Ci sono un sacco di somiglianze tra un prestito di proprietà in affitto e un mutuo sulla vostra residenza principale, e anche alcune grandi differenze pure.

Istituti di credito seguono un processo di richiesta di prestito simile: Avrete bisogno di fornire la documentazione del vostro reddito, attività e debito, e il creditore controllerà il tuo punteggio di credito.

Tuttavia, i creditori considerano un prestito di proprietà in affitto come avente un livello più elevato di rischio perché la proprietà non è occupata dal proprietario. Sanno per esperienza che alcuni investitori possono semplicemente allontanarsi dal prestito se i tempi sono difficili e la proprietà non genera un flusso di cassa positivo.

Prestiti immobiliari in affitto vs prestiti per la casa regolari

Alcune delle più grandi differenze tra un prestito di proprietà in affitto rispetto a un mutuo per la casa regolare includono:

• acconto Maggiore, spesso 20-25% o più, a seconda della proprietà e il mutuatario
• i tassi di interesse e le tasse per compensare il creditore per il rischio aggiuntivo di realizzazione di un immobile in affitto di prestito
• punteggio di Credito di 620 o più
• Debito-to-income ratio (DTI) è inferiore al 36%
• Sufficiente di riserve di liquidità per pagare il mutuo per un massimo di sei mesi se il tasso di posti vacanti è superiore a quanto previsto
• i tassi di interesse e le tasse per compensare il creditore per il rischio aggiuntivo di realizzazione di un immobile in affitto di prestito
• di Qualificazione tipi di proprietà deve adattarsi in un tipico categorie di singolo, la famiglia, le piccole multifamiliare, townhome, o in un condominio
• Private mortgage insurance (PMI) non si applica quando il prestito-to-value ratio (LTV) è inferiore all ‘ 80%

Immobili in Affitto Opzioni di Prestito

Ci sono un sacco di opzioni disponibili per l’adozione di un immobile in affitto di prestito. Opzioni di prestito vanno da banche tradizionali e cooperative di credito a istituti di credito che si specializzano nel fare coperta o portafoglio prestiti agli investitori immobiliari che possiedono 10 immobili in affitto o più.

Queste opzioni di prestito di proprietà in affitto possono essere utilizzate quando acquisti la tua proprietà di primo reddito, aggiungendo al tuo portafoglio di proprietà in affitto o rifinanziando un mutuo esistente:

1. Prestiti convenzionali

• noto Anche come “conforme crediti”
• Offerti da broker ipotecari e tradizionali istituti di credito come banche e cooperative di credito
• Garantiti da Fannie Mae o Freddie Mac e deve incontrare il governo-sponsorizzato enterprise (GSE) linee guida
• più Bassi tassi di interesse e commissioni con un buon punteggio di credito
• acconto requisiti tra il 15% e il 25% (a seconda della proprietà)
• Fino a 10 mutui, anche se la maggior parte dei prestatori di avere una casa limite di non più di quattro

2. FHA multi-unità finanziamento

• Multi-famiglia prestito garantiti dalla Federal Housing Administration (FHA)
• Offerti da broker ipotecari e tradizionali finanziatori
• Buona per le nuove costruzioni, sostanziale, di proprietà di riabilitazione, e gli acquisti
• Giù di pagamento e di credito requisiti di punteggio inferiore rispetto ai tradizionali prestiti
• Possibile utilizzare i locazione di immobili di reddito per contribuire a qualificare
• Deve risiedere in una di queste unità, per un anno o più

3. VA multi-unit financing

• Multi-family loan backed by the U. S. Department of Veterans Affairs (VA)
• Offerto da mediatori ipotecari e istituti di credito tradizionali
• Disponibile per i membri del servizio in servizio attivo, veterani, e coniugi ammissibili
• Nessun acconto minimo o punteggio di credito
• Acquistare fino a sette unità e mutuatario deve risiedere in una delle unità

