oder mehr der Eigenschaften innerhalb des Pauschaldarlehens

5. Portfoliokredite

• Finanzieren Sie einzelne oder mehrere Mietobjekte mit demselben Kreditgeber
• Angeboten von Hypothekenmaklern oder privaten Kreditgebern
• Portfoliokredite werden vom Kreditgeber gehalten und sind eine gute Option für eine kreative Finanzierung
• Anzahlung, Kreditwürdigkeit, Zinssatz und Kreditbedingungen können an die Bedürfnisse des Kreditnehmers angepasst werden
• Weniger strenge Kreditnehmeranforderungen bedeuten auch höhere Gebühren, Vorfälligkeitsentschädigungen und Ballonzahlungen, bei denen der gesamte Kreditsaldo am Ende einer kurzfristigen Laufzeit fällig wird laufzeitdarlehen

6. Private Gelddarlehen

• Angeboten von privaten Investoren oder Gruppen, die Kredite an Immobilieninvestoren vergeben
• Gute Quelle für die Finanzierung zukünftiger Investitionen auf der Grundlage der aktuellen Immobilienperformance
• Kreditbedingungen und -gebühren können für jeden einzelnen Investor angepasst werden
• Einige private Kreditgeber können einen Teil der Aktion übernehmen, indem sie am Projekt gegen niedrigere Zinssätze oder Gebühren teilnehmen

7. HELOC und Home Equity Loan

• Home Equity Kreditlinie stützt sich auf das angesammelte Eigenkapital in einer Immobilie als eine Quelle von Mitteln, um eine andere zu kaufen
• Funktioniert ähnlich wie eine Kreditkarte, mit monatlichen Zahlungen und Kreditbetrag durch die Immobilie gesichert
• Home Equity Loan ist eine Art zweite Hypothek mit den Mitteln in einem Pauschalbetrag bezahlt
• Darlehen ist in der Regel zu einem festen Zinssatz mit Zahlungen über einen bestimmten Zeitraum
• Kann zwischen 75% oder 80% des die Immobilie Eigenkapital, je nach Kreditnehmer und Kreditgeber
• Die Zinsen können höher sein als bei einer langfristigen, cash-out-Refinanzierung
• Gute Quelle für Mittel, wenn und wenn sie benötigt werden

8. Verkäuferfinanzierung

• Auch bekannt als Verkäuferrücktrag, Eigentümerfinanzierung oder Kaufgeldhypothek
• Angeboten von Verkäufern, die Eigentum frei und klar besitzen
• Gute Option für Käufer, die investieren, wenn sich der Immobilienmarkt in einem Abwärtszyklus befindet, oder für Immobilien, die für eine konventionelle Finanzierung schwer zu qualifizieren sind
• Die Darlehensbedingungen können vollständig an die Bedürfnisse von Käufer und Verkäufer angepasst werden
• Manchmal von Verkäufern als Alternative zur Durchführung einer Hypothek verwendet, um Kapitalgewinne zu verteilen 1031 steuerbegünstigter Umtausch

Wie man Mietobjektdarlehensgebühren niedrig hält

Obwohl Mietobjektdarlehen teurer sein können als ein Darlehen für Ihren Hauptwohnsitz, gibt es mehrere Dinge, die Sie tun können, um die Preise und Gebühren niedrig zu halten:

• Pflegen Sie einen guten Kredit-Score, idealerweise von mindestens 740 oder höher
• Machen Sie eine größere Anzahlung von zwischen 20% und 25% für einen niedrigeren LTV
• Verwenden Sie eine lokale Bank oder einen Kreditgeber, der den lokalen Immobilienmarkt kennt und sich die Zeit nehmen kann, sich über Sie und Ihr Unternehmen zu informieren
• Wenn Sie Ihre Kreditantragsdokumente im Voraus vorbereitet haben, zeigt dies dem Kreditgeber, dass Sie ein ernsthafter Investor sind, und verbessert Ihre Chancen, Ihr Mietobjektdarlehen zu genehmigen
• Dokument die erfolgreiche finanzielle Entwicklung Ihrer bestehenden Mietobjekte mit Gewinn- und Verlustrechnungen und Liquidität flussberichte
• Suchen Sie nach den besten Darlehensbedingungen
• Denken Sie über den Tellerrand hinaus und ziehen Sie alternative Darlehenslösungen für Mietobjekte in Betracht, z. B. private Kredite oder Verkäuferfinanzierungen
• Erwägen Sie die Gründung eines kleinen Joint Ventures (JV) oder einer Partnerschaft für größere Projekte, die kapitalintensive Investitionen erfordern oder außerhalb Ihres Investitionsexpertise liegen

Betriebskosten für Mietobjekte, an die Sie sich erinnern sollten

Neben den Tilgungszahlungen der Hypothek gibt es mehrere andere Betriebskosten, die Anleger berücksichtigen müssen überlegen Sie vor dem Kauf eines Mietobjekt.

