Quando si acquista un condominio, è meglio sapere il più presto possibile se lo sviluppo è garantito o non garantito. Come potenziale acquirente, è importante capire cosa significa e come ti influenza.Sapere se lo sviluppo in questione è garantito o meno fornisce informazioni sullo sviluppo, sul vicinato e sull’HOA. Quindi, arriviamo alle definizioni!
Un condominio non garantito è una proprietà condominiale in cui il prestito non è ammissibile per essere venduto a Freddie Mac o Fannie Mae, e come tali, sono considerati dalla maggior parte delle banche per essere più “rischioso.”Freddie Mac e Fannie Mae hanno stabilito criteri quando si tratta di valutare gli sviluppi condominiali. Al contrario, un prestito condominio garantito può essere venduto a Freddie Mac o Fannie Mae. Molte volte, la garanzia di uno sviluppo è il fattore decisivo per molti istituti di credito, e può avere un grande impatto sul fatto o meno il vostro prestito sarà approvato. Nella mia esperienza, questi sono i primi quattro motivi per cui gli sviluppi non sono garantiti:

• Meno del 50% di occupazione del proprietario-Meno del 50% degli occupanti in un complesso sono i proprietari. Anche se non l’unica ragione, di solito queste unità sono affitti e inquilino occupato.
• 10% di proprietà in uno sviluppo-Se una persona (o entità) possiede più del 10% di uno sviluppo, il complesso è visto come potenzialmente instabile. In particolare, una persona ha troppo controllo sul valore dello sviluppo. Ciò includerebbe anche uno sviluppo in cui l’HOA ha precluso una serie di proprietà.
• 15% delinquenza-Se uno sviluppo ha più del 15% dei suoi proprietari più di 30 giorni delinquente al momento della richiesta, il complesso non è garantito. Molti condomini “congelare” i loro numeri l’ultimo giorno del mese precedente, al fine di alleviare avere risposte diverse alle richieste per tutto il mese successivo (cioè I numeri a partire da Jan 31 sono utilizzati per l’intero mese di febbraio). Queste insolvenze possono includere regolari tasse HOA mensili / trimestrali, multe per violazioni delle regole e mancato pagamento degli ordini di lavoro.
• 10% Cap Reserve-Tutte le HOA che vogliono essere considerate garantite dovranno avere una voce nel loro bilancio annuale che dimostri che lo sviluppo sta depositando il 10% del loro reddito annuo in un fondo di riserva di capitale. Questo fondo viene utilizzato per progetti più grandi come tetti, riparazioni di fondazione, aggiornamenti del sistema di irrigazione e manutenzione stradale.

Ci sono altri motivi per cui uno sviluppo può essere trovato non garantito, ma sono molto rari. Ad esempio, se tu fossi uno dei primi individui ad acquistare in un nuovo sviluppo condominio costruzione, il progetto può essere trovato non giustificabile. I primi quattro sono per lo più in riferimento agli sviluppi esistenti.
Come si può scoprire se un complesso è garantito PRIMA di mettere nella vostra offerta? Non puoi sempre sapere con certezza, ma chiedi al tuo agente di contattare l’agente di quotazione / società di gestione per tuo conto. Molte volte questo può essere un grande indicatore della familiarità dell’agente di quotazione con condomini in generale. Questi sono termini che dovrebbero conoscere e comprendere appieno. Il tuo agente può anche contattare gli agenti di quotazione per le unità vendute in precedenza per scoprire se ci sono stati problemi con la garanzia al momento della vendita. Se ancora non riesci a ottenere una risposta solida, non temere mai. Dopo aver raggiunto un accordo ed eseguito un contratto di vendita, la società di gestione immobiliare è tenuto a fornire il creditore con la documentazione per quanto riguarda la garanzia. Per la maggior parte dei finanziatori, questo include un questionario condominio che chiederà su tutti gli elementi di cui sopra.
Diciamo che si scopre che il vostro condominio sogno non è garantito. Questo significa che non sarai mai in grado di ottenere un prestito? NIENTE AFFATTO! Molti istituti di credito non sono interessati a vendere i loro prestiti a Fannie Mae e Freddie Mac. È solo una questione di trovare il prestatore giusto per la vostra proprietà. ERA GARANTITO QUANDO L’HO COMPRATO, QUINDI È BUONO RIGHT GIUSTO? La garanzia può cambiare mese per mese. Solo perché un condominio è garantito ora, non significa che non sarà non garantito in futuro. È importante capire perché il tuo sviluppo è trovato per essere uno o l’altro. Anche se il vostro sviluppo è seduto abbastanza ora, assicuratevi di rimanere coinvolti con la scheda e rimanere aggiornati sulle bollette. L’acquisto di un condominio è l’acquisto in un business, e tutti i proprietari hanno bisogno di lavorare insieme per preservare il valore della comunità!
Buona caccia! — Becca
Pauly Presley Realty
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