istnieje wiele podobieństw między kredytem na wynajem nieruchomości a hipoteką na Twoim głównym miejscu zamieszkania, a także kilka dużych różnic.

kredytodawcy postępują zgodnie z podobnym procesem składania wniosków kredytowych: musisz dostarczyć dokumentację swoich dochodów, aktywów i długu, a pożyczkodawca sprawdzi Twój wynik kredytowy.

jednak kredytodawcy postrzegają kredyt na wynajem nieruchomości jako mający wyższy poziom ryzyka, ponieważ nieruchomość nie jest zajęta przez właściciela. Wiedzą z doświadczenia, że niektórzy inwestorzy mogą po prostu odejść od pożyczki, jeśli czasy są trudne, a nieruchomość nie generuje dodatnich przepływów pieniężnych.

kredyty mieszkaniowe na wynajem a zwykłe kredyty mieszkaniowe

do największych różnic między kredytem mieszkaniowym na wynajem a zwykłym kredytem mieszkaniowym należą:

• większa Zaliczka, często 20-25% lub więcej, w zależności od nieruchomości i kredytobiorcy
• wyższe stopy procentowe i opłaty w celu zrekompensowania pożyczkodawcy dodatkowego ryzyka związanego z kredytem na wynajem
• ocena kredytowa 620 lub więcej
• wskaźnik zadłużenia do dochodów (DTI) mniejszy niż 36%
• wystarczające rezerwy gotówkowe na spłatę kredytu hipotecznego przez okres do sześciu miesięcy, jeśli stopa pustostanu jest wyższa niż przewidywano
• /li>
• wyższe stopy procentowe i opłaty rekompensujące pożyczkodawcy dodatkowe ryzyko zaciągnięcia kredytu na wynajem
• kwalifikowane typy nieruchomości muszą pasować w typowych kategoriach jednorodzinnych, małych wielorodzinnych, domów jednorodzinnych lub mieszkań
• prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI) nie ma zastosowania, gdy stosunek pożyczki do wartości (LTV) jest mniejszy niż 80%

opcje kredytów na wynajem nieruchomości

istnieje wiele opcji dobre opcje dostępne do zaciągnięcia kredytu na wynajem nieruchomości. Opcje pożyczkowe wahają się od tradycyjnych banków i SKOK-ów do kredytodawców, którzy specjalizują się w udzielaniu kredytów kocykowych lub portfelowych inwestorom nieruchomości, którzy posiadają 10 nieruchomości na wynajem lub więcej.

te opcje kredytu na wynajem nieruchomości mogą być używane, gdy kupujesz pierwszą nieruchomość dochodową, dodajesz do portfela nieruchomości na wynajem lub refinansujesz istniejący kredyt hipoteczny:

1. Konwencjonalne pożyczki

• znany również jako „conforming loans”
• oferowane przez brokerów hipotecznych i tradycyjnych kredytodawców, takich jak banki i skok
• gwarantowane przez Fannie Mae lub Freddie Mac i musi spełniać wytyczne sponsorowane przez rząd przedsiębiorstwa (GSE)
• najniższe stopy procentowe i opłaty z dobrą ocenę kredytową
• wymagania zaliczki od 15% do 25% (w zależności od nieruchomości)
• do 10 kredytów hipotecznych, chociaż większość kredytodawców ma wewnętrzny limit nie większy niż cztery

2.

• pożyczka wielorodzinna wspierana przez Federal Housing Administration (FHA)
• oferowana przez brokerów hipotecznych i tradycyjnych kredytodawców
• dobra na nowe budownictwo, znaczną rehabilitację nieruchomości i zakupy
• wymagania dotyczące zaliczki i oceny kredytowej niższe niż w przypadku konwencjonalnych pożyczek
• może wykorzystać istniejące dochody z wynajmu nieruchomości, aby pomóc w zakwalifikowaniu
• musi przebywać w jednej z jednostek przez rok lub dłużej

3. Kredyt wielorodzinny VA

• kredyt wielorodzinny Departament Spraw Weteranów (VA)
• oferowany przez brokerów hipotecznych i tradycyjnych kredytodawców
• Dostępny dla członków służby czynnej, weteranów i uprawnionych małżonków
• brak minimalnej zaliczki lub zdolności kredytowej
• zakup do siedmiu jednostek, a kredytobiorca musi zamieszkać w jednej z jednostek

4.