All dies kann als normale Ausgaben abgezogen werden, um das zu versteuernde Nettoeinkommen zu reduzieren:

• Zahlung von Hypothekenzinsen
• Grundsteuern
• Mietsteuern
• Immobilienverwaltungsgebühren
• Leasinggebühren
• Reparaturen und Wartung
• Kapitalrücklagen (ein Fonds, der für zukünftige größere Reparaturen und Upgrades verwendet wird)
• HOA-Gebühren (wenn sich die Immobilie in einem Hausbesitzerverband befindet)
• Dienstprogramme (obwohl Mieter in Einfamilienhäusern in der Regel ihre eigenen Dienstprogramme bezahlen) , Eigentümer des kleinen Mehrfamilieneigentums zahlen manchmal Gebrauchsgebühren wie Wasser, Abwasserkanal, und Abfall und schließen jene Gebühren als Teil der Mieter ein

So messen Sie die Leistung von Mietobjekten

Wenn Sie einen konservativen LTV (Loan-to-Value) von 75% oder weniger mit einem Mietobjektdarlehen verwenden, sollte der Brutto-Cashflow alle oben genannten Ausgaben und mehr abdecken. Am Ende eines jeden Monats haben Sie immer noch einen Bargewinn übrig, den Sie auf Ihr Bankkonto einzahlen können.

Bevor Sie sich für ein Mietobjektdarlehen bewerben, sollten Sie diese drei Einkommensquoten berücksichtigen, um sicherzustellen, dass Ihr beabsichtigter Kauf einen soliden, positiven Cashflow aufweist:

Cap Rate

Der Kapitalisierungssatz – kurz Cap Rate – vergleicht das Nettobetriebsergebnis (Net Operating Income, NOI) der Immobilie mit dem Kaufpreis der Immobilie:

• Cap Rate = NOI / Kaufpreis
• $6.000 NOI / $100.000 Kaufpreis = .06 oder 6% Cap rate

Obwohl der NOI die Hypothekenzahlung nicht enthält, ist die Cap Rate eine gute Möglichkeit, Immobilien auszusortieren, die möglicherweise keinen Cashflow haben. Das ist, weil je niedriger die Cap-Rate ohne die Darlehenszahlung ist, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Cashflow negativ sein wird.

Mietverhältnis

Mietverhältnis – auch als „1% -Regel“ bekannt – vergleicht die monatliche Bruttomiete mit den Gesamtkosten der Immobilie (einschließlich Anschaffungs- und Finanzierungsgebühren sowie Reha-Kosten):

• Mietverhältnis = Monatliche Miete / Immobilienkosten
• $ 1.200 monatliche Miete / $ 100.000 Immobilienkosten = .012 oder 1,2%

Ein Mietobjekt mit einer sehr niedrigen Mietquote ist eine rote Fahne, dass die Investition einen negativen Cashflow haben wird. Als Faustregel gilt: Je höher die Mietquote, desto besser. Immobilieninvestoren, die die Mietquote verwenden, suchen in der Regel nach einer Mindestquote zwischen 1% und 2%.

Cash-on-Cash-Rendite

Cash-on-Cash-Rendite vergleicht die Höhe der erhaltenen Barmittel mit der Höhe der investierten Barmittel:

• Cash-on-Cash = Erhaltene Barmittel / investierte Barmittel
• 3.000 USD Cashflow erhalten / 25.000 USD Cashflow als Anzahlung investiert = 12%

Die Cash-on-Cash-Return-Berechnung ist eine gute Möglichkeit zu analysieren, wie sich verschiedene Finanzierungsoptionen auf den Cashflow auswirken, weil das erhaltene Bargeld die Hypothekenzahlungskosten beinhaltet.

Abschließende Gedanken

Der Kauf von Mietobjekten ist ein wichtiger Weg, um Ihr Anlageportfolio zu diversifizieren und passives Einkommen zu generieren, insbesondere in schwierigen wirtschaftlichen Zeiten. Einkommensschaffende Immobilien generieren doppelte Einnahmequellen aus monatlichen Mieteinnahmen und langfristiger Wertsteigerung und qualifizieren sich für Steuervorteile, die andere Vermögenswerte nicht bieten.

Das Beste ist, dass es eine geringe Korrelation zwischen Immobilienpreisen und dem Aktienmarkt gibt. Möglicherweise schlafen Sie nachts besser, wenn Sie wissen, dass Sie einen Vermögenswert besitzen, der nicht den Launen der Wall Street unterliegt.