Jeśli nurkujesz w procesie zakupu pierwszego domu, prawdopodobnie już zorientowali się, że istnieje wiele do nauczenia: terminologii nieruchomości, jak złożyć ofertę, co zgadzasz się przy podpisywaniu umowy kupna, i co można sobie pozwolić na zapłacenie lub pożyczyć. Dobry agent nieruchomości może służyć jako przewodnik, wskazując Ci we właściwym kierunku, daje heads-up, gdy nierówności są na drodze do przodu, i, jeśli coś pojawia się, że jest poza zakres wiedzy agenta, pomaga znaleźć wyspecjalizowany przewodnik, aby rozwiązać ten problem.

jednak, gdy już oszczędzasz na największy zakup swojego życia, warto zadać jedno ważne pytanie przed zatrudnieniem agenta: w jaki sposób ta osoba otrzyma zapłatę?

jest dobra wiadomość dla Ciebie jako nabywcy domu: Zarówno agent reprezentujący sprzedającego, jak i agent reprezentujący Ciebie, kupującego, zostaną wypłacone z wpływów sprzedającego przy zamknięciu. Chociaż płacisz sprzedawcy za dom, nie musisz nic dodawać za wynagrodzenie agentów. Sprzedawca jest odpowiedzialny za dopilnowanie, aby zaangażowani agenci otrzymywali zapłatę, która jest zwykle ustalana jako prowizja; to jest procent ceny sprzedaży.

zatrudnianie agenta Sprzedającego prawdopodobnie nie zaoszczędzi Ci pieniędzy

jednym z największych nieporozumień, które kupujący mają, jest to, że zaoszczędzą na prowizjach agenta, mając agenta sprzedającego—Zwykle tego, którego spotykasz na otwartym domu lub z którym rozmawiasz, jeśli zadzwonisz na numer na znaku „Na sprzedaż”—obsługuj całą transakcję.

to się nazywa „Podwójna Agencja.”I podczas gdy agent może zaoferować obniżyć cenę domu odrobinę, aby zrekompensować ci brak własnego Agenta, że domniemane oszczędności mogą zostać zrekompensowane przez brak kogoś, kto postawi Twoje interesy na pierwszym miejscu i odpowiednio negocjuje.

Dualna Agencja nie jest dozwolona w wielu miejscach, ponieważ może stworzyć konflikt (postrzegany lub rzeczywisty), gdy masz tę samą osobę próbującą bronić obu stron. W niektórych częściach Stanów Zjednoczonych ten sam agent może reprezentować obie strony jako „broker transakcji”, gdzie osoba odchodzi od bycia adwokatem dla obu stron i po prostu pośredniczy w transakcji. Układ ten może być również trudne, jak agent nieruchomości może mieć trudności, aby puścić relacji adwokata on lub ona może wcześniej opracowane z jednej strony.

niezależnie od tego, czy ktoś pracuje jako podwójny agent, czy jako broker transakcyjny, często zdarza się, że agent i tak po prostu weźmie pełną prowizję oferowaną obu stronom, co pozostawia kupującego i Sprzedającego w tej samej pozycji. Jeśli zdecydujesz się na współpracę z agentem sprzedawcy domu, stąpaj bardzo ostrożnie i zadawaj wiele pytań.

jak Agent kupującego dowiaduje się jakiej prowizji można oczekiwać od domu

powiedzmy, że dom jest reklamowany na sprzedaż za 400 000 dolarów. Jesteś zainteresowany i poproś swojego agenta, aby pomógł Ci przyjrzeć się bliżej i ewentualnie pomóc ci złożyć ofertę. Tymczasem Sprzedający uzgodnili już ze swoim agentem dwie rzeczy: ile zapłaci zarówno agent sprzedającego, jak i agent kupującego. Ta ostatnia kwota jest zwykle publikowana w lokalnej usłudze notowań dostępnej dla Agentów.

najprawdopodobniej obie te kwoty będą stanowić procent ceny sprzedaży. Czasami całkowita prowizja jest dzielona równomiernie, a innym razem jedna strona może być oferowana mniej lub więcej niż druga, w zależności od motywacji stron.

na przykład sprzedawca, który chce zachęcić agentów kupujących do pokazania nieruchomości, może zapłacić swojemu agentowi 2,8% ceny sprzedaży, ale zaoferować agentowi kupującego wyższą stawkę, wynoszącą 3,0% ceny sprzedaży. Średnio, można zobaczyć procenty na boisku od 2.25% do 3.5% oferowane dla każdej strony. Jednak zawsze jest to do negocjacji i nigdy nie ma „standardowej” stawki.

Jeśli kontynuując powyższy przykład, zaoferujesz kupno domu za kwotę 400 000 USD, agent sprzedającego otrzyma prowizję w wysokości 11 200 USD, a twój agent otrzyma 12 000 USD.

jak korekty cen i kredytów mogą zmienić ostateczną kwotę prowizji

w dniach poprzedzających zamknięcie sprzedaży domu, Twoja umowa ze sprzedawcą może ulec zmianie. Na przykład, jeśli rzeczoznawca zatrudniony przez pożyczkodawcę mówi, że dom jest wart $ 50,000 mniej niż zaoferowałeś za to, sprzedawca może zgodzić się na obniżenie ceny (choć równie możliwe byłoby, że zostaniesz poproszony o wymyślenie wyższej zaliczki, aby zrekompensować różnicę w tym, co pożyczkodawca zgodzi się ci zapłacić). A może inspekcje ujawnią poważną wadę w domu, która uzasadnia obniżenie ceny.

w obu przypadkach agenci zaangażowani w transakcję mogą otrzymać niższą prowizję (biorąc procent ostatecznej ceny zakupu).

jednak innym powszechnym scenariuszem jest oddzielna likwidacja wad domowych. Powiedzmy, że sprzedawca zgodził się na kredyt 5000 dolarów na naprawę nieruchomości. Kredyt zostanie rozpatrzony na zamknięciu, podczas gdy agenci nadal otrzymają odpowiednie procenty uzgodnionej ceny sprzedaży. Prowizja pośrednika nieruchomości jest oparta na ostatecznej cenie sprzedaży, niezależnie od kredytów, podatków, kosztów kontroli i tak dalej.

nawet jeśli kwota prowizji dla agenta kupującego jest określana przez Sprzedającego, jako kupujący możesz nadal mieć pewną elastyczność w wysokości kwoty, którą twój agent otrzymuje. Na przykład, jeśli mocno czujesz, że twój agent nie reprezentował Twoich interesów lub dowiesz się, że agent popełnił poważny błąd, możesz poprosić swojego agenta o zaliczenie części prowizji na twoje koszty przy zamykaniu. Nie jest to częste zjawisko, ale może i zdarza się jako metoda naprawienia pewnych problemów. Należy pamiętać, że agent nie ma obowiązku obniżania prowizji przy zamknięciu, ale jest to coś, co można omówić, jeśli uważasz, że masz silny powód, aby agent ci kredyt. Jeśli ty i twój agent zgadzacie się na taką redukcję, musi ona zostać rozliczona z kredytodawcą przed zamknięciem.