4. Coperta mutui

• Finanziare più il noleggio di proprietà in un unico prestito
• Può essere utilizzato per qualsiasi tipo di reddito che producono struttura
• Offerte dal broker di mutui o finanziatori privati
• Proprietà sono ” cross-collateralized’ con ogni proprietà che serve come garanzia per gli altri
• acconto, punteggi di credito, di tasso di interesse, e le condizioni del mutuo varia in base al creditore e le proprietà specifiche
• Possibile rifinanziare attuale proprietà prestiti sotto una coperta, mutuo
• clausola di uscita può essere negoziato che permette di vendere un o più delle proprietà all’interno del prestito coperta

5. Portafoglio prestiti

• Finanza singolo o multiplo, il noleggio di proprietà con lo stesso creditore
• Offerte dal broker di mutui o finanziatori privati
• Portafoglio prestiti sono tenuto dal creditore e sono una buona opzione per la ‘finanza creativa’
• acconto, punteggio di credito, di tasso di interesse, e le condizioni del mutuo può essere personalizzato per soddisfare le esigenze del mutuatario
• Meno rigorosi mutuatario requisiti significa anche costi più elevati, pagamento anticipato sanzioni, e bollatura dei pagamenti cui l’intero saldo del prestito è previsto per la fine di un prestito a breve termine

6. Privato prestito di denaro

• Offerte da investitori privati o gruppi che fanno prestiti per gli investitori immobiliari
• Buona fonte per il finanziamento di progetti di investimento, sulla base degli attuali proprietà delle prestazioni
• condizioni di Prestito e le tasse possono essere personalizzati per ogni singolo investitore
• Alcuni finanziatori privati possono ‘prendere un pezzo di azione’ attraverso la partecipazione al progetto in cambio di tassi di interesse più bassi o tasse

7. HELOC e Home Equity Loan

• Home equity linea di credito attinge al patrimonio accumulato in una proprietà come fonte di fondi per l’acquisto di un altro
• Funziona in modo simile a una carta di credito, con pagamenti mensili e l’importo del finanziamento garantito da proprietà
• Casa di capitale di prestito è un tipo di seconda ipoteca con i fondi versati in una somma forfettaria
• Prestito è di solito a tasso fisso e i pagamenti effettuati nel corso di un certo periodo di tempo
• Grado di prendere in prestito tra il 75% o 80% della proprietà del patrimonio netto, a seconda del debitore e creditore
• tassi di Interesse può essere superiore a un lungo periodo di tempo, rifinanziamento cash-out
• Buona fonte di fondi quando e se sono necessari

8. Finanziamento del venditore

• noto Anche come un venditore carryback, proprietario di finanziamento, o un acquisto di denaro mutuo
• Offerte da venditori che hanno proprietà libera e chiara
• Buona opzione per gli acquirenti di investire quando il mercato immobiliare è in un ciclo verso il basso o per un bene che è difficile a qualificarsi per la convenzionale finanziamento
• condizioni di Prestito può essere completamente personalizzato in base alle esigenze del compratore e del venditore
• A volte utilizzati dai venditori come un modo per diffondere le plusvalenze come alternativa a condurre una 1031 imposte differite exchange

Come mantenere basse le tasse di prestito di proprietà in affitto

Anche se i prestiti di proprietà in affitto possono essere più costosi di ottenere un prestito sulla tua residenza primaria, ci sono diverse cose che puoi fare per mantenere bassi i tassi e le tasse:

• Mantenere un buon punteggio di credito, idealmente almeno 740 o superiore
• Fare un grande acconto tra il 20% e il 25% per un basso LTV
• Utilizzare una banca locale o prestatore che conosce il mercato immobiliare locale e può prendere il tempo per conoscere voi e il vostro business
• Avere la vostra domanda di prestito di documenti preparati prima del tempo mostra il creditore sei un investitore serio e migliora le vostre probabilità di ottenere la vostra proprietà in affitto di prestito approvato
• Documento il successo della performance finanziaria delle esistenti di proprietà di noleggio con dichiarazioni profitti e perdite e di cassa rapporti di flusso
• guardarsi intorno per il miglior prestito termini e condizioni
• Pensare fuori della scatola e considerare altre soluzioni di mutuo per la proprietà in affitto come privato prestito o di finanziamento del venditore
• Considerare l’idea di formare un piccolo joint venture (JV) o partnership per grandi progetti che richiedono un uso intensivo di capitale o l’aggiornamento, oppure sono al di fuori del proprio campo di competenza finanziaria

Immobili in Affitto le Spese Operative per Ricordare

oltre ai pagamenti in linea capitale del mutuo, ci sono diversi altri costi operativi gli investitori devono considerare prima di acquistare un proprietà in affitto.