• finansowanie wielu nieruchomości na wynajem w ramach jednej pożyczki
• może być wykorzystana do dowolnego rodzaju nieruchomości generujących dochód
• oferowanej przez brokerów hipotecznych lub prywatnych kredytodawców
• nieruchomości są „zabezpieczone krzyżowo”, a każda nieruchomość służy jako zabezpieczenie dla innych
• Zaliczka, wyniki kredytowe, stopa procentowa i warunki pożyczki różnią się w zależności od pożyczkodawcy i konkretnych nieruchomości
• możliwość refinansowania istniejących indywidualnych pożyczek na nieruchomości w ramach jednego kredyt hipoteczny
• można wynegocjować klauzulę zwalniającą, która pozwala na sprzedaż jednego lub więcej nieruchomości w ramach pożyczki ogólnej

5. Pożyczki portfelowe

• finansowanie pojedynczych lub wielu nieruchomości na wynajem z tym samym pożyczkodawcą
• oferowane przez brokerów hipotecznych lub prywatnych pożyczkodawców
• pożyczki portfelowe są w posiadaniu pożyczkodawcy i są dobrym rozwiązaniem dla „kreatywnego finansowania”
• Zaliczka, ocena kredytowa, stopa procentowa i warunki pożyczki mogą być dostosowane do potrzeb pożyczkobiorcy
• mniej rygorystyczne wymagania pożyczkobiorcy oznaczają również wyższe opłaty, kary przedpłaty i płatności balonowe, w których całe saldo kredytu jest termin spłaty kredytu krótkoterminowego

6. Prywatne pożyczki pieniężne

• oferowane przez prywatnych inwestorów lub grupy, które udzielają pożyczek inwestorom nieruchomości
• dobre źródło finansowania przyszłych inwestycji w oparciu o bieżące wyniki nieruchomości
• warunki pożyczki i opłaty mogą być dostosowane do każdego indywidualnego inwestora
• niektórzy prywatni kredytodawcy mogą „podjąć część działania”, uczestnicząc w projekcie w zamian za niższe stopy procentowe lub opłaty

7. HELOC i Home Equity Loan

• Home equity linia kredytowa opiera się na skumulowanym kapitale w jednej nieruchomości jako źródle środków na zakup innej
• działa podobnie jak karta kredytowa, z miesięcznymi płatnościami i kwotą pożyczki zabezpieczoną przez nieruchomość
• home equity loan to rodzaj drugiego kredytu hipotecznego ze środkami wypłaconymi w jednym ryczałcie
• pożyczka jest zwykle po stałej stopie z płatnościami dokonanymi przez określony czas
• może pożyczyć od 75% do 80% kwoty kredytu. kapitał własny nieruchomości, w zależności od kredytobiorcy i kredytodawcy
• stopy procentowe mogą być wyższe niż w przypadku długoterminowego, refinansowanie cash-out
• dobre źródło środków kiedy i czy są potrzebne

8.

• znany również jako carryback sprzedawcy, finansowanie właściciela lub hipoteka na zakup pieniędzy
• oferowany przez sprzedawców, którzy posiadają nieruchomość za darmo i jasne
• dobra opcja dla kupujących inwestujących, gdy rynek nieruchomości jest w dół cyklu lub dla nieruchomości, które są trudne do zakwalifikowania do konwencjonalnego finansowania
• warunki pożyczki mogą być całkowicie dostosowane w oparciu o potrzeby kupującego i sprzedającego
• czasami używane przez sprzedawców jako sposób na rozłożenie zysków kapitałowych jako alternatywa dla a 1031 podatek-deferred exchange

jak utrzymać niskie opłaty za wynajem nieruchomości

chociaż kredyty na wynajem nieruchomości mogą być droższe niż uzyskanie kredytu na podstawowym miejscu zamieszkania, istnieje kilka rzeczy, które możesz zrobić, aby utrzymać niskie stawki i opłaty:

• utrzymuj dobry wynik kredytowy, najlepiej co najmniej 740 lub wyższy
• dokonaj większej zaliczki w wysokości od 20% do 25% dla niższego LTV
• użyj lokalnego banku lub pożyczkodawcy, który zna lokalny rynek nieruchomości i może poświęcić trochę czasu, aby dowiedzieć się o Tobie i Twojej firmie
• przygotowanie dokumentów wniosku kredytowego z wyprzedzeniem pokazuje pożyczkodawcy, że jesteś poważnym inwestorem i zwiększa Twoje szanse na zatwierdzenie kredytu na wynajem nieruchomości
• li > udokumentuj udane wyniki finansowe swoich istniejących nieruchomości na wynajem za pomocą rachunku zysków i strat oraz środków pieniężnych
• rozejrzyj się po najlepszych warunkach kredytowych
• pomyśl nieszablonowo i rozważ alternatywne rozwiązania kredytowe na wynajem nieruchomości, takie jak pożyczki prywatne lub finansowanie sprzedającego
• rozważ utworzenie małego joint venture (JV) lub Partnerstwa dla większych projektów, które wymagają kapitałochłonnej aktualizacji lub są poza Twoją specjalizacją inwestycyjną

koszty operacyjne wynajmu nieruchomości do zapamiętania

oprócz płatności kapitału hipotecznego, istnieje kilka innych kosztów operacyjnych, które inwestorzy muszą rozważ przed zakupem wynajem nieruchomości.

