atunci când achiziționează un apartament, este mai bine să știe cât mai curând posibil dacă dezvoltarea este warrantable sau non-warrantable. Ca potențial cumpărător, este important să înțelegeți ce înseamnă acest lucru și cum vă afectează.Știind dacă este sau nu dezvoltarea în cauză este garantabilă oferă o perspectivă asupra dezvoltării, vecinătății și HOA. Deci, să trecem la definiții!un apartament non-garantabile este o proprietate condominiu în care împrumutul nu este eligibil pentru a fi vândute la Freddie Mac sau Fannie Mae, și, ca atare, ele sunt considerate de cele mai multe bănci pentru a fi mai „riscante.”Freddie Mac și Fannie Mae au stabilit criterii atunci când vine vorba de evaluarea evoluțiilor condominiului. În schimb, un împrumut de apartament Garantat poate fi vândut lui Freddie Mac sau Fannie Mae. De multe ori, garantabilitatea unei dezvoltări este factorul decisiv pentru mulți creditori și poate avea un impact mare asupra faptului dacă împrumutul dvs. va fi aprobat sau nu. Din experiența mea, acestea sunt primele patru motive pentru care se constată că evoluțiile nu pot fi garantate:

• Mai puțin de 50% ocupare a proprietarului – mai puțin de 50% dintre ocupanții dintr-un complex sunt proprietarii. Deși nu este singurul motiv, de obicei, aceste unități sunt închirieri și chiriaș ocupat.
• 10% proprietate într – o dezvoltare-dacă o persoană (sau entitate) deține mai mult de 10% dintr-o dezvoltare, complexul este văzut ca potențial instabil. Mai exact, o persoană are prea mult control asupra valorii dezvoltării. Aceasta ar include, de asemenea, o dezvoltare în cazul în care HOA a foreclosed pe un număr de proprietăți.
• 15% delincvență – în cazul în care o dezvoltare are mai mult de 15% din proprietarii săi mai mult de 30 de zile delincvent la momentul anchetei, complexul este non-garantabil. Multe apartamente „congela” numerele lor în ultima zi a lunii anterioare, în scopul de a atenua având diferite răspunsuri la întrebări pe parcursul lunii următoare (adică numerele ca de Jan 31 sunt utilizate pentru întreaga lună a lunii februarie). Aceste delincvențe pot include taxe regulate lunare / trimestriale HOA, amenzi pentru încălcarea regulilor și neplata ordinelor de lucru.
• 10% capac Reserve – toate Hoa care doresc să fie considerate garantabile vor trebui să aibă un element rând în bugetul lor anual care să arate că dezvoltarea depune 10% din venitul lor anual într-un fond de rezervă de Capital. Acest fond este utilizat pentru proiecte mai mari, cum ar fi acoperișurile, reparațiile Fundației, actualizările sistemului de irigații și întreținerea drumurilor.

există și alte motive pentru care o dezvoltare poate fi găsită non-garantabilă, dar sunt foarte neobișnuite. De exemplu, dacă ați fost unul dintre primele persoane de a cumpăra într-o nouă construcție condo dezvoltare, proiectul poate fi găsit non-garantabile. Primele patru de mai sus se referă în mare parte la evoluțiile existente.
cum poți afla dacă un complex este garantat înainte de a-ți pune oferta? Nu puteți ști întotdeauna sigur, dar solicitați agentului dvs. să contacteze agentul de listare/compania de administrare în numele dvs. De multe ori acest lucru poate fi un mare indicator de listare Agent familiaritate cu apartamente în general. Aceștia sunt termeni pe care ar trebui să-i cunoască și să-i înțeleagă pe deplin. Agentul dvs. poate contacta, de asemenea, agenții de listare pentru unitățile vândute anterior pentru a afla dacă au existat probleme cu garanția în momentul vânzării. Dacă tot nu puteți obține un răspuns solid, nu vă temeți niciodată. După ce ați ajuns la un acord și ați executat un contract de vânzare, compania de administrare a proprietății este obligată să furnizeze creditorului documentația privind garanția. Pentru majoritatea creditorilor, aceasta include un chestionar apartament care va întreba despre toate elementele de mai sus.
Să presupunem că veți afla că apartamentul dvs. de vis nu este garantat. Asta înseamnă că nu veți putea obține niciodată un împrumut? DELOC! Mulți creditori nu sunt interesați să-și vândă împrumuturile către Fannie Mae și Freddie Mac. Este doar o chestiune de a găsi creditorul potrivit pentru proprietatea dvs. ERA GARANTAT CÂND L-AM CUMPĂRAT, AȘA CĂ E BINE…NU? Garanția se poate schimba de la o lună la alta. Doar pentru că un apartament este garantat acum, nu înseamnă că nu va fi non-garantat în viitor. Este important să înțelegeți de ce dezvoltarea dvs. se dovedește a fi una sau alta. Chiar dacă dezvoltarea dvs. este destul de frumoasă acum, asigurați-vă că rămâneți implicat în consiliul dvs. și rămâneți la curent cu facturile. Cumpararea unui apartament este de cumpărare într-o afacere, și toți proprietarii trebuie să lucreze împreună pentru a păstra valoarea comunității!
Vânătoare fericită! — Becca
Pauly Presley Realty
Pentru mai multe întrebări, nu ezitați să e-mail [email protected]