een Seller Credit to een lener ‘ s Closing Costs is een veel voorkomende manier (vooral met first-time Home kopers) om de totale hoeveelheid geld die nodig is voor een lener om een woning aankoop transactie te voltooien verminderen. Verkoper Credits aan lener sluitingskosten worden ook aangeduid als: verkoopconcessies, verkoper betaalde Kosten, of verkoper bijdragen. Welke term ook wordt gebruikt, een verkoper krediet kan een zeer effectieve manier om een koper in een huis in gevallen waar er beperkte beschikbare middelen of een koper is krap op de totale middelen die nodig zijn voor de transactie.
huizenkopers moeten bij de aankoop van een woning rekening houden met de volgende kosten:
aanbetaling
Slotkosten & Prepaid Items (dwz. kosten voor kredietverstrekkers, taxatie en inspectie, belastingen, kosten voor Titel/advocaat en verzekeringspremies die vooraf zijn betaald)
door de kredietverstrekker vereiste Reserve na afsluiting (indien van toepassing)
afhankelijk van de aankoopprijs, de staat en het type lening kunnen de Slotkosten en vooruitbetaalde posten variëren van 2% tot 5% van de contractprijs van de woning. Huizenkopers met beperkte middelen kunnen een “Verkoperskrediet” gebruiken om hun out-of-pocket kosten aanzienlijk te verminderen en hen in staat te stellen een woning te kopen die ze anders niet zouden kunnen.
welke situaties kunnen een verkoper crediteren aan de Slotkosten van een woningkoper nuttig zijn? Seller Credits zijn effectief voor cash-flow uitgedaagde kopers. Het structureren van een aanbod met een Verkoperskrediet is nuttig in een aantal situaties, waaronder:
-
de thuiskoper heeft moeite om te voldoen aan minimale vereisten voor aanbetaling, sluitingskosten of reserveverplichtingen voor kredietverstrekkers.
-
de koper van het huis wil een aanbetaling van 20% doen om een hypotheekverzekering te vermijden, maar is iets lager dan dit bedrag vanwege afsluitkosten of reserveverplichtingen.
-
verbeteringen of reparaties aan huis zijn nodig & de koper van het huis moet de liquiditeit na afsluiting maximaliseren om deze projecten te kunnen voltooien.
het verstrekken van een verkoperskrediet is een stimulans die een verkoper kan gebruiken om hun huis sneller te verkopen. Hoe langer een woning op de markt blijft, hoe duurder het wordt voor de verkoper. Het dragen van kosten zoals hypotheek rente, belastingen, Hoa contributies, druk om hun eigen deadlines te voldoen (dwz. de verkoper gebruikt opbrengsten om een ander onroerend goed te kopen), en het risico dat de vermelding muf wordt zijn overwegingen die een verkoper in aanmerking kan nemen bij de beslissing een aanbod van een koper met een verkoperskrediet te accepteren.
bovendien is het gebruikelijk dat over de koopprijs wordt onderhandeld rond een verkoperskrediet. In sommige gevallen zullen de koper en verkoper overeenkomen om de koopprijs te verhogen om de kosten voor de verkoper van een verkoperskrediet te compenseren voor de sluitingskosten van de koper. Zolang de woning zal beoordelen, kan dit een effectieve manier voor een koper om een verkoper krediet te ontvangen en hun totale transactiekosten te verlagen.
bijvoorbeeld:
In het voorbeeld hierboven wordt de cash-to-close van de koper met $4.825 verminderd door de aankoopprijs met $5.000 te verhogen en door de verkoper de koper van het huis een krediet te geven voor de slotkosten, terwijl de verkoper dezelfde hoeveelheid geld opspant. De sleutel om dit te werken hangt af van wat de woning zal beoordelen voor. Koper zal willen overleggen met hun makelaar om de waarschijnlijkheid van het taxeren van het onroerend goed te bepalen. de kredietgever baseert zijn geldbedrag altijd op het laagste van de geschatte waarde of aankoopprijs. Als het onroerend goed taxeert, het verhogen van de koopprijs zoals hierboven aangetoond zal werken, als het onroerend goed niet taxeert, dan zou de koper nodig heeft om het verschil tussen de taxeerde waarde en koopprijs te sluiten brengen.
Wat zijn de maximaal door de verkoper betaalde kosten voor conventionele, FHA, VA & USDA-leningen?
elk type lening heeft iets andere regels als het gaat om bijdragen van de verkoper. Hieronder is een grafiek waarin de regels met betrekking tot de maximale verkoper Credits toegestaan voor verschillende soorten leningen. Vergeet niet dat ongeacht de onderstaande grafiek, een verkoper krediet kan nooit hoger zijn dan het totale bedrag van de koper sluitingskosten en prepaid items.
Conventional Loans Max Seller Contribution
|
Occupancy Type |
Down Payment |
Maximum Seller Credit |
|---|---|---|
|
Primary Residence Or Second Home |
Less Than 10% |
3% |
|
10% – 25% |
6% |
|
|
Greater Than 20% |
9% |
|
|
Investment Property |
Any Down Payment Amt |
2% |
FHA Loans Max Seller Contribution
For FHA Loans the maximum amount of Seller and other interested party credits cannot exceed 6% of the sales price.