wszystko to można odliczyć jako normalne wydatki w celu zmniejszenia dochodu netto podlegającego opodatkowaniu:

• spłata odsetek od kredytu hipotecznego
• podatki od nieruchomości
• podatki od najmu
• opłaty za zarządzanie nieruchomościami
• opłaty leasingowe
• naprawy i konserwacja
• wkłady na konto rezerwy Kapitałowej (fundusz używany do płacenia za przyszłe główne naprawy i modernizacje)
• opłaty HOA (jeśli nieruchomość jest w Stowarzyszeniu właścicieli domów)
• Media (chociaż najemcy w jednorodzinnym obiekcie najmu zwykle płacą własne media, właściciele małych nieruchomości wielorodzinnych czasami ponoszą opłaty za media, takie jak woda, kanalizacja i śmieci i uwzględniają te opłaty w ramach najemców wynajem)

Jak mierzyć wyniki wynajmu nieruchomości

gdy korzystasz z konserwatywnego LTV (loan-to-value) wynoszącego 75% lub mniej z kredytem na wynajem nieruchomości, przepływy pieniężne brutto powinny pokryć wszystkie powyższe wydatki i nie tylko. Pod koniec każdego miesiąca nadal będziesz mieć zysk pieniężny, który możesz wpłacić na swoje konto bankowe.

zanim złożysz wniosek o pożyczkę na wynajem nieruchomości, rozważ te trzy wskaźniki nieruchomości dochodowych, aby zapewnić, że planowany zakup ma solidny, dodatni przepływ środków pieniężnych:

Cap Rate

the capitalization rate – cap rate for short – compares the property ’ s operating income (NOI) to the property purchase price:

• cap rate = NOI/Purchase price
• $6,000 NOI / $100,000 Purchase = .06 lub 6% Cap rate

chociaż NOI nie obejmuje spłaty kredytu hipotecznego, cap rate jest dobrym sposobem na sprawdzenie właściwości, które mogą nie mieć przepływów pieniężnych. Dzieje się tak dlatego, że im niższa jest stopa ograniczenia bez spłaty pożyczki, tym większe szanse na przepływy pieniężne będą ujemne.

Współczynnik czynszu

Współczynnik czynszu – znany również jako „zasada 1%” – porównuje miesięczny czynsz brutto z całkowitym kosztem nieruchomości (w tym opłatami za nabycie i finansowanie oraz kosztami rehabilitacji):

• Współczynnik czynszu = miesięczny czynsz/koszt nieruchomości
• $1,200 miesięczny czynsz / $100,000 koszt nieruchomości = .012 lub 1,2%

wynajem nieruchomości o bardzo niskim wskaźniku czynszu to czerwona flaga, że inwestycja będzie miała ujemny przepływ środków pieniężnych. Z reguły im wyższy współczynnik czynszu, tym lepiej. Inwestorzy nieruchomości, którzy korzystają z wskaźnika czynszu, zwykle szukają minimalnego stosunku między 1% A 2%.

cash-on-Cash Return

cash-on-cash return porównuje kwotę otrzymanej gotówki z kwotą zainwestowanej gotówki:

• Cash-on-Cash = gotówka otrzymana / gotówka zainwestowana
• $3,000 cash flow received / $25,000 Cash zainwestowana jako zaliczka = 12%

kalkulacja zwrotu gotówki jest dobrym sposobem na przeanalizowanie, jak różne opcje finansowania wpływają na przepływy pieniężne, ponieważ otrzymana gotówka obejmuje koszty spłaty kredytu hipotecznego.

myśli końcowe

kupno nieruchomości na wynajem to kluczowy sposób na dywersyfikację portfela inwestycyjnego i generowanie pasywnego dochodu, szczególnie w trudnych czasach gospodarczych. Nieruchomości generujące dochód generują podwójne strumienie przychodów z miesięcznych dochodów z wynajmu i długoterminowego aprecjacji i kwalifikują się do ulg podatkowych, których nie oferują inne aktywa.

co najlepsze, istnieje niska korelacja między cenami nieruchomości a giełdą. Możesz znaleźć się lepiej spać w nocy wiedząc, że posiadasz atut, który nie podlega kaprys Wall Street.