det finns många likheter mellan ett hyresfastighetslån och en inteckning på din primära bostad, och även några stora skillnader också.

långivare följer en liknande låneansökningsprocess: du måste tillhandahålla dokumentation av din inkomst, tillgångar och skuld, och långivaren kommer att kontrollera din kreditpoäng.

långivare ser emellertid ett hyresfastighetslån som en högre risknivå eftersom fastigheten inte är ägare. De vet av erfarenhet att vissa investerare helt enkelt kan gå bort från lånet om tiderna är tuffa och fastigheten inte genererar positivt kassaflöde.

Hyresfastighetslån vs vanliga bostadslån

några av de största skillnaderna mellan ett hyresfastighetslån jämfört med ett vanligt bostadslån inkluderar:

• större handpenning, ofta 20-25% eller mer, beroende på fastigheten och låntagaren
• högre räntor och avgifter för att kompensera långivaren för den extra risken att göra en hyresfastighet lån
• kreditpoäng på 620 eller mer
• skuld-till-inkomstkvot (DTI) på mindre än 36%
• tillräckliga kassareserver för att betala inteckning i upp till sex månader om vakansgraden är högre än förväntat
• högre räntor och avgifter för att kompensera långivaren för den extra risken att göra ett hyresfastighetslån
• kvalificerade fastighetstyper måste passa i typiska kategorier av enfamiljshus, små flerfamiljshus, Stadsbostad eller bostadsrätt
• Private mortgage insurance (PMI) gäller inte när låneförhållandet (LTV) är mindre än 80%

hyresfastigheter lånealternativ

det finns gott om bra alternativ tillgängliga för att ta ut en hyresfastighet lån. Lånealternativ sträcker sig från traditionella banker och kreditföreningar till långivare som är specialiserade på att göra filt eller portföljlån till fastighetsinvesterare som äger 10 hyresfastigheter eller mer.

dessa hyresfastigheter kan användas när du köper din första inkomstfastighet, lägger till din hyresfastighetsportfölj eller refinansierar en befintlig inteckning:

1. Konventionella lån

• även känd som ”överensstämmande lån”
• erbjuds av hypoteksmäklare och traditionella långivare som banker och kreditföreningar
• garanteras av Fannie Mae eller Freddie Mac och måste uppfylla de statligt sponsrade riktlinjerna för företag (GSE)
• lägsta räntor och avgifter med en bra kreditpoäng
• Nedbetalningskrav på mellan 15% och 25% (beroende på fastigheten)
• upp till 10 inteckningar, även om de flesta långivare har en intern gräns på högst fyra

2. FHA multi-unit finansiering

• Flerfamiljslån backas upp av Federal Housing Administration (FHA)
• erbjuds av inteckning mäklare och traditionella långivare
• bra för nybyggnation, betydande egendom rehabilitering och inköp
• handpenning och kredit värdering krav lägre än med konventionella lån
• kan använda befintlig fastighet hyresintäkter för att hjälpa kvalificera
• måste uppehålla sig i en av enheterna för ett år eller mer

3. VA multi-unit finansiering

• Flerfamiljslån backas upp av USA. Department of Veterans Affairs (VA)
• erbjuds av inteckning mäklare och traditionella långivare
• tillgänglig för aktiva tjänst medlemmar, veteraner och berättigade makar
• ingen minsta handpenning eller kredit värdering
• köp upp till sju enheter och låntagaren måste uppehålla sig i en av enheterna

4. Blanket hypotekslån

• finansiera flera hyresfastigheter under ett enda lån
• kan användas för alla typer av inkomstproducerande fastigheter
• erbjuds av inteckning mäklare eller privata långivare
• egenskaper är ’cross-collateralized’ med varje fastighet som tjänar som säkerhet för de andra
• handpenning, kreditpoäng, ränta och lånevillkor varierar beroende på långivaren och de specifika egenskaperna
• möjligt att refinansiera befintliga enskilda fastighetslån under en filt inteckning

/ li>

• släppklausul kan förhandlas fram som låter dig sälja en eller mer av fastigheterna inom filtlånet

5. Portfölj lån

• Finans enstaka eller flera hyresfastigheter med samma långivare
• erbjuds av inteckning mäklare eller privata långivare
• portfölj lån innehas av långivaren och är ett bra alternativ för ’kreativ finansiering’
• handpenning, kredit värdering, ränta och lånevillkor kan anpassas för att passa behoven hos låntagaren
• mindre stränga låntagarens krav innebär också högre avgifter, förskottsbetalning påföljder, och ballong betalningar där hela lånet balans förfaller i slutet av en kort-lån löptid lån

6. Privata pengar lån

• erbjuds av privata investerare eller grupper som gör lån till fastighetsinvesterare
• bra källa för finansiering av framtida investeringar baserade på nuvarande fastighetsutveckling
• lånevillkor och avgifter kan anpassas för varje enskild investerare
• vissa privata långivare kan ’ta en del av åtgärden’ genom att delta i projektet i utbyte mot lägre räntor eller avgifter

7. HELOC och Home Equity Loan

• Home equity kredit bygger på det ackumulerade kapitalet i en fastighet som en källa till medel för att köpa en annan
• fungerar som ett kreditkort, med månatliga betalningar och lånebeloppet säkras av fastigheten
• Home equity loan är en typ av andra inteckning med de medel som betalas i ett engångsbelopp
• lån är vanligtvis till en fast ränta med betalningar som gjorts under en viss tid
• kan låna mellan 75% eller 80% av fastigheten eget kapital, beroende på låntagaren och långivaren
• räntorna kan vara högre än på lång sikt, cash-out refinansiering
• bra källa för medel när och om de behövs

