bij de aankoop van een condo, is het het beste om zo vroeg mogelijk te weten of de ontwikkeling is warrantable of niet-warrantable. Als potentiële koper is het belangrijk om te begrijpen wat dit betekent en hoe het u beïnvloedt.Weten of de ontwikkeling in kwestie is warrantable geeft inzicht in de ontwikkeling, buurt, en HOA. Dus, laten we naar de definities!een condominium zonder garantie is een condominium waarin de lening niet in aanmerking komt om te worden verkocht aan Freddie Mac of Fannie Mae, en als zodanig worden ze door de meeste banken als meer “risicovol beschouwd.”Freddie Mac en Fannie Mae hebben criteria vastgesteld wanneer het over het evalueren van condominiumontwikkelingen komt. Omgekeerd, een garantiebare condo lening kan worden verkocht aan Freddie Mac of Fannie Mae. Vele malen, de garantie van een ontwikkeling is de beslissende factor voor veel geldschieters, en kan een grote invloed hebben op het al dan niet uw lening zal worden goedgekeurd. Naar mijn ervaring zijn dit de vier belangrijkste redenen waarom ontwikkelingen niet-garantiebaar blijken te zijn:

• minder dan 50% van de bewoners van een complex zijn de eigenaars. Hoewel niet de enige reden, meestal deze eenheden zijn huren en huurder bezet.
• 10% eigendom in een ontwikkeling – als één persoon (of entiteit) meer dan 10% van een ontwikkeling bezit, wordt het complex als potentieel onstabiel beschouwd. Specifiek, één persoon heeft te veel controle over de waarde van de ontwikkeling. Dit zou ook een ontwikkeling omvatten waarbij de HOA een aantal eigendommen heeft afgeschermd.
• 15% delinquentie – als een ontwikkeling meer dan 15% van de eigenaren meer dan 30 dagen achterstallig is op het moment van het onderzoek, is het complex niet-garantiebaar. Veel appartementen “bevriezen” hun nummers op de laatste dag van de voorafgaande maand om te verlichten met verschillende antwoorden op vragen gedurende de volgende maand (dat wil zeggen de nummers vanaf 31 januari worden gebruikt voor de hele maand Februari). Deze delinquencies kunnen regelmatige maandelijkse/driemaandelijkse HOA kosten, boetes voor regel schendingen, en niet-betaling van werkorders omvatten.
• 10% Cap Reserve – alle Hoa ‘ s die als garantiebaar willen worden beschouwd, moeten een begrotingslijn in hun jaarlijkse begroting hebben waaruit blijkt dat de ontwikkeling 10% van hun jaarlijkse inkomsten stort in een Kapitaalreservefonds. Dit fonds wordt gebruikt voor grotere projecten zoals daken, funderingsreparaties, updates van irrigatiesystemen en wegenonderhoud.

er zijn andere redenen dat een ontwikkeling niet-warrantable kan worden gevonden, maar ze zijn zeer zeldzaam. Bijvoorbeeld, als je een van de eerste individuen om te kopen in een nieuwbouw condo ontwikkeling, het project kan worden gevonden niet-garantie. De bovenstaande top vier hebben voornamelijk betrekking op bestaande ontwikkelingen.
Hoe kunt u erachter komen of een complex kan worden gegarandeerd voordat u uw bod doet? U kunt het niet altijd zeker weten, maar laat uw agent namens u contact opnemen met de listing agent/beheermaatschappij. Vaak kan dit een goede indicator zijn van de bekendheid van de makelaar met appartementen in het algemeen. Dit zijn termen die ze moeten kennen en volledig begrijpen. Uw agent kan ook contact opnemen met de advertentie agenten voor eerder verkochte eenheden om erachter te komen of er problemen waren met de garantie op het moment van verkoop. Als je nog steeds geen solide antwoord kunt krijgen, wees dan niet bang. Nadat u een overeenkomst hebt bereikt en een verkoopcontract hebt uitgevoerd, is het vastgoedbeheerbedrijf verplicht om de kredietgever documentatie te verstrekken met betrekking tot de garantiebaarheid. Voor de meeste kredietverstrekkers, dit omvat een condo vragenlijst die zal vragen over alle van de bovenstaande items.laten we zeggen dat je erachter komt dat je droomappartement niet-garantiebaar is. Betekent dit dat je nooit een lening kunt krijgen? HELEMAAL NIET! Vele geldschieters zijn niet geinteresseerd in het verkopen van hun leningen aan Mac Fannie Mae en Freddie. Het is gewoon een kwestie van het vinden van de juiste geldschieter voor uw woning. HET WAS TE GARANDEREN TOEN IK HET KOCHT, DUS HET IS GOED … TOCH? Garantie kan van maand tot maand veranderen. Alleen maar omdat een appartement is nu garantie, betekent niet dat het zal niet niet-garantie in de toekomst. Het is belangrijk om te begrijpen waarom je ontwikkeling het een of het ander blijkt te zijn. Zelfs als uw ontwikkeling zit mooi nu, zorg ervoor dat u betrokken blijven met uw board en blijf actueel op uw rekeningen. Het kopen van een appartement is het kopen in een bedrijf, en alle eigenaren moeten samenwerken om de waarde van de gemeenschap te behouden!fijne Jacht! — Becca
Pauly Presley Realty
voor meer vragen, aarzel niet om te mailen [email protected]