VA leningen Max.Verkopersbijdrage
Voor VA-leningen mag het maximumbedrag van de Verkopersbijdragen niet hoger zijn dan 4% van de verkoopprijs, naast de normale kortingspunten en de traditionele verkoperskredieten aan de slotkosten van de kredietnemer.
Volgens de VA-richtsnoeren is de 4% – regel van toepassing op de volgende items die een verkoper mag betalen voor een koper bovenop de traditionele sluitingskosten:
-
Prepayment of property taxes and insurance
-
Appliances and other gifts from a builder
-
Discount points above 2% of the loan amount
-
Payoff of a buyer’s judgments and debts
-
Payment of the VA funding fee
For Example: De sluitingskosten van een koper voor items zoals taxatie, belastingen, titel ins, en registratiekosten gelijk aan 2% van de aankoopprijs. De verkoper stemt ermee in ook de kosten van de onroerendgoedbelasting van de koper vooraf te betalen & verzekering van de huiseigenaar, de VA-fundingkosten en een creditkaartsaldo van 3% van de verkoopprijs. De totale bijdrage zou 5% bedragen en is toegestaan omdat 2% naar de werkelijke sluitingskosten gaat en slechts 3% naar concessieposten (minder dan de maximale 4%).
USDA-leningen Max verkoper-bijdrage
voor USDA-leningen mag het maximale bedrag van de verkoper-bijdragen niet meer bedragen dan 6% van de verkoopprijs.
kan een koper een Verkoperskrediet ontvangen voor meer dan de totale Slotkosten & Prepaid Items?
nr. Een verkoper krediet aan koper sluitingskosten mag niet hoger zijn dan het totale bedrag van de werkelijke sluitingskosten en prepaid items. Bijvoorbeeld: het sluiten van een huis koper kosten totaal $ 5.000 en de verkoper heeft ingestemd met credit $ 10.000. In deze situatie zou de lener slechts $5.000 van het verkoperskrediet kunnen gebruiken. De resterende $ 5.000 zou verloren gaan.
Wat moet ik doen als mijn Verkoperskrediet mijn Slotkosten overschrijdt & Prepaids?
als uw verkoperskrediet hoger is dan het totaal van uw sluitingskosten en prepaid items, kunt u uw totale sluitingskosten constructief verhogen om gebruik te maken van een extra verkoperskrediet dat “punten” betaalt om een lagere rente van uw kredietgever te kopen. Bijvoorbeeld: u koopt een huis voor $ 250.000 en maakt een $ 50.000 aanbetaling en ontvangt een $ 200.000 lening. De verkoper heeft ermee ingestemd om u een tegoed van 3% te geven aan uw sluitingskosten ($7.500), maar uw sluitingskosten bedragen slechts $5.500. U wilt niet de extra $2.000 verliezen die de verkoper heeft ingestemd om u te crediteren bij de sluiting. In dit geval kunt u uw geldschieter benaderen en hen vragen om u een lagere rente te geven. In dit specifieke geval heb je $ 2.000, wat gelijk is aan 1% van het leenbedrag van $ 200.000. Na het spreken met uw geldschieter komen ze overeen om u een te geven .25% betere rente voor het betalen van 1% korting punt bij het sluiten. Aangezien dit kortingspunt deel uitmaakt van uw totale sluitingskosten, kunt u het tegoed van de verkoper daarop toepassen.
Kan ik een tegoed van de verkoper gebruiken om vooraf FHA -, VA-en USDA-kosten te betalen?FHA -, VA-en USDA-leningen hebben vooraf financieringskosten. Elk programma maakt het mogelijk verkoper Credits worden toegepast op hun upfront kosten.
FHA
FHA staat toe dat verkoper Credits worden toegepast op FHA vooraf MI, maar om dit te doen moet de volledige vergoeding worden betaald door de verkoper. FHA staat geen gedeeltelijke betalingen van FHA vooraf MI toe.
VA
De VA staat Verkoperskredieten toe voor een deel of het geheel van de upfront funding fee. Deze vergoeding telt mee voor de 4% maximale verkoper bijdrage.
USDA
Een Verkoperskrediet kan worden gebruikt om de USDA Upfront Guarantee Fee te betalen.
kunt u de verkoopprijs van het Contract verhogen om een Verkoperskrediet in de Slotkosten op te nemen?
Ja. Zoals hierboven beschreven, een koper en verkoper kunnen onderhandelen over een hogere koopprijs op een onroerend goed om een verkoper krediet op de sluiting van de woning koper kosten. Het verhogen van de aankoopprijs, kan mogelijk leiden tot een beoordeling kwestie. Als de geschatte waarde lager is dan de gecontracteerde koopprijs, moet de koper het verschil naar closing brengen, wat de totale cash-to-close zou verhogen en het doel van het opnemen van een verkoper-bijdrage aan closing costs om te beginnen teniet zou doen.
Het wordt ten zeerste aanbevolen dat u een makelaar of advocaat meeneemt bij het onderhandelen over deze gegevens om de kans te bepalen dat het onroerend goed tegen de hogere aankoopprijs wordt beoordeeld en om uzelf te beschermen in het geval het onroerend goed lager wordt beoordeeld dan verwacht om ervoor te zorgen dat u bescherming/onvoorziene omstandigheden heeft om het contract te annuleren indien nodig.