Tutti questi possono essere dedotti come spese normali per ridurre il reddito netto imponibile:

• Mutuo interesse pagamento
• le tasse di Proprietà
• Noleggio tasse
• commissioni di gestione degli Immobili
• i canoni di Leasing
• le Riparazioni e la manutenzione
• le riserve di Capitale, contributi in conto (un fondo utilizzato a pagare per i futuri grandi riparazioni e aggiornamenti)
• HOA tasse (se la proprietà è in una associazione di proprietari di case)
• Utilità (anche se gli inquilini in una sola famiglia, proprietà in affitto di solito pagare i loro propri servizi, proprietari di piccole proprietà multifamiliari a volte pagano tasse come l’acqua, fogna e spazzatura e comprendono i costi degli inquilini rent)

Come misurare le prestazioni della proprietà in affitto

Quando si utilizza un LTV conservativo (loan-to-value) del 75% o meno con un prestito di proprietà in affitto, il flusso di cassa lordo dovrebbe coprire tutte le spese di cui sopra e altro ancora. Alla fine di ogni mese, avrai ancora profitto in contanti da mettere sul tuo conto bancario.

Prima di richiedere un prestito immobiliare in affitto, considera questi tre rapporti di reddito per garantire che l’acquisto previsto abbia un flusso di cassa solido e positivo:

Cap Rate

Il tasso di capitalizzazione-cap rate for short-confronta il reddito operativo netto della proprietà (NOI) con il prezzo di acquisto della proprietà:

• Cap rate = NOI/Prezzo di acquisto
• $6,000 NOI / price 100,000 Prezzo di acquisto = .06 o 6% Cap rate

Anche se il NOI non include il pagamento del mutuo, cap rate è un buon modo per schermare le proprietà che non possono flusso di cassa. Questo perché più basso è il tasso di cap è senza il pagamento del prestito, maggiore è il flusso di cassa probabilità sarà negativo.

Rent Ratio

Rent ratio – noto anche come “Regola dell’ 1%” – confronta l’affitto mensile lordo con il costo totale della proprietà (incluse le spese di acquisizione e finanziamento e le spese di riabilitazione):

• Rent ratio = Affitto mensile/Costo della proprietà
• rent 1.200 Affitto mensile / cost 100.000 Costo della proprietà = .012 o 1,2%

Una proprietà in affitto con un rapporto di affitto molto basso è una bandiera rossa che l’investimento avrà un flusso di cassa negativo. Come regola generale, maggiore è il rapporto di affitto, meglio è. Gli investitori immobiliari che utilizzano il rapporto di affitto di solito cercano un rapporto minimo tra l ‘ 1% e il 2%.

Cash-in Cash Return

Cash-in cash ritorno confronta la quantità di denaro ricevuto per la quantità di denaro investito:

• Cash-in Cash in Contanti ricevuti / Denaro investito
• $3,000 flussi di Cassa ricevuti / a $25.000 in contanti investito come acconto = 12%

Il cash-in cash ritorno di calcolo è un buon modo per analizzare come le diverse opzioni di finanziamento influenzare il flusso di cassa, perché il denaro ricevuto include il pagamento di un mutuo di spesa.

Considerazioni finali

L’acquisto di immobili in affitto è un modo fondamentale per diversificare il portafoglio di investimenti e generare reddito passivo, soprattutto durante i periodi economici difficili. Il settore immobiliare che produce reddito genera flussi di entrate doppi di reddito mensile da locazione e apprezzamento a lungo termine e si qualifica per i benefici fiscali che altre attività non offrono.

Meglio di tutti, c’è una bassa correlazione tra i prezzi degli immobili e il mercato azionario. Potresti trovarti a dormire meglio di notte sapendo di possedere un bene che non è soggetto ai capricci di Wall Street.