når du kjøper en leilighet, er det best å vite så tidlig som mulig om utviklingen er warrantable eller ikke-warrantable. Som en potensiell kjøper er det viktig å forstå hva dette betyr, og hvordan det påvirker deg.Å vite om den aktuelle utviklingen er berettiget, gir innsikt i utviklingen, nabolaget og HOA. Så, la oss komme til definisjonene!en ikke-garanterbar leilighet er en condominium eiendom der lånet ikke er kvalifisert til å bli solgt Til Freddie Mac Eller Fannie Mae, og som sådan, de anses av de fleste banker for å være mer » risikabelt.»Freddie Mac og Fannie Mae har etablert kriterier når det gjelder å evaluere condominium utviklingen. Omvendt, en garantert leilighet lån kan selges Til Freddie Mac Eller Fannie Mae. Mange ganger, warrantability av en utvikling er den avgjørende faktoren for mange långivere, og kan ha en stor innvirkning på hvorvidt lånet vil bli godkjent. I min erfaring, disse er de fire beste grunnene utviklingen er funnet å være ikke-garanti:

• Mindre enn 50% eier occupancy-Mindre enn 50% av beboerne i et kompleks er eierne. Selv om ikke den eneste grunnen, vanligvis disse enhetene er utleie og leietaker okkupert.
• 10% Eierskap I En Utvikling – hvis en person (eller enhet) eier mer enn 10% av en utvikling, blir komplekset sett på som potensielt ustabilt. Spesielt har en person for mye kontroll over utviklingsverdien. Dette vil også inkludere en utvikling DER HOA har utelukket på en rekke eiendommer.
• 15% lovovertredelse – hvis en utvikling har mer enn 15% av sine eiere mer enn 30 dager lovovertredende på tidspunktet for henvendelsen, er komplekset ikke-garanti. Mange condos «fryse» sine tall på den siste dagen i forrige måned for å lindre å ha ulike svar på henvendelser i løpet av neste måned (dvs. tallene Som Jan 31 brukes for hele februar måned). Disse delinquencies kan inkludere vanlige månedlige / kvartalsvise HOA avgifter, bøter for regelbrudd, og manglende betaling av arbeidsordre.
• 10% Cap Reserve – Alle HOAs som ønsker å bli vurdert som garanterbare, må ha en linjepost i sitt årlige budsjett som viser at utviklingen setter inn 10% av sin årlige inntekt i Et Kapitalreservefond. Dette fondet brukes til større prosjekter som tak, grunnreparasjoner, vanningsoppdateringer og vedlikehold av veier.

det er andre grunner til at en utvikling kan bli funnet ikke-garanterbar, men de er svært uvanlige. For eksempel, hvis du var en av de første personene til å kjøpe i en ny konstruksjon leilighet utvikling, kan prosjektet bli funnet ikke-warrantable. Ovennevnte topp fire er for det meste i referanse til eksisterende utviklinger.
Hvordan kan du finne ut om et kompleks er berettiget FØR du legger inn tilbudet ditt? Du kan ikke alltid vite sikkert, men få din agent til å kontakte oppføringsagenten / forvaltningsselskapet på dine vegne. Mange ganger kan dette være en god indikator på oppføringen agentens kjennskap til hytter generelt. Dette er begreper de bør vite og fullt ut forstå. Agenten din kan også kontakte oppføringsagentene for tidligere solgte enheter for å finne ut om det var noen problemer med garanterbarheten på salgstidspunktet. Hvis du fortsatt ikke kan få et solid svar, aldri frykt. Etter at du har inngått en avtale og utført en salgskontrakt, er eiendomsforvaltningsselskapet pålagt å gi utlåner dokumentasjon om garantibarhet. For de fleste långivere inkluderer dette en leilighet spørreskjema som vil spørre om alle de ovennevnte elementene.
La oss si at du finner ut at drømmen leiligheten er ikke-garantistable. Betyr dette at du aldri vil kunne få et lån? IKKE I DET HELE TATT! Mange långivere er ikke interessert i å selge sine lån Til Fannie Mae Og Freddie Mac. Det er bare et spørsmål om å finne den rette utlåner for din eiendom. DET VAR GARANTERT DA JEG KJØPTE DET, SÅ DET ER BRA … IKKE SANT? Warrantability kan endre måned til måned. Bare fordi en leilighet er garantert nå, betyr ikke at det ikke vil være ikke-garantert i fremtiden. Det er viktig å forstå hvorfor utviklingen din er funnet å være den ene eller den andre. Selv om utviklingen din sitter ganske nå, må du sørge for at du holder deg involvert i styret ditt og holder deg oppdatert på regningene dine. Kjøpe en leilighet er å kjøpe inn i en bedrift, og alle eierne må arbeide sammen for å bevare samfunnets verdi!
God Jakt! — Becca
Pauly Presley Realty
for flere spørsmål, gjerne e-post [email protected]