8. Säljare finansiering

• även känd som en säljare carryback, ägare finansiering, eller ett köp-pengar inteckning
• erbjuds av säljare som äger egendom fri och tydlig
• bra alternativ för köpare som investerar när fastighetsmarknaden är i en ned cykel eller för egendom som är svårt att kvalificera sig för konventionell finansiering
• lånevillkor kan helt anpassas baserat på behoven hos köparen och säljaren
• ibland används av säljare som ett sätt att sprida ut kapitalvinster som ett alternativ till att genomföra en 1031 skatt-uppskjuten börs

hur man håller hyresfastigheter lån avgifter låg

även hyresfastigheter lån kan vara dyrare än att få ett lån på din primära bostad, Det finns flera saker du kan göra för att hålla priser och avgifter låga:

• upprätthålla en bra kredit värdering, helst minst 740 eller högre
• göra en större handpenning på mellan 20% och 25% för en lägre LTV
• använd en lokal bank eller långivare som känner till den lokala fastighetsmarknaden och kan ta sig tid att lära sig om dig och ditt företag
• att ha din låneansökan dokument förberedda i förväg visar långivaren Du är en seriös investerare och förbättrar dina chanser att få din hyresfastighet lån godkänd
• dokument den framgångsrika ekonomiska utvecklingen av dina befintliga hyresfastigheter med resultaträkningar och kontanter flödesrapporter
• shoppa runt för de bästa lånevillkoren
• Tänk utanför boxen och överväga alternativa lånelösningar för hyresfastigheter som privat utlåning eller säljarfinansiering
• överväg att bilda ett litet joint venture (JV) eller partnerskap för större projekt som kräver kapitalintensiv uppdatering eller ligger utanför ditt investeringsområde expertis

hyresfastigheter driftskostnader att komma ihåg

förutom huvudbetalningarna av hypotekslånet finns det flera andra driftskostnader som investerare behöver för att komma ihåg

tänk på innan du köper en hyresrätter.

alla dessa kan dras av som normala kostnader för att minska skattepliktig nettoresultat:

• hypotekslån räntebetalning
• fastighetsskatt
• hyresskatt
• fastighetsförvaltningsavgifter
• leasingavgifter
• reparationer och underhåll
• kapitalreserv konto bidrag (en fond som används för att betala för framtida större reparationer och uppgraderingar)
• HOA avgifter (om fastigheten är i en husägare förening)
• verktyg (även hyresgäster i enfamiljshus hyresfastigheter brukar betala sina egna verktyg, ägare av små flerfamiljshus egendom betalar ibland nytta avgifter som vatten, avlopp och skräp och inkluderar dessa avgifter som en del av hyresgästernas hyra)

hur man mäter Hyresfastighetens prestanda

När du använder en konservativ LTV (lån till värde) på 75% eller mindre med ett hyresfastighetslån, bör brutto kassaflödet täcka alla ovanstående kostnader och mer. I slutet av varje månad har du fortfarande kontantvinst kvar för att sätta in på ditt bankkonto.

innan du ansöker om ett hyresfastighetslån, överväga dessa tre inkomstfastighetsförhållanden för att säkerställa att ditt avsedda köp har ett solidt, positivt kassaflöde:

Cap Rate

kapitaliseringsgraden-cap rate för kort-jämför fastighetens rörelseresultat (NOI) med fastighetsköpspriset:

• Cap rate = NOI / köpeskilling
• $6,000 NOI / $100,000 köpeskilling = .06 eller 6% Cap rate

även om NOI inte inkluderar hypotekslån, är cap rate ett bra sätt att screena ut egenskaper som kanske inte kassaflöde. Det beror på att ju lägre takräntan är utan lånebetalningen, desto större blir oddsen kassaflöde negativt.

hyresförhållande

hyresförhållande – även känd som ”1% – regeln” – jämför brutto månadshyra med den totala kostnaden för fastigheten (inklusive förvärv och finansieringsavgifter och rehabkostnader):

• hyresförhållande = Månadshyra/fastighetskostnad
• $1,200 Månadshyra / $100,000 fastighetskostnad = .012 eller 1,2%

en hyresfastighet med mycket låg hyreskvot är en röd flagga att investeringen kommer att ha negativt kassaflöde. Som tumregel, Ju högre hyresförhållandet desto bättre. Fastighetsinvesterare som använder hyresförhållandet letar vanligtvis efter ett lägsta förhållande mellan 1% och 2%.

Cash-on-Cash Return

Cash-on-cash return jämför mängden kontanter som mottagits med mängden kontanter som investerats:

• Cash-on-Cash = kontant mottagen/kontant investerad
• $3,000 kassaflöde mottagen/$25,000 kontant investerad som nedbetalning = 12%

cash-on-cash return beräkning är ett bra sätt att analysera hur olika finansieringsalternativ påverkar kassaflödet, eftersom de mottagna kontanterna inkluderar kostnaden för hypotekslån.

slutliga tankar

att köpa hyresfastigheter är ett viktigt sätt att diversifiera din investeringsportfölj och generera passiv inkomst, särskilt under oroliga ekonomiska tider. Inkomstproducerande fastigheter genererar dubbla intäktsströmmar av månatliga hyresintäkter och långsiktig uppskattning och kvalificerar sig för skatteförmåner som andra tillgångar inte erbjuder.

bäst av allt, det finns en låg korrelation mellan fastighetspriserna och aktiemarknaden. Du kan hitta dig själv sova bättre på natten veta att du äger en tillgång som inte är föremål för nycker Wall Street.